本記事では「オープンハウスアメリカ収益物件資料分析Vol.4」について解説します。海外不動産投資の初心者の方であれば、販売実績などの数字や上場している不動産会社を選ぶことが多いでしょう。しかし、提案を受けて資料をもらっても、最終判断には不安が残りますよね。「オープンハウス」1棟収益物件資料を分析し、1棟収益不動産の注意ポイントについて解説します。
お客様のお悩みごと
【お客様の相談内容】「2020年の税制改正によりアメリカ不動産を活用しての個人の節税は不可能になりましたが、法人では法人税の節税が可能だと税理士から聞きました。
法人税節税のニーズでアメリカ不動産の購入を検討しており、税理士が提携している「オープンハウス」より物件の提案を受けています。
税理士からの紹介なのである程度信用はしているものの、税理士もアメリカ不動産のプロではないため、提案を受けている物件の分析をお願いできますか？（法人経営者）」
専有部と共用部のオーナーの責任を確認
1棟収益物件の場合、オーナーは専有部と共用部に対して責任が発生します。
一般的には共用部がオーナーの責任で専有部が入居者の責任となる場合が多いですが、アメリカ不動産の場合、専有部に対しても責任が発生する場合があります。
オーナーは建物全体に損害保険を掛けるのが必須です。
戸建てやコンドミニアムと違い、物件価格が高額になるため、損害保険の補償内容や補償金額については、慎重に検討し保険料とのバランスを確認して加入してください。
日本では専有部の水光熱費は入居者負担の場合が多いですが、アメリカの場合専有部の水光熱費もオーナー負担となる場合があります。
当然共用部の水光熱費はオーナー負担となりますが、専有部の費用負担により収支が変わります。
事前に賃貸借契約の内容を確認されることをオススメします。
戸建てやコンドミニアムでは発生しない費用が、共用部のメンテナンス費用です。
庭がある場合、芝生の管理や樹木の剪定などは当然オーナーがメンテナンスします。
プールやジムなど高級なアメニティーがある場合はメンテナンス費用も高くなります。
補修履歴を確認することにより修繕費を想定
1棟収益物件の場合、修繕費用も戸建てやコンドミニアムよりも高くなります。
特に空調や温水器、ヒーターなどは故障すると莫大な費用が発生しますし、速やかに修理しなければ入居者から訴訟されるリスクも発生します。
購入時にインスペクションをするのは当たり前ですが、高額な修繕費が発生しそうな設備や外装、屋根について直近でいつ修繕したのか、耐用年数からいつ頃修理や交換が必要かを確認しなければなりません。
事前に修繕費の想定ができれば、不動産投資で生み出すキャッシュフローも想定することができます。
インスペクションだけではなく、設備や躯体の専門家に別でレポート提出を求めましょう。
海外不動産会社が提供している資料だけでは、不動産の詳細については不明な点が多いのは事実です。
ただ、海外不動産投資を成功に導く入口として、海外不動産会社のいうことを鵜呑みにすることなく、自分である程度の分析をした上で不明な点は海外不動産会社に質問をしましょう。
質問への回答でその海外不動産会社の力量が計れるはずです。
アメリカ不動産購入に興味がある方は、以下のリンクよりお気軽にお問合せください。
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