本記事では「海外不動産の成功と失敗のすべて」について解説します。
過去20年間我々が携わってきた20ヵ国以上にも及ぶ海外不動産投資のすべてを公開します。
プレビルド不動産で大成功を収めた中国への投資から東南アジアでのプレビルド不動産の失敗、ヨーロッパではロンドンとフランス、日本人がもっとも不動産投資をしているアメリカといった海外不動産の成功と失敗の変遷を解説します。
1.海外不動産投資の幕開けとなった中国不動産投資
まだ日本で海外不動産の情報がまったくなかった頃、海外不動産投資の幕開けとなったのが中国での不動産投資でした。当時の中国は「人民元切り上げ」と「香港返還」のビッグイベントを控えており、不安定な投資環境にも関わらず勇気のある日本人投資家が中国で不動産投資をしたわけです。不動産投資の対象はプレビルド不動産でした。情報もまったくない中、中国でプレビルド不動産の投資をするという行為は、チャレンジに他なりません。
中国での不動産投資は大成功を収め、投資期間が5年と短期であったにも関わらず、不動産価格が3倍になり、さらに「人民元切り上げ」の為替益が加わり、2,000万円程度の投資額は6倍の1.2億となりました。
中国で大成功を収めた日本人投資家は、次のターゲットを探し始めます。次に海外不動産投資で成功できる国はどこなのか。中国での不動産投資と同様に東南アジアでプレビルド不動産に不動産投資をしはじめました。マレーシアからはじまり、比較的安価で不動産投資ができるタイやフィリピンへと移行していきました。東南アジアでのプレビルド不動産投資は、失敗に終わります。この時期、東南アジアではたくさんのタワーマンションが開発されており、供給過多となり流動性が著しく低下してしまったのです。
中国のプレビルド不動産投資の成功は海外不動産会社の過去の栄光となり、いまでも海外不動産会社は東南アジアを中心にプレビルド不動産の販売を継続しています。
2.トラブルが続出したイギリス不動産投資
イギリス・ロンドンは世界屈指の経済圏で、世界中から資産保全を目的とした不動産投資が活発です。当時は「ブレグジット」によるポンド高と「リーマンショック」による不動産価格の下落があり、不動産価格の上昇と為替益を得るために日本人投資家がロンドンで不動産投資をしました。日本人投資家の目論見通り、ポンドは安定し不動産価格も高騰したため、この時期にロンドンに不動産投資をした日本人投資家は大きな利益を得ることができました。
イギリス・ロンドンでの不動産投資は、先進国であることと法治国家であることで不動産情報は公平性と透明性が確保されているため、不動産投資の環境は整っています。世界を見渡しても安全・安心な不動産取引ができる国として知られています。
一方、イギリスでの不動産投資はロンドン以外のバーミンガムやマンチェスターといった郊外に移行していきます。一部、大学が多いイギリスで学生寮への不動産投資も流行りました。中古不動産を取引するロンドンでの不動産投資とは違い、イギリス郊外での不動産投資はプレビルド不動産が投資対象となったため失敗に終わります。手付金が返ってこない、賃料の配当が予定通りされないなどのトラブルが続出し、経済的損失を被った日本人投資家も少なくありません。また、学生寮への投資も流動性に乏しく失敗に終わりました。
その他のヨーロッパの国ではドイツやフランスは不動産投資として魅力があります。中古不動産の取引が中心で、プレビルド不動産のようなトラブルがないため、安全・安心な不動産取引ができます。
不動産投資の基本は、その国のマクロ情報だけではなく、投資対象とする不動産と向き合いもっとも利益を得られる投資方法を考えることが重要です。
3.日本人投資家により狂わされたアメリカ・テキサス不動産価格
最近ではアメリカ不動産を活用した節税ブームが起こり、多くの日本人投資家がアメリカ不動産に不動産投資をしています。アメリカ不動産投資の中でも日本人がもっとも不動産投資をしているのがテキサスです。猫も杓子もテキサス不動産に不動産投資をした結果、テキサスの不動産価格は高騰し、期待できる利回りも低下しました。
2020年を最後に個人で節税ができなくなり、アメリカ不動産を活用した節税ブームは終焉を迎えますが、一度購入したテキサス不動産の賃貸管理、そろそろ売却を検討される日本人投資家もたくさんいます。
日本人投資家がテキサス不動産を投資対象とした背景はトヨタ北米本社の移転です。トヨタ北米本社がロサンゼルスからテキサス・ダラスに移転しました。日本人にとっていままで有名ではなかったテキサスがトヨタ北米本社の移転により、一躍有名となり投資対象として白羽の矢が刺さったのです。
しかし、テキサス不動産はまだまだ未熟な不動産市場で、エマージングマーケットといえます。日本企業だけでなく、多くの企業がテキサスに移転し、人口流入も急激に増えているためマクロ情報はよい情報しかありませんが、不動産価格の高騰と不動産賃貸管理中のトラブルが続出した結果、思い通りの不動産投資にはなっていません。
アメリカ不動産投資で成功している傾向にあるのが成熟した不動産市場のエリアです。ニューヨークやカリフォルニアといった世界的にも有名な不動産市場をはじめ、テキサスであればオースチン、ワシントンのシアトルなどIT集積地では入居者の属性もよいため、安定した不動産賃貸管理が実現できます。
また、ノースカロライナやアリゾナの不動産も堅調に推移しています。
4.まとめ
我々が携わった多くの国での海外不動産投資の成功と失敗を公開しましたが、いかがだったでしょうか。海外不動産投資での分析ではどの国を投資対象とするか、マクロ情報を中心に分析をするでしょう。一方、マクロ情報だけを判断基準として不動産投資をするのであれば失敗する可能性が高いです。また、海外不動産会社の提案やインターネットの情報を鵜呑みにするのはもってのほかです。
これらの不動産投資の事例からミライを予測してみましょう。また、海外不動産投資は特にPMやAMをはじめとしたパートナー選びがもっとも重要です。提供している情報に誠意はあるか、いままでの取引実績など慎重に海外不動産投資のパートナー選びをしましょう。
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