本記事では「海外不動産販売会社とのコンサルティング契約のトラブル」について解説します。
海外不動産投資に取り組むときに多くの方が日本の海外不動産販売会社を介して、海外不動産の取引をされるでしょう。日本の投資家の中には現地への視察をせずに、海外不動産販売会社に任せて投資の判断をされる方もいらっしゃいます。多くの日本人投資家が、海外不動産販売会社からサポートを受け、海外不動産投資に取り組みますが、そのコンサルティング契約でトラブルが発生しています。
海外不動産販売会社とのコンサルティング契約でどのようなトラブルが発生しているか、海外不動産会社とのコンサルティング契約で注意すべき点を解説します。
1.なぜコンサルティング契約が必要か～海外不動産販売会社のビジネスモデル
日本にいながら海外不動産投資をするときには、投資対象となる国での不動産取引のサポートと日本での不動産取引の書類への対応（認証書類、翻訳など）、士業の手配などのサポートが必要です。投資対象となる国での不動取引のサポートは不動産仲介会社やデベロッパーに報酬を支払います。
一方、日本人が安全、安心に投資対象の国で不動産投資ができるようにサポートするのが、日本の海外不動産販売会社の役割となります。
投資対象となる国の不動産仲介会社やデベロッパーに支払うのが仲介手数料や販売手数料、日本の海外不動産販売会社に支払うのがコンサルティング費用となります。
このように海外不動産投資の対象となる国でのサービスと日本で日本人投資家に提供するサービスとが違い、ほとんどの海外不動産販売会社はサービスを提供する国と日本で法人をそれぞれ設立しています。これはそれぞれの国での決算や税務処理が必要なため、それぞれのサービスに分けて会計処理をするためには必要なことです。これを怠るとどちらかの国の税務当局より咎められます。ついては、それぞれの国で法人を設立し、提供するサービスを分けている点は何らおかしいことではないのです。
2.海外不動産投資のコンサルティング契約で起こるトラブル
日本人投資家が海外不動産投資に取り組むにあたり、日本の海外不動産販売会社は強力なパートナーとなります。それぞれの国でサービスが分けられているとはいえ、結局海外不動産を買った後には賃貸管理での不動産の運用が始まり、運用中の収支報告や入退去への対応などの窓口はすべて日本の海外不動産販売会社となるからです。
しかし、日本の海外不動産販売会社とのトラブルが多く起こっているのも事実です。
日本人投資家が期待しているサービスと日本の海外不動産販売会社がコンサルティング契約に記載しているサービス内容とにギャップがあることがあります。
コンサルティング契約で確認しなければならない点を解説します。
①サービスの内容
コンサルティング契約書には、その海外不動産販売会社が提供するサービスの内容が記載されています。サービス内容は海外不動産販売会社により様々ですが、投資対象となる国での不動産取引全般のサポートをするという内容が多いです。
②サービスの範囲
コンサルティング契約書には、その海外不動産販売会社が提供するサービスの範囲が記載されています。サービスの範囲は海外不動産販売会社により様々ですが、契約期間や対象の不動産などが記載されていることが多いです。
③コンサルティング報酬
コンサルティング契約書には、サービス内容とサービス範囲に伴う報酬が記載されています。多くの海外不動産販売会社は不動産価格の3％前後を報酬としている会社が多いです。
コンサルティング契約で確認すべきなのが、サービス内容とサービスの範囲です。
契約書に記載しているにも関わらずサービス提供が受けられない、サービスを受け終えていないにも関わらず途中でサービス提供が滞るといったことでトラブルになることがほとんどです。
例えば海外不動産の買う判断をして契約書に署名をした後に、海外不動産の取引をキャンセルし決済まで至らなかった場合、支払った報酬が返ってこないケースがあります。当然、投資対象となる国での不動産取引は完了していないので、仲介手数料や販売手数料は支払う必要はありませんが、コンサルティング契約については、海外不動産販売会社がサービス提供をした後に一方的にキャンセルした、という契約書の解釈の違いにより報酬を返さないということもあり得ます。
コンサルティング契約書の中に「解除条項」という項目があるので、契約の前に確認することをオススメします。
3.まとめ
日本の海外不動産販売会社の中には顧客を煽って、早く契約書に署名をさせる海外不動産販売会社もあるようです。投資対象の不動産がなくなる、早く手続きしないと間に合わないといった、適当な理由をつけて契約書に署名をさせ、コンサルティング契約の報酬を支払わせようとします。
海外不動産を買うときには、事前にすべての契約書に目を通し、必要であればリーガルチェックをしましょう。投資家と海外不動産販売会社との認識のギャップがその後のトラブルになってしまう原因です。結局、契約書に署名、コンサルティング契約の報酬を支払ってしまえば、仮に海外不動産販売会社の契約違反だったとしても支払った資金を回収するのは至難の業です。
投資は結局自己責任なのです。
自己責任だからこそ、事前にできるリーガルチェックや不動産の分析をした上で慎重に判断されることをオススメします。
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