本記事では「アメリカ不動産売却のときのFIRPTAの問題」について解説します。
日本の海外不動産会社がアメリカ不動産購入の際にFIRPTAについて説明をしませんが、アメリカ不動産を売却するときに必ずIRSにFIRPTAと呼ばれる源泉税を一度納税する必要があります。不動産価格の一律15％を一度納税する必要があるため、FIRPTA回避をしたい日本人投資家も多いでしょう。
FIRPTAを回避するために方法はありますが、すべてCPAなどの士業を通じて手続きをします。FIRPTA回避の方法といまアメリカで起こっているFIRPTAの問題を解説します。
- 1.FIRPTAの還付と減免申請
- 2.いまアメリカで起こっているFIRPTAをめぐる問題
- 3.還付申請やFIRPTAの減免申請でやるべきこと
- 3-1.IRSにこまめに連絡をする
- 3-2.FIRPTAの納税予定資金をエスクローに留保してもらう
- 3-3.約束は書面で取り交わす
- 4.まとめ
1.FIRPTAの還付と減免申請
節税目的でアメリカ不動産を購入した日本人投資家はそろそろ譲渡税が下がる長期譲渡になるため、続々とアメリカ不動産の売却ニーズが高まっています。 外国人である日本人がアメリカ不動産を売却するときには、必ずFIRPTA（外国人不動産投資税法）と呼ばれる源泉税を一度IRSに納税する必要があります。不動産売却価格の一律15％の納税が必要になるため、FIRPTAを回避したいという日本人投資家は多いでしょう。
一度IRSにFIRPTAの納税をする必要がありますが、一般的にはアメリカで確定申告することで差額の還付を受けることができます。還付を受けることができますが、不動産売却価格の15％という多額の資金を一定期間IRSに拘束されることになり、キャッシュフローが悪くなってしまいます。
明らかにキャピタルロスをする場合は事前に申請することでFIRPTAが減免されます。CPAなどの士業を通じてIRSにFIRPTAの減免申請をすることができ、IRSの承認があればFIRPTAの納税が必要なくなります。 一般的には売却が確定した時点でFIRPTAの減免申請をすれば、30日～40日で承認を得られるので決済前に承認を得ることができ、FIRPTAの納税が免除されます。
2.いまアメリカで起こっているFIRPTAをめぐる問題
アメリカでも日本と同様、納めすぎた税金は確定申告により還付されます。CPAを通じて還付申請をしますが、いま還付までに多くの時間を要することになっています。背景としてはIRS内の外国人を担当するセクションが小さく、事務処理が著しく遅いのが原因です。還付申請をしたものの、還付に2年～3年を要した投資家もいる程です。
一方、FIRPTAの減免申請でも著しく遅れが生じています。一般的にFIRPTAの減免申請は申請をしてから30日～40日でIRSの承認を得られます。この期間であれば売却が確定してから申請すれば決済までに減免申請の承認が間に合うので問題はありませんでした。しかし、このような社会情勢となり減免申請の手続きが一向にすすまないようになっています。 FIRPTAの納税義務はエスクローにあります。また、売主がFIRPTAの納税をしなかった場合、買主がFIRPTA相当額を納税する必要があります。そのため、買主やエスクローは売主にFIRPTAの納税を早くするように迫るようになります。 本来はIRSが納付決定をした後、20日以内にFIRPTAの納税をすればいいルールですが、外国人との取引に慣れていない買主やエスクローが多く、このルールは周知されていません。
還付申請や減免申請のいずれの場合でもCPAなどの士業と連携を取り、エスクローやIRSへこまめに連絡をし、手続きをすすめてもらえるように働きかける必要があるのです。
3.還付申請やFIRPTAの減免申請でやるべきこと
このようにいまアメリカでの還付申請やFIRPTAの減免申請で思い通りのスケジュールで手続きができない状況になっています。とはいえ、不動産売却金額の15％の多額の資金を拘束されたくないという投資家も多くいらっしゃるでしょう。 エスクローやIRSとのやり取りのポイントを解説します。
3-1.IRSにこまめに連絡をする
還付申請でもFIRPTAの減免申請でもIRSにこまめに連絡をしましょう。CPAを通じてIRSに連絡をすることで手続きの進捗を確認することができます。日本ではあり得ませんが、アメリカでは手続き自体を忘れられているケースも散見します。IRSに忘れられないためにも連絡が必要なのです。
3-2.FIRPTAの納税予定資金をエスクローに留保してもらう
まずはアメリカ不動産の売却が確定した時点でFIRPTAの減免申請をしましょう。エスクローには、IRSに対してFIRPTAの減免申請をしている旨を伝え、仮に承認が得られなかった場合でも納税の意思がある旨を伝えてください。IRSの納付決定後20日以内の納税で問題ないルールも併せて伝えましょう。 FIRPTAの納税予定資金をエスクローに留保してもらえれば、IRSの減免承認が得られれば速やかに資金回収ができます。
3-3.約束は書面で取り交わす
エスクローに資金の留保やIRSへの減免申請、承認が得られない場合の納税意思などをすべてエスクローと書面で取り交わすようにしましょう。日本ではあり得ませんが、勝手にIRSに納税をしてしまうエスクローもあります。水掛け論になる前に、証拠として書面を残すようにしましょう。
4.まとめ
アメリカ不動産を売却したときは驚くほど手元に資金が残りません。不動産ローンを借りて投資をしていた場合はほとんど手元に資金が残らないでしょう。手元に資金が残らない最大の原因はFIRPTAの納税です。アメリカ不動産を売却した後、キャッシュフローが悪化しないためにも還付申請やFIRPTAの減免申請は重要なのです。アメリカ不動産を売却する前にCPAなどの士業との打ち合わせは必須です。
日本のアメリカ不動産会社がFIRPTAの説明をしているのを見たことがありません。アメリカ不動産を購入した不動産会社任せにしては思い通りのキャッシュフローにはならないでしょう。不動産会社任せにせず、自らCPAに相談されることをオススメします。FIRPTAすら知らないアメリカ不動産会社にアメリカ不動産の売却を任せてはいけません！
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