本記事では「アメリカ不動産を高値で購入した場合の解決策」について解説します。アメリカ不動産を活用した節税ブームで多くの日本人投資家がアメリカ不動産のオーナーとなりました。日本人のアメリカ不動産オーナーの中には不動産相場よりも高値で購入してしまったオーナーもいらっしゃいます。さらに自分が高値で購入してしまったことを知らない日本人オーナーも一定数いらっしゃるでしょう。不動産投資の鉄則は「安く購入して、高く売却する」ことと安定したインカムゲインを得ることです。そもそも高値で不動産を購入した場合の問題点や失敗事例から高値で購入した不動産への解決方法まで解説します。【アジア太平洋大家の会：鈴木学会長】をゲストにお招きし、インタビューさせて頂きました。
不動産投資で高値掴みした場合に起こること
不動産投資の鉄則は「安く購入して、高く売却する」ことですが、すでに不動産を高値掴みしてしまった場合、どうなってしまうのでしょうか。
【Question】
不動産投資という意味で不動産を高値で購入してしまった場合、何が起こりますか。
不動産を高値で購入した場合は、「不動産の売却で損をする」、「賃貸管理中に十分なインカムゲインや利回りを得られなくなる」でしょう。
不動産投資の主たる目的は安定したインカムゲインと不動産売却のキャピタルゲインです。
「安く購入して、高く売却する」という鉄則は、この主たる目的を達成するために必要なものです。
逆に「高く購入した」場合であれば、「安く売却する」ことになります。
高値で購入したアメリカ不動産の中には、リノベーション前提の不動産をよく見受けます。
例えば、アメリカの不動産市場では5,000万円程度のボロボロのアパートメントを日本のアメリカ不動産会社が買取転売することで1億円で販売しているといった不動産です。
このアメリカ不動産を1億円で売却するためには、リノベーションの工事費用が3,000万円程度必要で、さらに中期に渡り入居者の入れ替えが必要になります。
日本のアメリカ不動産会社にもよりますが、販売価格の中にリノベーション費用を含むものもあれば、リノベーションが含まれずに追加で投資が必要な不動産もあります。
リノベーションの工事費用を投資したとしても、想定通りに工事が進み、入居者の入れ替えが実現できればまだしも、想定通りに工事が進まず、ほったらかしの状態のままになる不動産がほとんどです。
このような不動産は売却するにしても安く売却することになります。
自分が購入したアメリカ不動産の実態を知らない日本人オーナー
日本人のアメリカ不動産オーナーの中にはいまだ自分が高値でアメリカ不動産を購入したことを気付いていないオーナーも多くいらっしゃいます。
【Question】
日本人アメリカ不動産オーナーは自分が高値でアメリカ不動産を購入したことを知っていますか？
知らないとすれば、なぜわからないのでしょうか。
賃貸管理でうまくいかずにセカンドオピニオンやコンサルティングのような第三者に相談をしたオーナーは、相談の中で現実を伝えられ驚かれます。
賃貸管理がうまくいっていないことすら気付かないオーナーや相談しないオーナーは自分が買ったアメリカ不動産の実態を知らないままです。
結果的にはアメリカ不動産を売却するときにその実態を知るアメリカ不動産オーナーも少なくありません。
その原因としては、節税を目的としてアメリカ不動産を購入した日本人オーナーの中で、まったく知識がなくアメリカ不動産を購入してしまったオーナーが占める割合は大きいです。
不動産投資の経験や知識のある投資家であれば気付けることでも、まったく知識がなければ気付けません。
アメリカ不動産を高値で購入した日本人オーナーの解決策
【Question】
日本人アメリカ不動産オーナーがまずやるべきことは何ですか？
仮に高値で購入した事実がわかったら何をすればいいですか？
アメリカ不動産の実態を把握する
セカンドオピニオンやコンサルティングのような第三者に相談をして、いま自分が購入したアメリカ不動産の実態を把握することが必要です。
現在の不動産の価値を知る、利回りの正常化を知ることで何が問題なのかが浮き彫りになるはずです。
アメリカ不動産を通常の賃貸管理の状態に戻す
アメリカ不動産は通常の賃貸管理に戻せば利回りは上がります。
入居者の入退去にあわせて細目に賃料を上げたり、原状回復をしっかりやることでいまの状況よりは好転するでしょう。
必要であれば一部リノベーションをする必要があるかもしれません。
いずれ周辺の競合する不動産と同じくらいのスペックに整えることで、利回りは上がっていきます。
譲渡税に関わらずアメリカ不動産の売却を検討する
アメリカ不動産の現状の不動産価値を知った上で、大きなキャピタルロスをする不動産もあるでしょう。
そのような不動産は大規模なリノベーションを施さなければ、通常の賃貸管理の状態に戻すことが困難な場合があります。
その場合は追加でリノベーションの工事費用を投資するか、アメリカ不動産自体の売却をするかの判断が必要です。
譲渡税率を気にしている日本人アメリカ不動産オーナーも多いでしょうが、ときには損切をするという判断も必要になるかもしれません。
まとめ
節税目的でアメリカ不動産を購入した日本人オーナーは、自分が購入したアメリカ不動産の実態を知らないオーナーが多いのです。
まずは、自分が購入したアメリカ不動産の実態を知りましょう。
仮に問題がなければ、そのまま賃貸管理をすればいいですし、問題がある場合は長期譲渡になるまで問題を解決していく必要があるでしょう。
購入したアメリカ不動産の中には、大きなキャピタルロスになってしまう不動産や大規模なリノベーションが必要な不動産もあります。
そのような不動産の場合は、速やかにリノベーションの工事費用を投資するか、譲渡税率に関わらず売却するかの判断をしましょう。
アメリカ不動産の売却をするという判断の場合、キャピタルロスを覚悟で早めに売却ができるようブローカーやエージェントと相談しましょう。
まずはセカンドオピニオンやコンサルティングのような第三者に相談をして、アメリカ不動産の売却までのシナリオや現在の賃貸管理の最適化をされることを強くオススメします。
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