本記事では「海外不動産における外国人不動産投資規制」について解説します。
日本人にとって海外不動産投資といえば、日本人には身近である東南アジアや節税ブームでたくさんの不動産投資家が投資をしたアメリカをはじめ、ヨーロッパ、オセアニアなど様々な国に不動産会社が存在し、不動産投資をすることができます。非居住者である外国人でも完全所有権がもてるオープンなマーケットは先進国に多く、東南アジアの国々は不動産取得規制がある国が多いのが現状です。
海外不動産投資の対象となる国の外国人不動産投資規制について解説します。各国の不動産取得に関する法律やルールを知ることで安全・安心な海外不動産投資を可能とします。
1.外国人でも安心して買えるオープンマーケット
そもそも海外不動産の中でも東南アジアを中心とした国は非居住者である外国人に対して不動産投資規制をする必要があるのでしょうか。それは、外国人に対して不動産市場をオープンにした場合、盛んに外国人が自国の不動産を取引することで不動産価格が高騰してしまうため、経済成長が追い付かず自国民の収入が少ないと自国民の住環境を確保することができません。つまり、外国人不動産投資規制がない国は先進国に多いのです。
実は日本も外国人投資規制はありません。そのため、多くの中国人が日本の不動産を買い漁ることができます。海外に目を向けると外国人に対して完全所有権（土地と建物の所有）を認め、外国人投資規制のない国の代表がアメリカやカナダです。EU諸国も不動産投資規制が多いですが、その中でもフランスは外国人投資規制がなく、完全所有権が認められる貴重な国です。
世界的に有名なロンドンを有するイギリスは、借地権を取引することが主です。ロンドンの土地はイギリス王室の所有となっており、長期間の借地権を取引することになります。これは外国人に限ったことではなく、イギリス人も同様に不動産取引をしています。つまり、イギリスで借地権取引をしたとしても何ら問題はありません。また、イギリスのマンチェスターやバーミンガムなどの地方都市であれば完全所有権が認められています。
2.一定の外国人不動産投資規制のある国
自国の経済や通貨の弱い東南アジア諸国では外国人不動産投資規制をしている国がほとんどです。また、その他の国でも多くの国で外国人投資規制をしています。その国の事情により様々な不動産投資規制があります。日本人が多く投資をしている東南アジアの国々の外国人不動産投資規制を解説します。
2-1.マレーシア
マレーシアは完全所有権を認めている国です。外国人でも土地を購入することができます。マレーシアの外国人不動産投資規制は、不動産投資の最低不動産価格に規制をしています。最低不動産価格は随時マレーシア政府が設定するため変動します。一般的にはマレーシアの地方土地は不動産価格が安いため、外国人がマレーシアで不動産投資をするのであればクアラルンプールのKLCCやブキッビンタンのような中心地ということになります。
2-2.フィリピン、タイ、カンボジアなどの東南アジア諸国
マレーシア以外の東南アジア諸国に多いのが、コンドミニアムに限定して不動産投資を認めるケースです。フィリピン、タイ、カンボジアなどの東南アジア諸国では外国人が土地を所有することができません。フィリピンやタイ、カンボジアなどは集合住宅内のコンドミニアムの外国人所有率を制限するという外国人投資規制を定めています。所有率は国によりまちまちですが過半数を超えない程度の割合に制限されています。
2-3.オーストラリア・ニュージーランド
オーストラリア・ニュージーランドなどのオセアニアでは、外国人は新築の不動産のみ不動産投資をすることができます。中古の不動産には不動産投資ができません。新築不動産はデベロッパーの利益が含まれるため割高であるケースが多いため注意が必要です。
3.外国人が不動産投資できない国
そもそも外国人に不動産市場を開放していない国もあります。外国人が不動産投資をできない国の代表がインドネシアです。日本でもバリへの不動産投資は有名ですが、そもそもインドネシアで不動産投資をすることができません。インドネシア不動産を販売する不動産会社の中には詐欺や騙しを目的とした不動産会社もあるため、注意が必要です。
どうしてもインドネシアに不動産投資をしたいのであれば、ノミニーという手法で不動産投資をする必要があります。不動産を所有することができるのはインドネシア人でなければならないため、インドネシア人がオーナーを務める法人を設立し、その法人に外国人が出資し、その資金をもとに不動産投資をするといった手法です。このような形態で不動産投資をした場合、出資金の持ち逃げや不動産の持ち逃げがあっても投資した資金の回収は難しいことを覚えておきましょう。
4.まとめ
海外不動産投資をする上で、そもそもどのような形で不動産投資ができるのか、不動産投資をする対象となる国の不動産取引のルールを理解しなければなりません。日本人が海外不動産投資をする目的は、経済成長や通貨分散、インフレーション対策などが挙げられますが、わざわざ外国人規制のある国で不動産投資をしなくても同じような効果がある国はたくさんあります。日本人が海外不動産投資をするのであれば、アメリカを中心とした先進国での不動産投資を念頭においた方がいいでしょう。日本人には馴染みのある東南アジアのほとんどの国で外国人投資規制があるため、東南アジアでの不動産投資には注意が必要です。
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