本記事では「投資初心者のための不動産投資」について解説します。
不動産投資というと投資初心者の方は「難しそう」「怖い」「資金がない」といった印象でチャレンジしずらいと思われる方も多いでしょう。
今回は投資初心者の方からの質問を回答するという形で、不動産投資の基本的な知識や不動産投資の中でも国内と海外の違いについて解説します。
【一般視聴者代表のまどかさん（26歳・女性・フリーランス）】をゲストにお招きしインタビューさせて頂きました。
投資初心者でもわかる不動産投資の特徴
一口に投資といっても投資の対象はたくさんあります。
いま流行りのIndex型ETFや株式もあれば、よく耳にするFXやビットコイン、国債や社債といった債券まで数え上げればきりがありません。
日本人が大好きな預金も立派な投資の対象です。
数ある投資対象の中でも、投資初心者の方が不動産投資について基本的な知識を得られるよう解説します。
（まどか）
投資初心者の私からすると、不動産投資は難しいし、そもそもお金がないのでチャレンジできないと思ってしまいます。
そもそも不動産投資は数ある投資の中でもどのような特徴があるのですか？
①金融機関からお金を借りて投資が可能
不動産投資は、投資をするにあたり、自己資金に加えて金融機関からお金を借りて投資することができます。
不動産は不動産自体に価値があり、金融機関は不動産を担保にお金を貸します。
つまり、自己資金にレバレッジを効かせて投資することができるのです。
金融商品への投資でお金を借りて投資することはできません。
②安定してたインカムゲイン
不動産投資は毎月賃料を回収できるため、毎月安定したインカムゲインが得られます。
金融商品で配当が得られる場合がありますが、決算次第で無配当になったり、配当が支払われるのが1年のうち数回である場合があります。
金融商品に比べれば毎月収入が得られ、比較的安定したインカムゲインが得られます。
③節税効果～減価償却
不動産は税法に則り、減価償却費という勘定科目で費用を計上することができます。
賃料から実際に賃貸管理で掛かった費用を差し引き、さらに減価償却費を計上することで収入に対して一定の節税効果があります。
不動産投資の目的は安定したインカムゲインと不動産を売却したときのキャピタルゲインです。
自己資金に加え、お金を借りて投資することができるため、自己資金に対する投資効果を何倍にもすることができます。
さらに節税効果も相まって、実際の投資効果はさらに大きくなることになります。
投資初心者でもわかる不動産投資のリスク
投資にはリスクがつきものです。
不動産投資特有のリスクについて解説します。
（まどか）
不動産投資の特徴やメリットは理解できました。
そもそも私はお金が借りられるのでしょうか？
借金して投資するのは何だか怖いです。
投資初心者が知っておくべき不動産投資のリスクについて教えてください。
不動産投資でお金を借りるのは比較的容易です。
サラリーマンで安定した給与があれば、金融機関は不動産を担保にお金を貸してくれます。
お勤めの会社や給与の額により信用が決まるので、その信用に見合った金額の不動産であれば不動産投資が可能です。
サラリーマンに流行っているワンルームマンション投資は、これの際たるものです。
①空室リスク
不動産投資のインカムゲインの源泉は賃料です。
入居者が退去してしまうと賃料は得られません。
また、入居者募集に不動産会社に支払う費用が発生するため、投資効果は下がります。
②値下りリスク
不動産を売却したときに購入した不動産価格よりも下がる可能性があります。
値下りの原因は様々ですが、日本の不動産は新築のときが一番価値が高く、その後価値は下がっていく傾向にあります。
また、世界的に不況になった場合は不動産価格が下がってしまい、大きく不動産価格が寝下がる可能性もあります。
③返済リスク
金融機関からお金を借りて不動産投資をしている場合、返済のリスクが付きまといます。
空室になっても返済はしなければなりません。
不動産を売却したときには、借りている金額よりも不動産価格が下がる可能性もあります。
それでも借りたお金は返済しなければならないのです。
転職により給与が下がったり、リストラにより給与が得られなくなった場合、返済ができなくなる可能性もあります。
不動産投資の特徴としてお金を借りて投資することができる点を挙げました。
投資初心者の方は、自己資金にレバレッジを効かせて投資できるということは、投資効果も何倍にもなりますが、逆にリスクも何倍にもなるということを覚えておいてください。
不動産を全額お金を借りて不動産投資をしている方がいらっしゃいますが、非常にリスクが高いということがわかるでしょう。
お金を借りて不動産投資にチャレンジする場合、不動産価格の何割まで借りるか、LTVを慎重に検討して不動産投資をされることをオススメします。
不動産投資をするなら海外不動産がオススメなワケ
一口に不動産投資といっても、その投資対象を日本国内の不動産にするか、海外の不動産にするか、さらにその国のどの地域の不動産にするか、といった具合に投資対象を選択する必要があります。
日本と海外の様々なデータをもとにすると海外不動産がオススメです。
（まどか）
不動産投資について何となく理解ができました。
不動産投資の中でも海外不動産をオススメしている理由を教えてください。
投資初心者からすると海外不動産は敷居が高く、さらに怖いというイメージがありますが、投資初心者でも海外不動産投資にチャレンジできるのでしょうか。
①不動産の需要が増える国
不動産投資で重要なのが安定したインカムゲインと不動産を売却したときのキャピタルゲインです。
不動産価格は需給のバランスによって決まります。
単純に需要が多く、供給が少ないところに投資をすることで不動産投資の成功確率は上がります。
つまり、人口が増えている国に投資をすることで、賃料が上昇してインカムゲインが増え、不動産価格が上昇してキャピタルゲインが増えることになります。
ちなみに日本は今後人口が増えることはありません。
②物価が上がる国
不動産投資で重要なのが安定したインカムゲインと不動産を売却したときのキャピタルゲインです。
不動産価格はインフレーションと共に上昇します。
同じ価値の不動産だったとしてもインフレーションにより、賃料や不動産価格が上昇することにより、投資効果は増えていくことになります。
ちなみに日本は過去30年にわたりインフレーションしていません。
③経済成長する国
不動産投資で重要なのが安定したインカムゲインと不動産を売却したときのキャピタルゲインです。
不動産価格は不動産の取引が活発であれば上昇していく傾向にあります。
経済成長を調べるにはGDPが上昇している国を選択するとよいでしょう。
ちなみに日本の経済成長は年々鈍化しています。
不動産投資を比較的少額からチャレンジをするのであれば、東南アジアをはじめとした新興国での不動産投資となります。
まだまだ不動産価格が低い、ベトナムやカンボジアでは立派なコンドミニアムも少ない資金で購入が可能です。
ただ、投資初心者にいきなり海外不動産投資はオススメできません。
日本の不動産投資のリスクに加えて、海外不動産投資では為替のリスクや新興国特有のカントリーリスクなど、リスクが増えるからです。
まとめ
投資初心者でも不動産投資は比較的容易にチャレンジできます。
不動産投資は金融機関からお金を借りて投資ができるため、自己資金は他の投資よりも少なくすみます。
金融機関からお金を借りるのも比較的容易でしょう。
投資初心者が気を付けなければならないのが、不動産投資のみならず投資対象のメリットとリスクをしっかりと理解することです。
事前の知識がなく、金融商品の販売会社や不動産販売会社のいいなりに投資をする、SNSの情報を信じて投資をすると必ず失敗します。
自らが投資について興味をもち、知識をつけ、リスクが少ない投資対象で経験を積むことで高額な投資が可能になります。
投資初心者の方が安全で安心できる投資ができることを応援します。
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