本記事では「アメリカ不動産で大注目のノースカロライナ・リサーチトライアングル」について解説します。
アメリカ不動産投資のニーズはまだまだ根強いです。法人税の節税対策をしたい投資家やアメリカ株と同様に上昇トレンドのアメリカ不動産を純投資で投資をしたい投資家が多数いらっしゃいます。 近年、テキサス州オースティンはIT集積地として全米から注目を浴び、結果不動産価格や賃料は大幅に上昇しました。いまネクストオースティンと言われているのが、ノースカロライナ州リサーチトライアングルです。最大都市であるシャーロットとは別にローリー、ダーラム、チャペルヒルを結ぶ三角形のエリアのことをいいます。バイオテクノロジー産業を中心に研究機関の集積地として注目をされています。
アメリカのノースカロライナ・リサーチトライアングルについて徹底解説します。
1.ノースカロライナ州の不動産に関わる指標
日本人はあまり聞いたことがないかもしれませんが、いまアメリカ・ノースカロライナが世界中から注目されているのはご存じですか。 ノースカロライナ州は東海岸にあります。ニューヨークとフロリダの間ぐらいに位置するのがノースカロライナ州になります。州都はローリー市で最大都市はシャーロットになります。
ノースカロライナ州の主要産業はいままではタバコや家具製造などアナログ産業が多かったですが、いまはバイオテクノロジー産業や金融業が主要産業になっています。特にバイオテクノロジー産業はこれから大きく成長を期待できる産業として、アメリカの中でも注目されているというワケです。
いまノースカロライナ州の不動産価格は急騰しています。全米の住宅中間値が14.3％上昇（CY2021）したのに対し、ノースカロライナ州の住宅中間値は23.6％（CY2021）も上昇しました。ノースカロライナ州の不動産価格は大きく上昇しましたが、全米の住宅中間値よりはいまだに安く、全米の住宅中間値が$316,000（CY2021）に対しノースカロライナ州の住宅中間値は$278,000（CY2021）です。
続いてワンルームの賃料を日本人に人気のテキサス州の主要都市とノースカロライナ州の主要都市とで比較をします。テキサス州・オースチンが$1,750（CY2019）に対しノースカロライナ州・ローリーが$1,280（CY2019）でまだまだ上昇する余地があるのがわかります。
2.ノースカロライナ州がアメリカで注目されるワケ
アメリカで注目されているノースカロライナ州には継続して人口流入しています。主にアメリカ東海岸の主要都市であるニューヨークやシカゴから流入しています。それに伴い不動産価格や賃料が上昇しています。それではなぜノースカロライナ州がアメリカで注目されているのでしょうか。
2-1.QOL
ノースカロライナ州の不動産価格や賃料は急騰しているものの、まだ全米平均から比べても住環境は安価だといえます。また、アメリカ東海岸の主要都市であるニューヨークやシカゴに比べれば生活コストが安く、QOLが高い住みやすい環境が人口流入の要因のひとつです。
2-2.経済成長が見込める産業
いままではタバコや家具製造などアナログの産業が主要産業でしたが、いまアメリカのバイオテクノロジー産業の中心地はノースカロライナです。また、バンクオブアメリカの本社があることにより金融業、IT企業も重要な拠点をノースカロライナに置いています。
2-3.優秀な大学
産業の急成長に優秀な大学は欠かせません。アメリカの主要都市には当然優秀な大学がありますが、優秀な大学が優秀な学生を集め企業はその優秀な学生を採用して成長するというよい循環が生まれます。 ノースカロライナには、ノースカロライナ州立大学やデューク大学、ノースカロライナ大学といった全米Top100にランクインする優秀な大学があり、産業や企業によい影響をもたらしています。
3.バイオテクノロジーの研究機関集積地・リサーチトライアングル
リサーチトライアングルとは、ノースカロライナ州のローリー市、ダーラム市、チャペルヒル市を結んだ三角形のエリアのことをいいます。それぞれに全米Top100にラインインする大学を有しています。 ノースカロライナ州の主要産業として注目されるバイオテクノロジー産業や金融、IT産業はほとんどがリサーチトライアングルに集中しています。その中でもバイオテクノロジー産業の研究機関が集積しているということもあり、リサーチトライアングルと呼ばれるようになりました。バイオテクノロジー産業はバイデン大統領政権下でも一押しの産業となり、世界中から注目をされるエリアとなりました。
ノースカロライナ州の最大都市であるシャーロットよりも生活コストが安い上に経済成長が見込める産業がたくさんあることにより、最大都市であるシャーロットよりもリサーチトライアングルに人口や投資マネーなどのリソースが集中しているのです。
4.リサーチトライアングルの不動産投資例
リサーチトライアングルでの不動産投資例を紹介します。ノースカロライナでの不動産投資はコンドミニアムよりも戸建住宅に不動産投資をするのが一般的です。ノースカロライナの住宅中間値である$300,000前後の不動産であれば3LDKの戸建を購入することができます。以前はさらに不動産価格が安価でCap rateが6％以上確保できていましたが、昨今の不動産価格急騰によりいまではCap rateが4％前後となっています。
コンドミニアムに比べ戸建住宅での不動産投資では修繕費が多く掛かる傾向にあります。不動産投資の収支シュミレーションをするときには修繕費を多く見積もることをオススメします。
5.まとめ
いまからアメリカ不動産投資にチャレンジする方は参考になる内容ではなかったでしょうか。アメリカ主要都市以外で注目されているエリアは、ノースカロライナやフェニックス、デトロイトがありますが、いずれの都市もいま不動産価格が急騰しています。アメリカ主要都市であるニューヨークやカリフォルニアの不動産価格は良くも悪くも全米平均と同じくらいで推移する成熟エリアです。一方、ノースカロライナやフェニックス、デトロイトといった最近不動産価格が急騰しているエリアはアメリカの中でもエマージングマーケットなのです。当然、急騰した後は不動産価格の調整局面になる可能性が高いのでお気をつけください。
アメリカ不動産投資にチャレンジするのであれば、成熟マーケットとエマージングマーケットを比較して、許容できるリスクリターンのバランスを分析してアメリカ不動産投資をする必要があります。 アメリカのブローカーやエージェントから正しい情報を収集し、投資判断ができるようになりましょう。
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