本記事では、海外不動産屋の騙しの手口やその対処法について解説します。最近では国内不動産業界の騙しの手口や対処法について書かれた本がよくみられますが、今回はその海外不動産バージョンとして、購入・賃貸管理・売却の3つのフェーズに分けてどのような騙しの手口があるのかみていきます。
海外不動産屋の買うときの騙しの手口
まず、買うときの騙しの手口と対処法についてみていきましょう。
買取転売による不動産価格
不動産屋の利益を乗せてエンドユーザーに販売する騙しの手口です。
対処法としては、まず売買履歴を確認しましょう。アメリカなどの場合、いくらで売買されたかという情報はすべて登記情報に載っており、それらを確認することで買取転売かどうかがわかります。
また、契約の主体を確認しましょう。買取転売会社の場合、売り主が買取転売会社の名前になっていることが多いようです。ですから、その名前に違和感がある場合、契約の主体を確認することで、自分が誰から買っているかということがわかります。
物件調査とリノベーション費用の改ざん
これは建築費の改ざんです。また、物件調査をしておらず、後から瑕疵が発覚したり補修箇所があったりなど、不良物件を売りつけられることもあります。
対処法としてはしっかりインスペクション（物件調査）をすることです。中には買取転売した当時の買い手、つまり今の売り主がインスペクションしているので問題ありませんといって物件調査しないケースもあります。しかし、インスペクションは買い主としての権利なので、ぜひ行ってください。
また、リノベーションのインボイスも確認しましょう。インボイスが改ざんされている可能性もあるため、リノベーションした際の工事や資材などのインボイスを開示してもらったり、セカンドオピニオンでどのくらいのリノベーション費用がかかっているのか情報を取ったりしてください。
提示された利回り
提示された利回りが想定通りに利回らないことはよくある話です。見た目はいい利回りに見えても、実際は含まれていない費用などがあり、2〜3％下がることもあります。そのため、事前に収支シミュレーションを精査することをおすすめします。
サブリース契約
昨今、日本の不動産建築会社や投資会社がサブリースで問題になっています。サブリースの途中解除があったり、途中で料金料率を変更されたり、破産してサブリース料が払われなかったりといった問題もあるので、サブリース契約の解除条項を確認しましょう。
また、サブリース契約後半年でルール変更ができたり、解除できたりする内容になっている場合もあるので、どのくらいサブリースの期間が担保されるのかを確認しましょう。
さらに、保証会社の与信も確認しましょう。万が一訴えてもお金を回収できる可能性があるのか、与信がないところが保証会社になっても、サブリース契約はなかなか継続できないでしょう。
プレビルドのデューデリジェンス
基本的には目の前に実際にある不動産を取引するべきです。しかし、どうしてもプレビルドの不動産にチャレンジしたいのであれば、その開発会社にお金があるのか、銀行の融資を受けられているのかといった開発会社のデューデリジェンスを確認しましょう。
海外不動産屋の賃貸管理のときの騙しの手口
つづいて、賃貸管理中の騙しの手口についてみていきましょう。
修繕費、原状回復費などの賃貸管理に伴う費用
いわゆる改ざんです。本当は200ドルなのに400ドルを徴収し、200ドルは懐に入れるといったようなことが横行しています。ですから、修繕や原状回復が起こった場合は、インボイスを確認し、工事費用や資材費用が本当に適正価格なのかを確認しましょう。参考までに2〜3個の工事会社に相見積もりを依頼されてもいいでしょう。
利回り、不動産価格が下落する
利回りが実現できない場合、もともとの利回りが高すぎたり、管理会社の手腕が悪かったりすることが考えられます。しかし基本的には世界的にインフレで、東南アジアもボーナス期に到来しているので、物件価格も上がっています。そのため、利回りが下がったり、不動産価格が下がったりするということは考えにくいです。
対処法としては、まずは、募集賃料が市場価格と合っていない場合があるので確認しましょう。逆をいえば、その差額を埋めれば利回りが上がるのでチャンスとも捉えられます。きちんと入退居の管理はできているのか、賃貸募集賃料について協議した上で契約しているのかの確認は必要です。
次に、その現状回復は妥当なのか、逆にもう少しやるべきなのかを確認し、賃貸管理に伴う費用（特に修繕費）を適正化しましょう。
また、マーケット価格が上がっているにもかかわらず自分の所有価格が下がる場合、AM会社とPM会社を更迭したり、管理を移管したりすることを考える必要があります。
さらに、客観的な口コミも参考にしましょう。最近では、Googleで物件名を検索すると評価が出てきます。英語で書かれていてもGoogleが翻訳してくれます。また、亀裂が入った写真なども載っているので、なかなか現地を見に行けない場合でもGoogleのプラットフォームなどを使って物件を確認しましょう。
収支報告や送金が遅延
収支報告や送金が遅延する場合、AM会社とPM会社に問題がある可能性が考えられます。その場合、今預けているお金がロストしてしまう場合もあるので更迭や管理移管を考えましょう。
海外不動産屋の売るときの騙しの手口
最後に売却のときの騙しの手口についてみていきましょう。
不動産の売却相手
購入するときと同様、契約の主体が誰かを確認しましょう。一般的に実需で売却した方が高値で売れるので、現地のローカルの人に売った方がいいでしょう。不動産会社や日本人に売却するのは基本的に利益相反になります。オンマーケットにして売却した方が売価は伸びます。
不動産の売却価格
不動産を売るとき、安く売ってしまうと自分が損をしたり、高く売りすぎるとなかなか買い手がつかずにずっと市場に残ったりする可能性もあるので、適正価格を算出しましょう。そのためには、周りの競合物件の売買事例をみたり、売買契約の条件を調整したりする必要があります。その際、ブローカーやエージェント、AM会社選びは慎重にしなければ損をする可能性もあるので注意しましょう。
売却できない不動産なのに、売却時期を延伸
売却できない物件であるにもかかわらず、あれこれ理由をつけて売却時期を伸ばされる場合があります。そういった場合は海外不動産会社に現状を確認したり、セカンドオピニオンを取って状況を確認しましょう。最悪の場合、本当に売却できない不動産になっている可能性もあります。
まとめ
今回は、海外不動産の代表的な騙しの手口について、購入5選、賃貸管理3選、売却3選を紹介しました。
マーケット価格が上がっているにもかかわらず、自分が持っている不動産価格が下落する場合は何かしら問題があると考えましょう。PM会社やAM会社が信用できない場合もあるので、所有物件がどのくらいの価格で売れるのか、利回りがきちんと回っているのかを自分で確認する必要があります。価格が下落している場合や収支報告・送金が遅れている場合は要注意です。
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