本記事では、アメリカ不動産投資をする際におすすめしたいADU投資について解説をします。日本への信用不安から再度アメリカ不動産投資が見直されており、日本で不動産投資をするよりもアメリカで不動産投資をした方が利益を得やすく、アメリカドルでの資産形成が可能になっています。日本ではいまだに節税目的でコストセグリゲーションを用いたアメリカ不動産投資が主流ですが、純投資でアメリカ不動産投資をするのであればあまり意味がありません。いまアメリカで主流の不動産投資手法がADU投資からのFlip投資です。インカムゲインとキャピタルゲインを両立した効率のよい投資手法です。まず、ADUとは何か、ADUへの投資のメリットや流行る理由をお伝えします。具体的な事例を用いてどのぐらいのインカムゲインが増えて、どのぐらいのキャピタルゲインが増えるのか解説します。
いまアメリカ不動産投資で流行りのADUとは？
ADUとは「Accessory Dwelling Units」のことで、直訳すると「アクセサリーが付随する」、つまり「付属の住宅ユニット」と訳せます。簡単に言うと、同じ敷地内に建つ、独立したユニット・建物のことです。例えばガレージを改築する、裏庭に新しく一つ離れを作るというような、日本でいう賃貸併用住宅や離れのようなイメージです。
アメリカでは増築に関して許認可が必要です。カリフォルニア州では賃料の高騰や深刻な住宅不足といった背景から、2020年にADUへの増築に関して規制が緩和され、ADUの増築に関する許認可が比較的得やすくなりました。ADUに投資させることで住宅の供給を増やそうとしたのです。
ADUにはさまざまな形状やサイズがあります。例えば、自分の家の離れにあるガレージの水周りや電気などを整えて住める状態にし、一つの部屋を作る方法です。また、日本の賃貸併用物件のように、建物の一部の壁を遮断し、入口を別に作るという方法もあります。基本的に母屋のようなメインの住宅よりもサイズが小さいことが大前提になりますが、一つの不動産でも二つ三つADUに増築できるという可能性があります。
ADUのメリットとFlip投資～インカムゲインとキャピタルゲイン
ここからは、ADUへの投資のメリットについてみていきましょう。
まず、壁で隔てられていたり、離れであったりするので、相互のプライバシーが保てます。
プライバシーを保てるということでADUを他人に賃貸できるため、キャッシュフローの改善につながります。
キャッシュフローを改善すると、インカムゲインが増えて利回りが上がり、キャピタルゲインになります。
そのため、カリフォルニアではADU投資からのFlip投資という手法を用いる方も非常に多くなっています。
また、不動産のソーシングが比較的簡単というメリットがあります。アメリカは大きな家や庭付き物件が多いイメージですが、ADUができる物件は多くあります。そのため、ADUへの投資を考える日本人でも簡単にソーシングできるでしょう。
さらに、リノベーション費用が比較的安価というメリットもあります。玄関を増設したり水回りを整えたりするため、ある程度の投資は必要なものの、駆体と建物はあるため、日本よりもリノベーション費用が安いことが多いようです。
ADU投資の具体事例～ビフォーアフター
ADU投資の事例を2つみていきましょう。
まず、不動産価格が90万ドルのトーランスの物件を例に挙げます。こちらの物件にはガレージがあり、このガレージをADU投資してここに住めるようにするとします。
こちらの一戸建てを賃貸に出すと、賃料は3,500ドルで利回りは3%です。一方、ADU後ガレージを1,500ドルで貸し出すと、ADU後の賃料は5,000ドルで利回りは4%になります。1%も伸びるということで、非常に効率的、効果的に投資ができます。
では、ADU後にこの物件を売却する場合を考えてみます。トーランスの利回りの相場が3%だとすると、これを割り返すと1.2ミリオンになります。つまり、ADUに投資してFlipで売却した後、30万ドルのキャピタルゲインが出るということになります。30%以上のキャピタルゲインが出るということで、インカムゲインという意味でもキャピタルゲインという意味でも非常に効率的で効果的な投資になるでしょう。
次に、離れがあるリバーサイドの物件について考えてみましょう。こちらの物件の不動産価格は75万ドル、賃料が4,200ドル、約4%の利回りです。この物件をADU投資して賃貸に出すと、1,600ドルプラスで得られるようになり、賃料は5,800ドルとなります。そうすると、ADU後の利回りは5.5%となります。仮にリバーサイドの利回りの相場が4%だとすると、75万ドルが1ミリオンになり、25万ドルのキャピタルゲインが得られます。
アメリカの不動産投資では、内装や外装など不動産に対して投資することでキャッシュフローが上がります。既存の部屋をリノベーションして貸し出したり、もともときれいな物件を買って、ADUで貸せる物件を増やしたりすると、効率的かつ効果的にアメリカ不動産投資ができるのです。
ADU投資まとめ
今回はアメリカ不動産投資、特にADUについて解説しました。これからアメリカ不動産に投資しようと考えるならADUが断然おすすめです。今回は増築の許認可が下りやすいカリフォルニア州を取り上げましたが、他の州でもADUが可能なところもありますので探してみてください。増築して少し手を加えるだけでインカムゲインとキャピタルゲインの両方が効率的に取得できるということで、比較的簡単にFlip投資にチャレンジできる可能性があります。
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