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【Q&A】「食いもの」にされた日本人アメリカ不動産オーナーの実態

本記事では「節税目的にアメリカ不動産を購入した日本人投資家」について解説します。アメリカ不動産を活用した個人の節税スキームはブームとなり多くの日本人投資家がアメリカ不動産を購入しました。節税目的だけのためにアメリカ不動産を購入した日本人投資家の中にはトラブルに巻き込まれている方も多くいらっしゃいます。そもそもアメリカ不動産は不動産投資としてアリなのでしょうか。アメリカ不動産投資のメリット・デメリットといまアメリカ不動産の日本人オーナーがどのようなトラブルに巻き込まれているのかを解説します。【アジア太平洋大家の会:鈴木学会長】をゲストにお招きし、インタビューさせて頂きました。

そもそもアメリカ不動産投資はアリ?ナシ?

個人の節税スキームがブームとなり多くの日本人投資家がアメリカ不動産を購入しましたが、一方で純投資でアメリカ不動産を購入する日本人投資家もいらっしゃいます。 そもそもアメリカ不動産は不動産投資として優良な投資対象なのでしょうか。

【Question】 

アメリカ不動産投資におけるメリットとデメリットを教えてください。

アメリカ不動産投資のメリット

アメリカ不動産の情報やデータは、だれでも簡単に入手することができます。 不動産テックが発達しているアメリカでは、不動産のポータルサイトに住所だけ入力すれば詳細の情報を知ることができます。
また、不動産市況のデータや経済情勢のデータなども定期的に正確なデータを入手できます。
不動産投資の判断をするときには、豊富なデータと不動産情報を元に検討ができる点がメリットと挙げられます。

次にアメリカは広大で投資対象とするエリアが無限にあることです。 賃貸管理にしても、売買取引にしても広大な土地と人口のお陰で不動産市場が大きくたくさんの選択肢の中から投資対象を選択できる点がメリットに挙げられます。

アメリカ不動産投資のデメリット

アメリカ不動産投資のデメリットは、広大な大地で選択肢が多いが故にエリアを間違えると失敗してしまうというところです。
アメリカは治安がよいエリアと悪いエリアが明確にわかれています。 当然、治安がよいエリアの賃料は高い傾向にあり、治安が悪いエリアは賃料が低い傾向にあります。
治安が悪く、賃料が低いエリアでアメリカ不動産投資をした場合、入居者トラブルも多く賃貸管理に掛かる費用もかさみます。
土地勘がない日本人投資家に対して、治安が悪く、賃料が低いエリアを勧める不動産会社も実在するので注意が必要です。

知識のない日本人投資家を「食いもの」にした日本の不動産会社

アメリカ不動産はインフレーションや経済成長から不動産投資としては優良な投資対象です。 優良な投資対象が故にもとからアメリカ不動産に純投資をする日本人投資家も一定数いらっしゃいましたが、個人の節税スキームがブームになったお陰であまり知識のない日本人投資家もアメリカ不動産に投資するようになりました。

【Question】

節税目的の日本人投資家に対して、日本のアメリカ不動産会社はどのような商品を販売しましたか? どのような売り方でアメリカ不動産を販売したのでしょう。

買取転売による利益確保

アメリカ不動産の不動産相場がよくわからない日本人投資家に対して、不動産仲介ではなく、買取転売をすることで日本のアメリカ不動産会社は利益を確保しています。
通常のアメリカ不動産の不動産相場よりも20~30%程度高値で販売をします。
当然、利回りも不動産相場よりも低く投資効果も低くなってしまいます。

誤解を生む収支シュミレーション

アメリカ不動産投資でも日本の不動産投資でも、純粋な不動産投資としての投資効果と節税効果は切り分けて考えなければなりません。
多くの日本のアメリカ不動産会社は不動産投資としての投資効果に節税効果を含めた収支シュミレーションを提示しています。
節税効果を含んだ収支シュミレーションでは純粋な不動産投資としての投資効果がわかりずらく、投資判断を誤ってしまう日本人投資家が続出しています。

賃料保証~サブリース

日本人投資家は「安心・安全」な投資を好みます。 アメリカ不動産投資において、「安心・安全」がサブリースという商品を生み出しました。
日本人投資家にはよくわからないアメリカに不動産投資をするという不安に対し、サブリースは都合がよく、多くの日本人投資家に受け入れられました。
購入してから一定期間が経ち、サブリースの契約解除やサブリース料の変更などのトラブルが続出しています。

日本人アメリカ不動産オーナーが巻き込まれているトラブル

節税目的でアメリカ不動産を購入した日本人オーナーを中心にトラブルが続出しています。 いまアメリカ不動産の日本人オーナーはどのようなトラブルに巻き込まれているのでしょうか。

【Question】

いまアメリカ不動産の日本人オーナーはどのようなトラブルに巻き込まれていますか? このような日本のアメリカ不動産会社の売り方によってトラブルになった原因は何ですか?

高値での購入により利回りが低下

アメリカ不動産の不動産相場よりも20~30%高く購入した日本人オーナー、中には倍の不動産価格で購入した日本人オーナーもいらっしゃいます。
不動産投資の鉄則は「安く購入して、高く売却する」ですが、高値で購入した時点で不動産相場よりも利回りが低く、アメリカ不動産を売却した場合でもキャピタルゲインを確保できません。
不動産投資としては失敗です。
すべては不動産相場よりも高値で購入してしまったのが原因です。

リノベーションが完了しておらず売れない不動産に

日本のアメリカ不動産会社の中にはボロボロのアメリカ不動産を売却している場合があります。
このような不動産は、リノベーションを前提として利回りや不動産売却価格が上昇するという提案を信じて日本人オーナーは購入しています。
リノベーション工事を完了する、入居者を入れ替えるなどをする必要がありますが、これらはアメリカローカルの不動産会社でも難しく、日本のアメリカ不動産会社で提案通りに完了している不動産会社を見たことがありません。
リノベーションが完了していない工事途中の不動産は売却をすることができなくなる可能性があります。
当然、今後利回りも低下していくでしょう。

賃貸管理がうまくいかず利回りが低下

節税目的でアメリカ不動産を購入した日本人オーナーのアメリカ不動産のほとんどは賃貸管理がうまくいっていません。
不動産を管理するPM会社、不動産にまつわる資金を管理するAM会社に問題がありますが、PM会社、AM会社の中には途中で管理放棄をしてしまう会社もあります。
PM会社やAM会社が不在では当然賃貸管理はうまくいきませんし、PM会社やAM会社のクオリティが低い場合、利回りは低下の一途となってしまいます。

まとめ

アメリカ不動産を活用した節税目的で多くの日本人がアメリカ不動産を購入しましたが、そのブーム故に日本のアメリカ不動産会社はたくさん儲けました。
たくさん儲けたカラクリは、アメリカ不動産を日本人投資家ライクな商品に仕立て、誤解を生む売り方で日本人投資家にアメリカ不動産を売りつけたのです。
そのほとんどは不動産管理のクオリティが低く、賃貸管理がうまくいっていません。

アメリカの不動産市場は通常であれば、賃料も不動産価格も上昇しています。
通常通りアメリカ不動産を購入して、通常通り賃貸管理をした場合、明らかに投資効果が得られやすい環境なのです。
そのため、サブリースや買取オプションといった文化はアメリカにはありません。

このようなアメリカ不動産の日本人オーナーがこれからできることは、「賃貸管理を通常の環境に戻すこと」です。
少しでも利回りを確保することにより、アメリカ不動産を売却するときに生まれるキャピタルロスを軽減できるはずです。

【Q&A】アメリカ不動産を高値で購入した日本人オーナーの解決とは「アメリカ不動産を高値で購入した場合の解決策」について解説します。アメリカ不動産を活用した節税ブームで多くの日本人投資家…

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