本記事では、「老後資金の作り方- ワンルーム不動産編 -」について解説します。ワンルーム不動産投資は、サラリーマンの方に人気があります。不動産屋の営業では、「生命保険の代わりになります！」とか「老後の年金になります！」とか「少ない頭金で不動産投資ができます！」というようなワードで営業をされた方も多いと思います。
今回は不動産屋が言っていることは本当か？ワンルーム不動産投資について解説をすすめます。
ワンルーム不動産投資のスキーム
まずは、ワンルーム不動産投資のスキームを整理しましょう。
- 自分の信用で融資を受ける（レバレッジが効く）
- 頭金10~20％程度で購入
- 運用益の中から返済に充てる（最近の案件では手出しが必要な場合もあり）
- 30年後、すべて返済し家賃収入を得る
このスキームを不動産屋からよく聞く内容に照らし合わせてみるとこのようになります。
- 「少ない頭金で不動産投資ができます」→大部分の融資を受けて頭金10~20％程度の資金でできる
- 「生命保険の代わりになります！」
→団体信用保険に加入するので、亡くなったら借入金がなくなる→売却すれば死亡保険金の代わりになる - 「老後の年金になります！」
→返済が完了した時点で賃料が入ってくる→賃料＝年金に代わりになる
それでは、具体的に事例を用いてどのようになるのかを確認してみましょう。
不動産価値の下がりにくい港区エリアの事例を用います。
【港区の事例】
- 港区（麻布周辺）のワンルームマンション
- 新築~10年未満物件 450万円/坪 賃料 13万円程度
- 30年以上物件 250万円/坪 賃料 10万円程度
日本の不動産の特徴は、持てば持つほど価値が下がっていくところにあります。
当然、物件価値と同じように賃料も下がっていきます。
このケースを用いてメリット・デメリットを確認しましょう。
・メリット：不動産投資にチャレンジできる
融資が全額返済できれば賃料を受け取ることができる
・デメリット：賃料で返済ができない場合、自己負担して返済する必要がある（空室リスク）
その他諸費用が掛かる（固定資産税など）
物件の価値は下がる
ワンルーム不動産投資を始める際のポイント
続いて、ワンルーム不動産投資を始める際のポイントを解説します。
- 30年後も同じ経済環境やエリアの優位性はあるのか？→30年後も売却できる物件か？途中で返済が滞った場合、また生活の変化で返済ができない場合に借入金だけ残る可能性賃料が入らないときに返済できる余力はあるのか？
- ワンルームに住む人はどのような属性か？
- 新築か中古か？
30年後自分がどのような状況か？日本はどのようになっているか？
これは誰にもわかりません。さらに不動産の最大の弱点は流動性の低さです。築古の物件に入居者が入るのか？売却はできるのか？しっかり出口のことも想像して不動産投資をすることをおすすめします。
金融商品の方が流動性が高いですし、近々の社会情勢にも対応できます。
余程のことがない限り、やめておくことをおすすめします。
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