アメリカ不動産市場は多様性に富み、世界中の投資家を惹きつけてやみません。特に近年は、安定した収益を得られる資産クラスとして注目を集めており、日本人投資家にとっても魅力的な選択肢となっています。
本記事では、アメリカ不動産投資を成功に導く2つの視点、「投資法（稼ぎ方）」と「スキーム（仕組み）」 に着目し、それぞれの代表的な手法を体系的に整理します。
- 1. 投資法と投資スキームを分けて考えるべき理由
- 2. 投資法：不動産で“どう稼ぐか”の戦略設計
- 1. アブソルート・トリプルネット（Absolute NNN）
- 2. ADU（Accessory Dwelling Unit）
- 3. フリップ投資
- 4. エアビー運用（Airbnb）
- 3. 投資スキーム：不動産を“どう保有・運用するか”の構造設計
- 1. 1031 Exchange（譲渡益繰延べ制度）
- 2. アメリカ法人を介した投資
- 3. FIRPTAへの対応（外国人の税務規制）
- 4. リスク×リターンスピードで見る4タイプ
- 4-1. 安定志向（NNN × 法人） → ローリスク・安定型
- 4-2. 効率重視（ADU × ローン活用） → 中リスク・拡張型
- 4-3. キャピタル狙い（Flip × 1031 Exchange） → ハイリスク・成長型
- 4-4. キャッシュフロー重視（AirBnB × LLC） → やや高リスク・短期収益型
- 5. まとめ
1. 投資法と投資スキームを分けて考えるべき理由
近年、海外不動産やファンド投資などを中心に、富裕層・実業家を中心とした「海外資産運用」のニーズが急拡大しています。とはいえ、数ある情報の中で「何を選ぶべきか」「どんな組み合わせが適しているか」といった“構造的な理解”が抜け落ちてしまっているケースも少なくありません。
まず整理しておきたいのは、「投資法」と「投資スキーム」は本来分けて考えるべきだという点です。
◆投資法（What to Invest） 何に投資するか？
不動産、株式、債券、仮想通貨、金などの“アセットそのもの”に関する選択。
◆投資スキーム（How to Invest） どう投資するか？
現物かファンドか、直接保有か法人スキームか、個人口座か信託か、といった“手段や構造”に関する選択。
この「What」と「How」を切り分けて考えることで、投資判断の迷いが大きく減り、「構造としての資産設計」が可能になります。
2. 投資法：不動産で“どう稼ぐか”の戦略設計
アメリカ不動産投資では、物件の種類や契約形態によって収益構造が大きく異なります。ここでは特に注目されている4つの投資手法を紹介します。
1. アブソルート・トリプルネット（Absolute NNN）
Absolute NNNは、テナントが税金・保険・維持管理費などの運営コストをすべて負担するタイプの賃貸契約です。投資家は、基本的に毎月の家賃を受け取るだけで済むため、非常に安定的かつ低リスクな投資とされています。
対象となる物件の多くは、ファストフード店、ドラッグストア、大手小売チェーンなどの法人テナント。10年〜20年といった長期契約が一般的で、堅実な資産形成を目指す投資家に向いています。
2. ADU（Accessory Dwelling Unit）
ADUとは、戸建住宅の敷地内に設置される独立した居住ユニットのことです。既存のスペースを活用して家賃収入を増やす、アメリカ西海岸を中心に広がる投資スタイルです。
たとえばガレージを住居用に改装することで、空間効率と賃貸収益を同時に向上させることが可能です。地方自治体の規制に準拠する必要はありますが、うまく活用すれば元の戸建て1棟から2つの収入源を確保できます。
3. フリップ投資
フリップは、中古物件を安く購入 → リノベーション → 高値で転売することで利益を得る短期投資です。工事コストや市場の動向に左右されるためリスクは高いものの、成功すれば短期間で高いキャピタルゲインが狙えます。
地域の不動産業者や施工チームとの連携が鍵となるため、チーム力とスピード感が求められる戦略です。
4. エアビー運用（Airbnb）
Airbnbなどの短期賃貸プラットフォームを使った運用は、高収益を目指す投資家に人気です。観光地や都市部での稼働率が高く、1泊単価も一般賃貸より高く設定できます。
一方で、自治体ごとの規制や運営工数の大きさが課題でもあります。適切な市場選定と管理体制の構築が成功のカギです。
これらの投資法は、投資者のリスク許容度や資金状況に応じて選ぶことが重要です。各手法には独自のメリットがあり、適切な選択が成功のカギを握ります。
3. 投資スキーム：不動産を“どう保有・運用するか”の構造設計
アメリカ不動産の魅力は、投資手法の多様性だけでなく、制度を活かしたスキーム設計にもあります。ここでは、特に注目される3つの仕組みを紹介します。
1. 1031 Exchange（譲渡益繰延べ制度）
アメリカ独自の税制「1031 Exchange」は、不動産売却益への課税を次の不動産への買い替えによって繰り延べられる制度です。
利益を手元に戻さずに再投資することで、「キャピタルゲイン税を繰り延べ」「投資元本を効率的に拡大」「長期複利的に資産を成長させる」といったメリットが得られます。
Buy & Hold戦略と非常に相性が良い制度です。
2. アメリカ法人を介した投資
外国人投資家がアメリカで不動産を保有する場合、法人を設立して保有する方が有利になるケースが多々あります。
・LLC（Limited Liability Company）：パススルー課税により、法人所得が個人にそのまま課税されるシンプル構造
・C Corporation：利益留保や法人内再投資が可能
特に日本人にとっては、クロスボーダーでの税務計画や相続設計にも有効なスキームとなります。
3. FIRPTAへの対応（外国人の税務規制）
FIRPTA（Foreign Investment in Real Property Tax Act）により、外国人が米国不動産を売却する際は最大15%の源泉税が課されます。
しかし、法人名義での保有や、米国側の税務専門家による申請によって軽減・免除できる場合もあるため、事前のスキーム設計が極めて重要です。
これらのスキームを理解することで、アメリカ不動産投資を行う際のリスクとリターンをより良く分析し、戦略を構築できるようになります。
4. リスク×リターンスピードで見る4タイプ
海外資産の中でも「安定したインカムと出口の柔軟性」が魅力のアメリカ不動産投資。
しかし「NNN」や「ADU」「Flip」「AirBnB」など、投資手法の幅が広く、加えて「法人設立」や「1031Exchange」などのスキームを組み合わせる必要があるため、初心者には全体像が見えづらいのが実情です。
4-1. 安定志向（NNN × 法人） → ローリスク・安定型
Triple Net Lease（NNN）とは、テナントが家賃だけでなく税金・保険・メンテナンス費も負担する「純粋にインカムが得られる契約形態」。これに法人（米国LLCや日本法人）を組み合わせた運用は、次のような特徴があります。
✅ テナントは大手企業（WalgreensやDollar Generalなど）が多く、契約期間も10年〜20年と長期
✅ インカムは非常に安定。景気に左右されにくい
✅ デューデリジェンスと法人管理が必要だが、運用はシンプル
✅ 1031 Exchangeなどのスキームと相性が良い
安定したキャッシュフローを求める法人投資家や、税務・法務の整理ができる富裕層に向いています。
4-2. 効率重視（ADU × ローン活用） → 中リスク・拡張型
ADU（Accessory Dwelling Unit）は、敷地内に増築してユニットを増やす手法。もともと単世帯住宅として設計された物件を、デュープレックス化・トリプレックス化することで賃料を最大化します。
✅ 借入（ローン）を活用しやすく、自己資金効率が良い
✅ 許認可や建築コストの管理が必要で、中リスク
✅ 中長期的に資産価値を高めやすい
✅ ローカルPM（プロパティマネージャー）との連携が重要
キャッシュフローと資産価値のバランスを取りたい投資家に適したモデルです。
4-3. キャピタル狙い（Flip × 1031 Exchange） → ハイリスク・成長型
Flip（リフォーム転売）は、古い物件を安く買ってリノベーション後に売却する手法。売却益を得ることに特化しています。これに1031 Exchange（譲渡益の繰延）を活用することで、利益を課税されず次の物件に繋げる戦略が取れます。
✅ 利益は大きいが、売却できるまで不確実性が高い
✅ リノベ費用や期間、マーケットタイミングがカギ
✅ エリア選定と施工業者の目利きが不可欠
✅ 売却後すぐ次に動ける準備が必要
ハイリスク・ハイリターンを狙う、成長志向の投資家に適しています。
4-4. キャッシュフロー重視（AirBnB × LLC） → やや高リスク・短期収益型
AirBnB（短期賃貸）は、観光地や都市部で収益性の高い運用が可能。これに米国LLCを組み合わせることで、損益通算や柔軟な出口戦略がとれるのが特徴です。
✅ 単価は高くても、稼働率の管理が必要
✅ STRライセンス取得や市条例対応が不可欠
✅ 清掃・チェックインなどのオペレーション構築が前提
✅ キャッシュ化は早いが、維持コストも高い
個人でも参入可能だが、現地パートナーの体制と管理力が問われます。
5. まとめ
アメリカ不動産投資には多くの魅力が詰まっています。特に「稼ぎ方」と「仕組み」を理解することで、投資の成功確率を高めることができます。様々な投資法やスキームを駆使することで、より良い収益を上げ、資産形成を進めることが可能です。
もちろん、投資にはリスクが伴うため、市場の動向をしっかりと見極め、自身の投資スタイルにあった方法を選定することが重要です。「稼ぎ方」と「仕組み」を掛け合わせ、自分自身の投資戦略を考えていくことが大切です。アメリカ不動産投資を通じて、皆さまが新しい可能性を広げられることを願っています。
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