本記事では「アメリカ不動産の投資判断に必要な分析」について解説します。不動産投資の如何なる局面でも、自分で不動産分析ができると非常に役立ちます。購入する場合は高値買いを防ぐことができますし、保有中もいまの賃料設定に妥当性があるかが分かります。最終的に売却する場合も、ある程度の不動産価格がわかれば売り時か否かを判断することができるでしょう。アメリカ不動産分析は難しく捉えられますが、実は意外と簡単です。難しいと感じるのは、日本の不動産情報の開示が閉鎖的なため、一般消費者として正しい情報を入手できないことが多いからです。アメリカ不動産査定やアメリカ不動産分析にはどのような情報が必要か、どのように査定や分析をしていけばいいのかを解説します。
1.まずはアメリカ不動産の登記情報を確認
まずはアメリカ不動産の登記情報を必ず確認しましょう。
アメリカ不動産会社であれば必ず取得しているはずですが、ご自身で登記情報を確認しましょう。
アメリカ不動産の登記情報はたくさんの情報が記載されています。
アメリカ不動産の登記情報にはその不動産の売買履歴を確認することができます。いついくらで不動産が取引をされたかがわかるため、買取転売会社からアメリカ不動産を購入する場合であれば買取転売会社の仕入れ値がわかってしまいます。
さらに現所有者が不動産ローンを活用していた場合、抵当権も登記する必要があるため、いつどのくらいの借入で不動産を購入したかがわかります。
借入が多い場合、返済との兼ね合いで不動産価格を設定している場合もあるでしょう。
つまり、不動産登記情報を確認することで物件の担保価値や売主の背景が透けて見えます。
2.アメリカ不動産を分析する3つの要素
アメリカ不動産を購入するときにも、現在のアメリカ不動産の価値をするときにも、アメリカ不動産を売却するときにも、アメリカ不動産の適正な価値を知らなければ判断ができません。
アメリカ不動産の場合、広く不動産の情報が開示されているため、適正価格を算出する分析は簡単にできます。
2-1.周辺の売買事例と比較
対象物件周辺の同じような間取りの物件を対象に、過去1年での売買事例の情報を集めましょう。数が少ない場合あまり参考にならないため、最低でも5件、10件程度あれば市場価格に近づきます。
アメリカ不動産の場合は売買価格や決済日などがすべてWeb上で開示されているため、簡単に売買事例を収集することができるでしょう。
日本の場合は開示されていないため正確な市場価格は算出できませんが、不動産ポータルサイトで売り出し価格の情報を収集することで、ある程度の市場価格を予想することができます。
不動産によって面積がまちまちなため、価格を面積で割って面積単価を算出し、比較しやすいようにしましょう。
日本であれば坪や平米の表記なので、価格を面積で割ることで坪単価や平米単価を算出することができます。
海外不動産の場合、ほとんどがSQF表記なので、SQF単価を算出して比較しましょう。
最終的には対象の物件の面積に面積単価を掛けることで、対象の物件の市場価格を算出することができます。市場価格と比較して割高か、割安かを判断すればいいのです。
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2-2.周辺の賃料と比較
対象物件周辺の同じような間取りの物件を対象に、現在の賃料実績の情報を入手しましょう。
売買事例と同様に賃料実績が多ければ多いほど、市場の賃料を算出することができます。
アメリカ不動産の場合、賃料も開示されているため、ポータルサイトを見れば一目瞭然です。
日本の場合、不動産情報の開示が閉鎖的なため、不動産ポータルサイトで募集中の物件の賃料を収集することである程度の市場賃料を予想することができます。
賃料は不動産投資におけるキャッシュフローの源泉となるものなので非常に重要です。
1年分の賃料を不動産価格で割ることで、表面利回りを算出することができます。
投資の場合、表面利回りの高さで比較してもいいかもしれません。
自分の市場の賃料相場や表面利回りを把握することで、不動産屋が適当にあてた賃料想定の嘘や利回りシュミレーションの嘘を見抜くことができるようになります。
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2-3.収支シュミレーションを作成
不動産投資にあたり提案する不動産屋は独自で収支シュミレーションを提示するはずです。 この収支シュミレーションに大きな乖離がある場合に不動産投資でのトラブルに発展し、想定通りのキャッシュフローが生まれません。
不動産の市場価格と賃料相場を割り出せれば、残すは自分で収支シュミレーションを作成するだけです。
国や地域により賃貸管理にかかる経費率は違い、経費項目も変わってきます。
また、分譲マンションか集合アパートメントかによっても変わります。
一般的には定期的に掛かるものが不動産管理費（海外不動産の場合は、加えて資産管理費）・固定資産税・損害保険料で、不定期で掛かるものが修繕費です。
いつも満室というわけではないので、空室率を差し引いて計算するのもお忘れなく。
3.売却を想定した投資判断が必要
アメリカ不動産を購入前でも、所有をしていても、不動産投資の場合、キャピタルゲインを得るために売却をしなければなりません。
売却をする相手によって、分析した数値の中でも重要視する数値は違います。
1棟収益不動産をはじめとした不動産投資をしたい投資家に売却する場合は、不動産が生み出すキャッシュフローを一番重要視します。
つまり、Cap rateを一番重要視するため、分析した収支シュミレーションが役に立ちます。
ローカルの住みたい住人に売却をする場合は、競合となる不動産よりも安いかを一番重要視します。
つまり、周辺の売買事例から算出したSQF単価が役に立つのです。
分析した数値から投資の対象を判断してもいいですし、事前に投資の対象を想定して不動産投資をするのでもいいでしょう。
いずれ不動産の如何なる局面でも自分でアメリカ不動産を分析・査定することができれば必ず役に立つはずです。
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4.まとめ
不動産の市場価格・賃料相場・収支シュミレーション・不動産登記情報の確認が終われば不動産査定・不動産分析は完了です。
3つの要素と売却の対象を想定すれば、投資の判断、売却の判断ができるはずです。
絶対にやってはいけないのが不動産会社から提示されている情報を鵜呑みにして判断することです。
日本の不動産の場合は、不動産情報の開示が閉鎖的なため、正確な査定や分析をしにくい環境にあります。
例え情報が広く開示されているアメリカ不動産であっても、情報の改ざんは当たり前ですし、特にプロフォルマは希望的観測で作成されていることがほとんどです。
そのような不動産会社から騙されないためにも、自分でアメリカ不動産の分析・査定ができるということは非常に有利になります。
自分だけの分析・査定に不安があるのであればセカンドオピニオンやコンサルタント会社に相談するのもいいかもしれません。
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