本記事では「売却事例から分析するアメリカ不動産」について解説します。
アメリカ不動産を節税目的で購入したアメリカ不動産オーナーからの売却依頼が増加しています。背景としては日本の税法上、アメリカ不動産が長期譲渡期間になったことが一番の原因です。実際のアメリカ不動産売却事例を分析するとおおまかなアメリカ不動産市況がわかります。アメリカの州やエリアによって勝ち負けが鮮明になっています。アメリカ不動産売却事例を分析し、これからアメリカ不動産投資について解説します。
1.不動産取引が多いエリアと少ないエリア
世界的なパンデミックのお陰で一時的に不動産取引が少なくなり、不動産価格は下落しました。ワクチンの接種率が上がりアメリカ経済は通常に戻りつつあります。アメリカ経済が通常に戻るにつれ、不動産取引も活発となっています。
このような環境下でも州やエリアによって不動産取引が回復し、不動産取引が多いエリアと少ないエリアでアメリカ不動産投資の明暗が分かれています。
主に不動産取引が回復している地域はオースチンやロサンゼルスといったIT集積地です。シリコンバレーと並び、オースチンはシリコンヒルと呼ばれる地域、ロサンゼルスはシリコンビーチと呼ばれる地域を有しています。
不動産取引が少ないということは、売却を希望しても理想の不動産価格では売却ができないということを意味します。観光業で成り立っているようなハワイやフロリダについては回復しておらず、不動産取引も発生しません。まだまだ通常に戻るためには時間が掛かるでしょう。また、テキサス州ダラスは供給過多のため、不動産価格は上昇しづらい不動産市況となっています。
アメリカ不動産投資で成功するには、どこで投資するかが重要です。州やエリアの選定を間違えると賃貸管理できなくなったり、売却できなくなったりします。ハワイやフロリダといった地域は環境としては非常に魅力的ですが、経済情勢や社会情勢に大きく影響を受ける不動産市場です。また、マクロ的な視点で経済環境がよいとされるテキサス州もオースチンとダラスで明暗が分かれています。
2.不動産のタイプによる取引数の違い
アメリカ不動産と一口でいっても様々なタイプがあります。戸建て、コンドミニアム、1棟収益不動産などがありますが、不動産のタイプによっても需要が違い取引が多いタイプと少ないタイプに差があります。もちろん不動産の売却価格も変動します。
戸建てやコンドミニアムといったタイプは、実需を対象とした不動産市場です。実際に住みたいローカルの方から購入したり、ローカルの方へ売却をする不動産市場です。アメリカには住宅価格の指標として、ケース・シラー住宅価格指数がありますが、実需の不動産市場ではほぼケース・シラー住宅価格指数と連動しています。2019年から2020年ではケース・シラー住宅価格指数は9％上昇しました。また、アメリカのインフレ率は2％～3％です。5年程度所有をすれば15％～20％のキャピタルゲインを得られることがわかります。
一方、1棟収益不動産では投資家が対象の不動産市場です。1棟収益不動産でもインフレ率くらいはキャピタルゲインを得られるのは普通ですが、中には5年程度の所有で50～60％上昇した収益不動産もあります。1棟収益不動産では当たり外れがありますが、大きなリターンを得ることもできます。
3.これからアメリカ不動産投資に取り組むポイント
アメリカ不動産売却事例を分析し、これからアメリカ不動産投資をするのであれば注意すべきポイントをまとめました。
3-1.リノベーションが不要の中古不動産
アメリカ不動産の投資対象は、いまのままでも貸し出せる中古不動産にしましょう。アメリカ不動産投資の中にはリノベーションをして不動産の価値をあげて収益を増やすような不動産もありますが、リノベーション工事中にトラブルに巻き込まれることが多いのが現状です。外装や内装、設備がある程度整っている不動産を投資対象としましょう。
3-2.安定した収益が確保できる不動産
日本でも同様ですが、築古の不動産は修繕費がかさみます。また、あまりにも入居者属性が悪いエリアでのアメリカ不動産投資は、不動産賃貸管理でトラブルに見舞われ余計な費用が掛かることが多いです。不動産賃貸管理中のトラブルが極力少なく、安定して賃料が得られるアメリカ不動産に投資をするべきです。また、経済情勢や社会情勢の影響を受け不動産価格が乱高下するエリアではなく、ショックに強く緩やかに不動産価格が上昇するエリアでアメリカ不動産投資をするようにしましょう。
3-3.需給バランスがとれた不動産
マクロの視点で指標がよいエリアでも、ミクロの視点でエリアの指標を確認しましょう。供給過多で需給バランスがくずれているエリアで不動産取引をすると失敗する可能性が高いです。安定したインカムゲインを得ることもできませんし、将来的にはキャピタルゲインにまで影響します。アメリカ不動産投資において州やエリアを選ぶことが成否を分けることを覚えておきましょう。
4.まとめ
アメリカ不動産投資はエリアを間違わなければ比較的成功を収めやすい不動産投資です。日本のようにマクロの指標が悪く、不動産情報が不公平な市場ではないからです。
少なくともアメリカのインフレーション率に連動したキャピタルゲインを得られるでしょうし、賃料もインフレーション率に連動して上昇をしていきます。さらにキャピタルゲインやインカムゲインを得たいのであれば、慎重に州やエリアを選ぶ必要があります。売却事例を参考に、これからのアメリカ不動産投資で注意すべきポイントを抑えて安全・安心なアメリカ不動産に取り組んでみてください。
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