本記事では「サブリース付きの海外不動産トラブル」について解説します。海外不動産のイメージの中に騙されそう、怪しいといったイメージをもたれている方もいらっしゃいます。
実際に想定通りの不動産取引にならなかったり、不動産投資した資金が回収できなかったりと海外不動産にはトラブルがあるのも事実です。海外不動産投資では、サブリース（賃料保証）付きの不動産投資をよく見かけますが、トラブルが多く発生しています。
サブリース付き海外不動産投資とは
海外不動産投資で不動産賃貸管理の不安を取り除くため、デベロッパーや日本の海外不動産屋などがある一定期間賃料を保証するサブリース付きの不動産のことです。
日本人に対して海外不動産を販売する場合は、日本の税法で譲渡税が長期譲渡所得になる期間、約6年間をサブリースするという契約が多いです。
日本人は海外不動産に不安を抱えていますが、保証するといったサブリースは何が起こっても収益が確定するため、固い投資を好む日本人には絶大な人気があります。
サブリース付き不動産で起こる海外不動産投資トラブル
日本人には絶大な人気があるサブリース付きの不動産ですが、トラブルが多く発生しています。投資運用の期間に何があっても賃料が保証されるということは、投資運用時のストレスが掛かりませんし、固い不動産投資と捉える方が多いでしょう。日本の東証一部上場企業でもサブリース付きの不動産にトラブルが発生しているように、海外不動産の場合も多くのトラブルが発生しています。
サブリース付きの不動産で起こるトラブルを解説します。
①途中のサブリース条件変更
日本でも社会問題にまで発展した保証会社によるサブリースの条件変更です。
東証一部の不動産会社でも起こっています。サブリースの契約書の中に途中の条件変更が可能な旨が記載されています。仮に不動産ローンを活用して不動産投資をしていた場合には、利回りで返済する想定であれば収入が激減し、返済することができなくなります。
②不動産投資の実際の利回り
サブリース付きの不動産の場合、保証会社が一定サブリース料を支払うため、その不動産がどのくらいの利回りで投資運用できているかがブラックボックスになります。保証会社が他の収益でサブリース料を補っていた場合、売却の際にサブリース料以上の利回りがない限り、キャピタルロスが発生する可能性が高いです。
③デベロッパーや海外不動産屋など保証会社の資金不足
デベロッパーや海外不動産屋が想定していた利回りで投資運用ができない場合、当然みなさんに支払われるべきサブリース料を支払うのが困難になります。海外不動産では何の通知もなく、いきなりサブリース料が減額されたり、支払われなくなったりすることがあります。
日本の海外不動産屋でも一時サブリース料の保留の通知が届きますが、再開した会社は一部でほとんどがそのままサブリース料の支払いが滞ることが多くトラブルになります。
海外不動産で起こる代表的な事例が、サブリース付きの不動産投資です。
投資運用期間の固定収入が魅力的ですが、もしチャレンジしたい場合は、保証会社の過去の実績や資金力を確認するべきです。その保証会社や海外不動産屋に信頼がおけない場合は、その不動産投資はやめておきましょう。
海外不動産投資の鉄則は、あるべき姿で投資するべき、、つまりは不動産管理会社を通じて通常の不動産賃貸管理をすることです。
海外の場合は、日本のような法的交渉も難しくなるため、わざわざトラブルになるような不動産投資はやめましょう。
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