本記事では「不動産投資の最低条件である不動産需要」について解説します。海外不動産を売却する際は対象が実際に住みたい人＝実需、不動産投資をしたい人＝投資家に大きく分けられます。海外不動産をできる限り高く売るためにはどちらを対象とすればいいのでしょう。 海外不動産を高く売るためにどちらに売却をすればいいか、その理由を解説します。そもそも不動産需要がないエリアで不動産投資するのは危険です。
高く売るためにはどっち！？住みたい人 VS 投資家
海外不動産投資でキャピタルゲインを得るためには、売却する相手を選定することが必要です。
対象は大きく「投資家」と「住みたい人＝実需」に分けることができます。
それぞれで不動産に対する期待や求めるものは違います。
住みたい人＝実需
実際にローカルの方がその不動産を購入して、その後も住むことを想定して不動産を探します。
みなさん、実際に自分が住むとしたら何が気になりますか。
子育てというキーワードであれば、治安や学区が気になるでしょう。
また、高級な内装や外装であれば購入した後のステータスが満たされます。
結局、住みたい人はその不動産自体が気に入れば購入するので、大きな価格差であれば問題がありますが、多少の価格差であれば問題なく購入するでしょう。
投資家
投資家が不動産を選定するのは、その不動産でどのくらいの収益を生み出すのかにつきます。
つまり、利回りを非常に重視するため、できる限り安く購入しようとするはずです。
投資家は儲かるか、儲からないかが不動産購入の決め手です。
周辺の収益不動産と投資運用利回りを比較しています。
結果、戸建てやコンドミニアムであれば、住みたい人＝実需に売却をする方が高くなる傾向にあります。
売却のときに、ある程度リノベーションをする、ホームステイジングをするなど工夫すれば不動産相場よりも高く売却することが可能です。
不動産のスペックよりも需要があるかがカギ！
高く売る前に、売却をしたいと思った時に流動性があり、売却ができるという不動産が最低条件です。
結局、不動産のスペックが高い、例えばタワーマンションでアメニティーも充実していたとしても、その不動産が欲しいという需要がなければ売買は成り立ちません。
マレーシアのジョホールバルでは、イスカンダル計画があり、たくさんの外国人が流入する予定でタワーマンションがいくつも建設されました。
現地の価格と比べれば圧倒的に高いタワーマンションでしたが、結局イスカンダル計画が頓挫し外国人の流入がなかったため、現在空室率は70％を超えます。
現地の価格よりも圧倒的に高いために自国民が購入も賃貸もできず、投資家の立場からすると売却も賃貸もできない、まったく収益を生み出さない不動産となってしまいました。
海外不動産投資では、ローカルの方々に需要がある不動産かという点は最低限確認するべきポイントです。
ビックイベントがあったとしても、ジョホールバルのように頓挫してしまう可能性もあります。
あまりイベントや人口流入のマクロな情報だけで判断することなく、コンサバティブにその地域にその不動産の需要があるかという冷静な視点をもって不動産選定することをオススメします。
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