本記事では「プロの視点でみるよい不動産の選び方」について解説します。
不動産投資の主たる目的はインカムゲインとキャピタルゲインの獲得です。インカムゲインとキャピタルゲインという両輪で、投資効果のある不動産がよい不動産ということになります。
インカムゲインを獲得するよい不動産とキャピタルゲインを獲得するよい不動産を、不動産のプロの視点で解説します。
1.インカムゲイン＝安定した収益を最大化できる不動産
不動産投資は中長期的な投資を言われており、不動産の売買といった瞬間的な取引ではなく、中長期で携わらなければならないのが、不動産賃貸管理です。実は不動産賃貸管理において安定した収益を最大化できることこそ、不動産投資成功のカギとなります。
安定した収益を最大化するためには、クオリティの高いPM会社とクオリティの高いAM会社と組む必要があります。特にAM会社はPM会社のみならず、すべての取引先の要の役割となるため、不動産賃貸管理に携わる取引先の中でも一番重要です。
不動産からの収益を安定して最大化するためのポイントを解説します。
1-1.収益の実現性
不動産を購入する前には不動産会社からさまざまな提案を受けるでしょう。賃料をあげていくシナリオやリノベーションを施した不動産の価値をあげていくシナリオなどです。そのシナリオと合わせてプロフォルマの提示をされますが、このシナリオとプロフォルマの実現性がどこまで信頼できるかを判断する必要があります。
海外不動産ではよくありますが、リノベーション途中で工事が中断されたり、属性の悪いエリアで購入した場合は、利回りが下がってしまうこともあります。
不動産会社からの提案を鵜呑みにしてはいけません。
購入するのであれば、既にリノベーション工事が完了していたり、経年で賃料が上昇していることが確認できる不動産にしましょう。
1-2.稼働率
不動産で安定した収益を得るためには、不動産の稼働率が高くなければなりません。
入居者の入退去が頻繁にある不動産や退去した後なかなか入居者が決まらないような不動産では安定した収益が得られません。
賃貸の履歴情報を不動産会社から取り寄せてみましょう。
日本の海外不動産会社が提案する収支シュミレーションの中には、空室率をまったく考えていない満室稼働の収支シュミレーションを平気で提示する海外不動産会社もありますのでお気をつけください。
1-3.入居者の属性
不動産で安定した収益を得るためには入居者とのトラブルに巻き込まれないことです。トラブルにより余計な費用が掛かったり、稼働率に影響するでしょう。
海外不動産では、属性の悪い入居者を入居させた場合、賃料の滞納や未払いのまま夜逃げ、最悪内装や設備を破壊し持ち逃げするようなトラブルも起こります。
入居者とのトラブルを回避するには、属性のよい入居者を選ぶべきです。
極端に利回りが高い場合は入居者属性の悪いエリアである場合が多く、日本では考えもしないトラブルに巻き込まれる可能性が高いのでお気をつけください。
2.キャピタルゲイン＝割安な不動産価格とエリアの成長
不動産投資の鉄則は「安く買って、高く売る！」です。
不動産投資とは不動産を購入した瞬間に成功するか否かがある程度確定する投資なのです。不動産投資を成功させるためには不動産を安く購入する必要があります。
不動産会社はあの手この手であなたに不動産を買わせようとするでしょう。不動産会社が割安だと言っている不動産に割安な不動産はありません。
自分で適正価格を分析・査定できるようになりましょう。
日本では不動産取引履歴が開示されていないため、だれも正確な適正価格は算出できません。比べて、海外不動産、特にアメリカやイギリスの不動産情報は広く開示されており、だれでも不動産取引履歴を見ることができます。
投資をしようとしているエリアの同じようなスペックの不動産取引履歴から面積単価をだせば、投資しようとしている不動産の適正価格の概算を知ることができます。
キャピタルゲインを得たいのであれば、不動産を購入した後にそのエリアが成長するからカギとなります。
周辺に同じような不動産の開発があったり、属性の悪い入居者になった場合は確実に不動産価格は下がるでしょう。逆に公共交通機関や複合商業施設などの開発があれば、不動産のニーズが高まるため不動産価格は上がります。
周辺でどのような開発計画があるのか、人口の流入や流出の情報があれば中期的にそのエリアが成長するかがわかります。
3.まとめ
不動産投資で成功したいのであれば、インカムゲインとキャピタルゲインの両方を獲得しなければなりません。
どちらが欠けても満足のいく投資効果が得られないでしょう。
いずれ不動産業界は魑魅魍魎の世界です。あの手この手でみなさんに不動産を売りつけてきます。
まずは、不動産会社が提供している情報を鵜呑みにしないことが先決です。
周辺の事例との比較、エリアのデータなど自分で情報入手できるものは入手して、不動産会社が提供している情報と照らし合わせてみてください。自分だけの判断では不安な場合は、セカンドオピニオンや不動産コンサルティングに相談してもいいかもしれません。
結論、不動産のプロからみてよい不動産とは「割安で購入できる安定した収益を最大化できる不動産」です。挙げたポイントを参考に不動産の選定にお役立てください。
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