本記事では「失敗しない海外不動産投資のポイント」について解説します。
海外不動産投資はボーダレスな不動産取引となるため、投資家としてやるべきことや投資の判断基準、気を付けなければならないポイントがあります。海外不動産投資で失敗しないためのポイントをまとめて解説します。
1.不動産市況や不動産情報をもとにした不動産分析
不動産投資の鉄則は「安く買って、高く売る」です。また、不動産の賃貸管理中は安定したインカムゲインを得なければ不動産投資に成功することはできません。つまり、不動産投資は買った時点である程度成否が確定する投資なのです。 日本でも海外でも不動産投資に失敗したくないのであれば、投資の対象とする不動産選びが非常に重要になります。よい不動産を投資対象としたいのであれば、不動産市況や不動産情報をもとに慎重に吟味する必要があります。慎重に吟味するために広く情報を収集し、分析しなければなりません。
日本の不動産であれば現地を見に行くこともできるし、不動産会社とのやり取りもすべて日本語でできるので心配は少ないでしょう。日本にいれば日本の不動産市況などはニュースで情報収集することができます。海外不動産では日本と同様の情報収集はできません。しかし、不動産市況や不動産情報の収集は不動産投資の成否をわける重大なポイントになります。
東南アジアを中心としたエマージングマーケットでは、カントリーリスクがあり不動産市況や不動産情報が正確ではない場合が多いです。自分で情報収集するにも限界があり、日本の海外不動産会社の情報に頼らなければならない場合がほとんどです。
一方、アメリカやイギリスといった先進国では、日本よりも不動産情報に公平性と透明性があり、外国人でも正確な不動産情報を収集することができます。不動産市況などの情報も正確なニュースが多く投資判断をするには十分な内容でしょう。
海外不動産投資をするのであれば、自分で情報収集ができるエリアや不動産情報に公平性と透明性があるエリアを選択するべきです。一番最悪なのが、Webサイトのコメントや日本の海外不動産会社が提供する情報を鵜呑みにして投資判断をしてしまうことです。特に日本の海外不動産会社が提供する情報は不動産会社に都合のよい内容が多いのでお気をつけください。
2.信頼できるパートナー選び
海外不動産投資では投資対象とする不動産は自分で情報収集することで選ぶことができますが、実際の不動産取引や不動産の賃貸管理となるとだれかを頼らざるを得ません。投資家として、不動産のオーナーとして自分の意志や意向を反映させるためには信頼できるパートナーが不可欠なのです。海外不動産投資で失敗しないためにはパートナー選びがもっとも重要だといっても過言ではありません。
アメリカなど不動産市況が右肩あがりでインフレーションするエリアで、慎重に不動産を分析して投資対象を選べば失敗する可能性は低いでしょう。一般的な賃貸管理をすればインフレーションにより賃料はあがり、結果的にキャピタルゲインが得られるはずです。
海外不動産投資で失敗する多くのケースがAM会社の怠慢やPM会社選びの失敗です。不動産は手を加えなければ劣化がすすみます。ほったらかしの不動産では賃料は上がらず、キャピタルゲインも得られません。つまり、海外不動産の購入から賃貸管理、売却までワンストップで担ってくれる信頼できるパートナー選びこそが海外不動産の成否を分けるということです。
3.失敗がかくてしたら損切
不動産投資の特徴は、実は購入したときに成否が分かれますが実際に成否が明らかになるのは売却したときになります。賃貸管理中に不動産価格が値下がりしたとしても、管理不行き届きで不動産価値が下がったとしても最終的に売却したときにキャピタルゲインが得られれば不動産投資としては成功します。仮に賃貸管理中で思ったインカムゲインが得られなくてもリカバリーできれば問題ありません。
海外不動産投資の場合、その国の社会情勢や経済状況によってもともと想定していた不動産投資の効果を得られない可能性もあります。また、管理不行き届きの不動産をリカバリーできない場合もあるでしょう。海外不動産投資の失敗を先延ばしするのもいいですが、不動産投資は高額な資金が長期間拘束されることになります。賃貸管理中に無駄な出費をする場合もあるので勇気をもって損切りすることも検討しなければなりません。
損切りしたとしてもそれを経験に次の海外不動産投資に取り組むことで大きなキャピタルゲインを得られる可能性があります。
4.まとめ
アメリカを中心とした先進国では不動産情報の公平性と透明性が確保されているため、不動産市況や不動産情報をもとに不動産を分析することができます。日本と比較しても不動産投資の成功確率は高いでしょう。さらに経済成長やインフレーションを利回りに取り込むことができるため、パートナー選びさえ間違えなければある程度の投資効果を得られるでしょう。
海外不動産会社の情報を鵜呑みにしない、言いなりにならないことに注意して、自らが投資判断できる知識を持ち、優良なパートナーと海外不動産投資に取り組むことをオススメします。
すでに海外不動産投資されている投資家の中でもパートナー選びで間違えている可能性があります。定期的な収支報告や資金の受け取りに疑問を感じた時にはその海外不動産投資は失敗している可能性があります。その場合は勇気をもって損切りして、次の海外不動産投資にチャレンジしましょう。
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