本記事では「海外不動産投資ローン」について解説します。不動産投資といえば、投資効果を最大限にするために不動産担保ローンを活用してレバレッジを利かせて投資をするのが不動産投資の醍醐味です。ただ海外不動産担保ローンで借りることが非常に難しいのが現状です。厳しいローン環境でも海外不動産を担保に不動産ローンを借りる方法を解説します。
日本の金融機関からは基本的には海外不動産担保ローンは借りれない
日本の金融機関からは海外不動産担保ローンは借りられないと思っていた方がいいでしょう。
金融機関の中には海外不動産担保ローンを謳うローン商品もありますが、ほとんどが別の担保提供を求めるローン商品です。
例えば、預金担保、金融商品を担保、別の日本不動産を担保といった別で担保を提供した場合に資金使途として、海外不動産の購入資金に使ってよいというローン商品です。
日本の金融機関が海外不動産を担保に不動産ローンが貸せない理由があります。
日本の収益不動産に対してもですが、金融機関であれば収益不動産を担保にとって、抵当権を設定してから貸し出すことになります。日本の金融機関には、「海外不動産の担保価値を算出する能力」と「海外不動産に抵当を設定する能力」がありません。つまり、回収不能になった際に資金回収をする目途がたたないのです。
円建てで海外不動産ローンを借りるリスク
海外不動産投資には厳しいローン環境ですが、一部の金融機関が実際に海外不動産担保ローンを貸し出しています。
証券会社や信販会社などのノンバンクや一部の保証会社と提携している地方銀行で海外不動産を担保に不動産ローンを貸し出しています。
日本の金融機関から不動産ローンを借りた場合、為替リスクが発生します。海外不動産価格は上昇しているにも関わらず、為替で円高になった場合借り入れている資金よりも担保価値が下回った場合に金融機関は追加の担保提供を求めるでしょう。そもそも不動産というリスクと追加で為替リスクを抱える投資となってしまいます。
特に高ローン割合で借りている場合は、海外不動産を売却したとしてもローン残高のみが残り、返済を続けなければならない事態も起こりかねません。
現地での海外不動産ローンの活用
不動産投資には値下りリスクや不動産賃貸管理のトラブルといったリスクがあります。
それに追加して為替リスクまで抱える必要はありません。
為替リスクを排除するためには、現地で海外不動産ローンを借りましょう。
海外不動産ローンは海外不動産業者や現地のブローカーのコネクションによるものが多いです。海外不動産をローンを活用して購入する場合は、現地で不動産ローンが活用できるか、否かを事前に確認しましょう。
わざわざ為替リスクを抱える日本の金融機関での不動産ローンの借入はオススメしません。
海外の金融機関から不動産ローンを借り入れる場合、日本よりは金利が高くなる傾向になります。海外不動産投資運用利回りで返済が可能か、キャッシュフローは残るのかをシュミレーションした上で不動産ローンを活用することをオススメします。不動産ローンを活用する際にはローン割合も低く設定することをオススメします。
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