本記事では「東南アジア不動投資に代表される東南アジア5ヵ国の比較」について解説します。日本人が海外不動産投資という言葉を聞いて一番はじめに思いつくのが東南アジアでの不動産投資です。距離が近い、時差がない、親日という理由から親しみをもっている方も多くいらっしゃるでしょう。
人気の一番の理由は、新興国が多く日本人投資家からすると手を出しやすい不動産価格であるところではないでしょうか。東南アジア不動産投資といってもどこの国が不動産投資として適しているのでしょうか。多くの日本人投資家が興味をもたれているマレーシア、フィリピン、タイ、ベトナム、カンボジアの5ヵ国のマクロデータと投資環境という観点で比較して、いまどこに投資すべきなのかを解説します。
東南アジア投資に代表される5ヵ国のデータ
海外不動産投資にチャレンジするにあたって、どこの国を選択するかは重要な判断です。
不動産投資に適している国を選択するためには、マクロ的なデータの比較が有益です。
東南アジア不動産投資に代表される5ヵ国（マレーシア、フィリピン、タイ、ベトナム、カンボジア）のマクロ的なデータを確認してみましょう。
①人口推移
人口が増える国は不動産の需要も増えるため、不動産投資としては有利です。
ヨーロッパや北米や南米に比べ、東南アジアには人口ボーナス期が到来するといわれています。
2010年～2030年でどのくらい人口が増えるかという人口推移を比較してみましょう。
東南アジアの人口増加率は、16.7％です。
東南アジアの人口増加率を基準値とした場合、基準値よりも上回るのがフィリンピン、マレーシア、カンボジアです。
特にマレーシアは東南アジアの中でも圧倒的に人口が増えます。
対して基準値よりも下回るのがベトナムとタイです。
②経済成長（GDP）
経済成長をするということは経済活動が活発だということです。
つまり、不動産取引も盛んに行われるため、不動産価格は上昇する傾向にあります。
最近ではパンデミックにより、東南アジアに関わらず、日本やアメリカ、ヨーロッパ諸国もGDPは下がっています。
今後2～3年程度でパンデミックが収まり、通常の経済活動が再開する見込みですが、パンデミック以前の2019年のGDPを確認してみましょう。
タイとマレーシアの経済成長は鈍化しています。
比べて、ベトナムとカンボジアは経済規模は小さいものの順調に経済成長をしています。
東南アジアの中で今後継続的に経済成長するとしたらベトナムとカンボジアでしょう。
③インフレーション
日本は世界でも稀に見るインフレしない国ですが、他国は順調にインフレーションしています。
日本人に海外投資を薦めるのは、他国のインフレーション率を投資利回りにアドオンできるためです。
他国の今後のインフレーションが投資利回りにアドオンできるとしたら、インフレーション率が高い国に投資をした方がいいということになります。
東南アジアの中でもインフレーションしない国がでてきました。
マレーシアとタイはデフレ傾向にあります。
一方、ベトナム、フィリピン、カンボジアは毎年3～5％インフレーションしています。
人口増加率、経済成長、インフレーションのたった3つの指標を確認するだけで、各国に優越がつき不動産投資に適している国がわかります。
日本人にとっての東南アジア不動産投資の環境
当然海外不動産投資にチャレンジするわけなので、日本と同じ条件で不動産投資ができるわけではありません。
資金を海外に投じるということは、外国人にとってその国の投資環境が整備されていなけければなりません。
①通貨
日本の不動産投資と海外不動産投資で一番の違いは為替リスクが伴うことです。
対日本円でボラティリティの小さい通貨を選択するべきです。
ボラティリティの小さい通貨はアメリカドル、ユーロといった国際基軸通貨といわれる通貨です。
東南アジアのような新興国の通貨はボラティリティが大きく、リスクも大きくなります。
マレーシア/リンギッド、フィリピン/ペソ、タイ/バーツ、ベトナム/ドンといった東南アジアの自国通貨は為替リスクが伴うということを認識しましょう。
東南アジアの中で唯一アメリカドルで不動産投資ができるのがカンボジアです。
リアルという自国通貨があるもののほとんど流通しておらず、カンボジアでは一般的にアメリカドルが流通しています。
東南アジアで為替リスクを最小限にするのであればカンボジア一択です。
②外国人不動産投資規制
東南アジアでの不動産投資で忘れてはいけないのが外国人に対する不動産投資規制です。
日本も含め、アメリカやイギリスといった先進国では外国人に対する不動産投資規制はありませんが、新興国では外国人からの資金流入や不動産投資が盛んになった場合に不動産価格が高騰してしまい、自国の国民が不動産を買えなくなるため、外国人に対して不動産投資規制をしている国がほとんどです。
ほとんどの国が土地は所有することができません。
区分所有（一般的にはコンドミニアム）は所有できますが、外国人が占める割合に制限があります。
比較的自由なのがマレーシアで東南アジアで唯一外国人が土地を所有することができます。
不動産価格の下限額のみの規制なので、戸建てや1棟収益不動産にチャレンジしたい方は、東南アジアではマレーシア一択となります。
③海外送金規制
海外不動産投資をすると、不動産を買うときにはその国に送金する必要があり、売るときにはその国から送金をする必要があります。
また、不動産賃貸管理中の収益も送金する必要があります。
東南アジアの通貨は世界に比べ弱く、通貨が売られてしまうのを調整するため、ほとんどの国で海外への送金規制があります。
中央銀行が管理している場合が多く、送金額に規制があったり、送金に時間を要するのが一般的です。
東南アジアの中でも海外送金規制がないのがカンボジアです。
カンボジアの銀行金利は高く、定期預金にすればアメリカドルでも5～7％の金利が付くため、カンボジアの銀行口座には人気があります。
いまのところ海外不動産の投資環境という意味では、通貨や海外送金規制といった資金面で自由度が高いのがカンボジアです。
東南アジアのルールは日々変わるため、その国の投資規制や海外送金規制については随時確認することをオススメします。
東南アジアの不動産参考データ
最後に海外不動産投資の投資判断で必要な不動産のデータを確認してみましょう。
①不動産価格
ここでいう不動産価格は、日本人にとって買いやすいか、買いずらいかという観点で解説します。
日本では坪単価や平米単価で比較しますが、海外では一般的にSQF単価で比較します。
今回の比較対象ではありませんが、シンガポールの不動産価格は東南アジアの中でも群を抜いて高くなっています。
5ヵ国の中でもっとも安いのがベトナム、次にカンボジアです。
ベトナムとカンボジアであれば少ない資金でも海外不動産投資にチャレンジできるため、おすすめです。
②不動産投資利回り
不動産投資の目的は安定したインカムゲインと売ったときキャピタルゲインを目的としています。
インカムゲインである不動産投資平均利回りを確認しましょう。
もっとも利回りが期待できるのがフィリピンで、6.13％の利回りとなっています。
続いてカンボジアの5.33％です。
もっとも利回りが期待できないのがマレーシアで、3.72％です。
マレーシアは不動産価格高騰の割に賃料が低いため利回りが期待できません。
もっと詳しく知りたい方は以下の記事を参考にしてください。
③売買諸経費と税金
不動産の売買諸経費や税金は不動産投資の投資効果に影響します。
売買諸経費が多く掛かる場合、短期的な不動産投資には不向きで中長期的な不動産投資の方が望ましいでしょう。
また、税金については賃貸管理中の収益に対して課税される税金と売ったときにキャピタルゲインに課税される税金があります。
どちらも高い場合は大きなキャピタルゲインを獲得できなければ実際の利益が確保できません。
今回比較対象としている東南アジア5ヵ国の売買諸経費と税金は日本と比較して同じくらいです。
日本の不動産投資は中長期向きなので、東南アジア不動産投資も中長期の不動産投資を心掛けた方がいいでしょう。
海外不動産投資の参考になるWebサイトを紹介します。
東南アジアのみならず、世界中の不動産投資に必要なデータが比較できるので是非ご活用ください。
▼Global Property Guide▼
https://www.globalpropertyguide.com/
まとめ
日本人投資家に人気のある東南アジア不動産投資に代表される5ヵ国をマクロデータと投資環境、不動産のデータで比較しました。
海外不動産のホントのトコロでのおすすめ順位は以下の通りです。
第3位：ベトナム
（メリット：不動産価格・経済成長/デメリット：通貨ドン・不動産投資利回り）
第2位：フィリピン
（メリット：人口増加・不動産投資利回り/デメリット：通貨ペソ）
第1位：カンボジア
（メリット：アメリカドル、経済成長、不動産投資利回り、不動産価格、海外送金規制）
東南アジア不動産投資で一番難しいのは、不動産会社選びです。
東南アジア不動産投資は、先進国不動産投資と比べて、詐欺やトラブルが圧倒的に多いのが特徴です。
信頼できる不動産会社やパートナーと不動産投資に取り組まなければ、東南アジア不動産投資の成功はありません。
不動産会社選びは慎重に、信頼できるまで投資をしないことをオススメします。
東南アジア不動産投資に興味がある方は、以下のリンクよりお気軽にお問合せください。
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