本記事では「中古不動産が売れない日本でマイホームをもつリスク」について解説します。「夢のマイホーム」にはたくさんの不動産リスクがあります。少子高齢化という社会環境、不動産特有の不動産リスクはもちろんですが、日本で中古不動産は売れません！日本で中古不動産が売れないワケを解説します。
日本の不動産を取り巻く社会環境
日本はご存知の通り、少子高齢化で出生率が1.34人です。
高齢化率も今後どんどんと上がっていき、2050年には40％を超えます。
マイホームをもたれている方の多くは高齢者に多いです。
そして、日本の持ち家比率が61.2％です。
この数字が何を意味するかというと、場所を選ばなければほとんどの方が相続でマイホームが得られるということです。
みなさんの中でも親がマイホームを持たれている方は多いのではないでしょうか。
いま地方でも起こり始めていますが、空き家問題が様々な地域で発生しています。
今後相続をされない空き家がぞくぞくと増え、さらにその地域は広がっていきます。
マイホームを買いたいという方の中では自分が高齢者になったときに賃貸が借りられないことを心配されている方もいらっしゃいます。
このような社会背景から場所を選ばなければマイホームは手に入ります。
さらにこのような社会背景から今後は保証会社の制度が変わり高齢者でも賃貸ができるような環境になるでしょう。
日本で中古不動産が売れないワケ
日本は新築の流通が70％で中古不動産はわずか30％程度しか流通していません。
海外不動産であれば、築古の不動産でも建物価値があり、不動産価格は上昇していきます。
アメリカやイギリスでは新築の流通量はわずか20％で中古不動産の流通量が80％程度で
す。
このような流通量になるにはワケがあります。
1.日本の中古不動産では不動産ローンを受けられない
日本の不動産は減価償却をするという前提です。
固定資産税評価はもちろん、金融機関の担保価値も減価償却をする前提で算出されます。
新築のマイホームがフルローン、つまり自己資金なしで購入できるのは、その不動産の担保価値が一番高いからです。
そこから減価償却をしていくので、中古不動産を購入するには築年数が経てば経つほど自己資金が必要になります。
自己資金が必要になればなるほど、中古不動産を購入できる方は少なくなります。
2.建築会社をはじめとしたビルダーが面倒
日本は中古不動産をリノベーションするという文化が圧倒的に少数です。
日本の建築技術は世界に比べても非常に高いですが、リノベーションに需要がないので、新築の建築技術が卓越しています。
一般的には築古の中古不動産であれば取り壊し、再度新築として販売するケースがほとんどです。
3.ホームインスペクションの文化がない
海外不動産は中古不動産の流通が多いので、不動産取引の際に当たり前のようにホームインスペクション、つまり物件調査をします。
物件調査は対象の不動産に瑕疵がないか、補修箇所をまとめてレポートとして受ける制度ですが、日本にはまったくといっていい程馴染んでいません。
最近になり宅建業法が改正され、ホームインスペクションの制度を導入しようとしていますが、実際に物件調査をしているケースはほとんどありません。
つまり、中古不動産を購入する前にクリティカルな瑕疵や補修箇所をわからないままに取引せざるを得ない環境だということです。
以上、3つの理由から日本では中古不動産の取引が圧倒的に少ないのです。
マイホームを売却する際に需要は少ない、不良品かもしれない、資金効率が悪い不動産を購入する方に売却をしなければなりません。
不動産を持つリスク
マイホームを持つということはその地域に一生土着することを意味します。
世界や日本の情勢が目まぐるしく変わる中で一生その地域に土着する覚悟はできますか。
1.天災リスク
近いうちに首都直下型地震「南海トラフ大地震」が起こるといわれています。
当然、地震が起こればマイホームもどうなるかわかりません。
地震保険は高額でさらに満額の不動産価値を担保してくれません。
壊れたからとって放ってこくこともできません。
2.地域リスク
あなたのマイホームの周りにもリスクはあります。
騒音おばちゃん、徘徊おじいちゃんや変質者が住むかもしれません。
家族の安心が保てないエリアでも住み続けることができるでしょうか。
3.返済リスク
住宅ローンはいまのあなたの収入を前提に返済計画をたてています。
35年もいまの返済が可能でしょうか。
返済できなければ途中でマイホームを売却することになりますが、日本の中古不動産を取り巻く環境で残ったローンをすべて完済できるでしょうか。
できない場合は、賃貸しながら返済をすすめることになります。
マイホームは不動産投資にはなりません。
そして、賃貸と比べてもリスクが高く、経済メリットも少ないことがお分かり頂けたと思います。
資金が余りあるほどあればマイホームを買ってください。
そうでないのであれば、不動産は不動産投資のために買いましょう。
不動産投資をするのであれば、海外不動産一択です。
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