本記事では「オープンハウスアメリカ収益物件資料分析Vol.3」について解説します。海外不動産投資の初心者の方であれば、販売実績などの数字や上場している不動産会社を選ぶことが多いでしょう。しかし、提案を受けて資料をもらっても、最終判断には不安が残りますよね。「オープンハウス」1棟収益物件資料を分析し、1棟収益不動産の注意ポイントについて解説します。
お客様のお悩みごと
【お客様の相談内容】
「2020年の税制改正によりアメリカ不動産を活用しての個人の節税は不可能になりましたが、法人では法人税の節税が可能だと税理士から聞きました。
法人税節税のニーズでアメリカ不動産の購入を検討しており、税理士が提携している「オープンハウス」より物件の提案を受けています。
税理士からの紹介なのである程度信用はしているものの、税理士もアメリカ不動産のプロではないため、提案を受けている物件の分析をお願いできますか？（法人経営者）」
アメリカ不動産を分析するポイント～管轄と治安
アメリカ不動産では行政の管轄により賃貸管理や税金のルールが変わるため、事前に対象の物件の管轄を確認する必要があります。
行政の管轄により、治安の良し悪しも変わります。
治安や学校区は不動産賃貸管理では重要で、対象物件の入居者属性が大きく変わります。
治安や学校区が悪い地域の物件を購入した場合、不動産賃貸管理でトラブルが頻発する可能性が高くなります。
また、比較的安い賃料帯でしか貸し出すことができません。
安い賃料、頻発するトラブルにより、不動産投資で得られる収益が不安定になり、キャッシュフローの悪化につながります。
アメリカで治安や入居者属性を調べるのは簡単です。
以下の参考サイトを活用して、対象となる物件の治安や入居者属性を調べてみてください。
【参考サイト】
Trulia：https://www.trulia.com/
管轄による異なる不動産賃貸管理のルール～レントコントロール
アメリカの一部の地域ではレントコントロールの対象となっている場合があります。
レントコントロールとは、貸主保護を目的としてその地域の行政が設定している賃料の上げ幅や立ち退きの規制のことをいいます。
アメリカの場合、入居者の立ち退きは比較的容易ですが、レントコントロールの対象となった場合、立ち退きを要求することができなくなり、賃料の上げ幅も上限が設定されてしまいます。
市場の賃料設定よりも安い賃料で契約している場合が多く、一般的な不動産よりも投資効果は下がる傾向にあります。
また、収益不動産の場合キャッシュフローを重視する投資家が多く、レントコントロールはキャッシュフローが生まれにくいため、投資家には敬遠されることが多いです。
レントコントロールの対象物件は不動産投資の収益をコントロールしずらいため、注意が必要です。
海外不動産会社が提供している資料だけでは、不動産の詳細については不明な点が多いのは事実です。
ただ、海外不動産投資を成功に導く入口として、海外不動産会社のいうことを鵜呑みにすることなく、自分である程度の分析をした上で不明な点は海外不動産会社に質問をしましょう。
質問への回答でその海外不動産会社の力量が計れるはずです。
アメリカ不動産購入に興味がある方は、以下のリンクよりお気軽にお問合せください。
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