本記事では「アメリカ不動産の売却スケジュールと高く売却する施策について解説します。個人の所得税節税のためにアメリカ不動産を購入した日本人オーナーからのアメリカ不動産売却の依頼が増え始めました。
その背景としては、比較的早くアメリカ不動産を活用した節税に取り組まれた方が長期譲渡期間となったこと、税制改正の直前にアメリカ不動産を購入して節税効果があまりなかったことが挙げられます。アメリカ不動産の売却事例（コンドミニアム）からアメリカ不動産の売却に掛かるスケジュールや高く売るための施策と費用について解説します。
1.アメリカ不動産の売却スケジュール
アメリカ不動産の売却事例から、アメリカ不動産の売却を検討してから決済するまでのスケジュールを解説します。
フェーズ1：アメリカ不動産の売却を検討して決断～2週間から1ヶ月
アメリカ不動産の売却を検討するときに、まずはいまどのくらいの不動産価格で売却ができるのかを確認することが必要です。
周辺の同じスペックの不動産の売却事例と比較して、売却価格の概算を算出することが可能です。
アメリカ不動産のPM会社やAM会社にも売却の検討を伝えて、周辺事例をレポートしてもらいましょう。
その情報をもとにアメリカ不動産の売却を決断し、買主を募集する売却価格を設定しましょう。
フェーズ2：売却するアメリカ不動産のMLSへの掲載準備～2週間
アメリカ不動産の売却を決断したら、アメリカ不動産仲介会社とListing Agreementを締結する必要があります。
設定した売却価格でMLSへ掲載し、売却したら仲介手数料を支払うという内容の契約になります。
その後、アメリカ不動産仲介会社がMLSに掲載する不動産情報を整理してMLSに掲載します。
フェーズ3：売却するアメリカ不動産をMLSに掲載し買主募集～1ヶ月から2ヶ月
MLSに掲載をすればいよいよオープンマーケットでの買主募集のスタートです。
早ければ1週間から2週間でオファーが届きます。
複数のオファーが届いた場合は、カウンターオファーで不動産取引の条件を交渉しましょう。
フェーズ4：アメリカ不動産の売買取引～1ヶ月
買主との条件が折り合えばSPAを締結します。
事前に交渉した条件が掲載されたSPAに基づき取引がすすみます。
SPAに定められた期限で売買取引は完了し、決済が完了します。
不動産市場にもよりますが、一般的にアメリカ不動産の売却は日本よりも早く完了します。
アメリカ不動産の売却を検討してから決済するまで、最短で3ヶ月程度で完了できるでしょう。
2.高く売るための施策と費用
投資家であればアメリカ不動産の締めくくりでもある売却では、少しでも多くのキャピタルゲインを得たいはずです。
売却価格で最終的なアメリカ不動産への投資効果が決まります。
少しでも高く売却するための施策と費用をアメリカ不動産売却事例（コンドミニアム）から解説します。
2-1.入居者に退去を促す
1棟収益不動産であれば投資家が取引対象となりますが、コンドミニアムや戸建ての場合、実需であるローカルの住みたい人を取引対象とした方が有利です。
いままで不動産投資として運用していた場合、当然入居者が居ますが入居者が居たままではローカルの住みたい人に売却ができません。
賃貸管理契約中であれば追い出すことは不可能なので、交渉をして入居者に退去をしてもらう必要があります。
引っ越し費用を売主側で負担するなどの施策が必要です。
入居者の退去が完了したら、原状回復をしましょう。
引っ越し費用：$500-
原状回復費用：$1,000-
2-2.ホームステージングと内装・外装の撮影
少しでも高くアメリカ不動産を売却したいのであれば、まずはMLSに掲載する不動産の内装・外装の画像をできる限り綺麗に見せる必要があります。
プロに撮影を依頼した画像と素人が撮影した画像では、オファーの数が圧倒的に変わります。
また、アメリカ不動産売却の施策として当たり前のホームステージングが必要です。
ホームステージングした状態でプロに撮影を依頼し、MLSに掲載しましょう。
ホームステージングは内覧する買主候補に新生活のイメージを持たせることができるのでオファーの数が変わります。
ホームステージング：$3,000
撮影費用：$300
2-3.事前インスペクション
アメリカ不動産取引の一般的な商慣習ではインスペクションは買主の権利ですが、売主側であらかじめインスペクションすることはキャンセル防止の施策として有効です。
アメリカ不動産取引のキャンセル期間はインスペクション期間と同じなので、事前に売主側でインスペクションすることでキャンセル期間を短くできるためです。
インスペクション：$300
できる限り高く売却するための施策として$5,000程度掛かりますが、その分売却価格に影響します。
原状回復だけではなく、競合となる不動産と比較をしてリノベーション工事をすることでさらに高く売却できる可能性もあります。
リノベーション工事費用は追加の投資費用になるので、売却価格で回収できるかを判断する必要があります。
3.アメリカ不動産を売却するときの注意点
アメリカ不動産を高く売却するための注意点を解説します。
3-1.売却価格の設定
できる限り高く売却したいという一心で市場価格よりも高い売却価格を設定した場合は、
オファーが少なくなり、売却活動が長期化することを覚悟しなければなりません。
逆に安い売却価格を設定した場合は、キャピタルゲインが下がってしまいます。
アメリカ不動産仲介会社と相談をして、慎重に売却価格を設定することが必要です。
3-2.不動産取引のキャンセル防止
アメリカ不動産は募集を開始した売却価格から値下げした売却価格、不動産取引のキャンセルまで広く開示されています。
もし不動産取引がキャンセルされた場合、売主の問題やHOAの問題を買主に勘繰られる可能性があります。
売却活動も長期化し、安い売却価格での売却を迫られる可能性もあります。
事前インスペクションや慎重な買主選定など不動産取引のキャンセル防止の施策をしなければスムーズにアメリカ不動産の売却はできません。
3-3.買主募集のノウハウ
アメリカ不動産を高く売却したいのであれば、たくさんの買主候補に興味を持ってもらい、たくさんのオファーを獲得する必要があります。
アメリカ不動産の売却施策としては当然のホームステージングやMLSへの掲載画像は買主候補の興味を惹く施策となります。
たくさんのオファーを獲得すれば、売却価格も上がっていく傾向にあるため、たくさんのオファーを獲得するための施策はできる限り実行することをオススメします。
4.まとめ
通常に賃貸管理ができていれば、アメリカ不動産はインフレーションと経済成長によって着実に値上がりします。
これがアメリカ不動産は持ち続ければキャピタルゲインが得られやすいという理由です。
ご紹介したスケジュールや高く売却するための施策、注意点を参考に少しでも多くのキャピタルゲインを得られることを願っています。
施策やリノベーションには当然費用が掛かるので、その費用を投資しても売却価格で回収できるのかを判断基準として取り組みましょう。
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