本記事では「アメリカ不動産にまつわる税金」について解説します。
アメリカ不動産で賃料などの収益を得ている場合、日本のみならずアメリカでも確定申告をする必要があります。アメリカ不動産にまつわる税金の仕組みや日本とアメリカへの納税に関わる外国税額控除について解説します。
1.日本とアメリカの減価償却費の違い
アメリカ不動産で賃料などの収益を得ている場合、アメリカで確定申告しなければなりません。収入から支出を引いた収益に対して課税がされる仕組みは日本と変わりませんが、計上できる費用に違いがあります。
もっとも異なるのが減価償却費の算出の方法です。日本は耐用年数を基本とし、中古の場合は経過年数を差し引くことができます。また、耐用年数を超えている場合は簡便法を用いて耐用年数の20％の年数で減価償却をすることができます。かつてブームとなったアメリカ不動産を用いた個人の所得税対策はアメリカ不動産の特徴と日本の税法のルールを使った節税対策でした。
アメリカでは築年数に関わらず減価償却は一律27.5年と定められています。不動産価値が下がっていく日本に比べアメリカでは築年数により不動産価値が下がるわけではありません。このような背景からアメリカでは新築であろうと中古であろうと変わらないという考え方になります。
余談ですが日本でいう接待交際費はアメリカでは費用計上できません。日本の確定申告で飲食代や打ち合わせ費用として計上している方も多いでしょうが、アメリカでは認められていないため注意が必要です。
2.アメリカの税金の仕組み～連邦税と州税
日本で国税と地方税が分かれているようにアメリカでも同じように国税にあたる連邦税と地方税にあたる州税とに分かれています。アメリカで収益を得ている場合、IRSに確定申告をし必要があれば納税をすることになります。
アメリカの連邦税は所得に応じた累進課税制度となっており、所得に応じて最低10％～最高37％の税率が課せられます。
アメリカで特徴的なのが州税です。なんと所得に対して州税が課せられない州があるのです。日本でも東京を中心とした都会は地方税が高い傾向にありますが、アメリカでも同様でニューヨーク州やカリフォルニア州といった経済規模が大きい州は州税が高い傾向にあります。一方、所得に対して州税を課さないのがテキサス州やワシントン州などです。州税がない州は法人も所得に対する州税を課さないため、企業の誘致に成功したくさんの人口流入に成功しています。
アメリカ不動産の賃貸管理で収益を得ている場合、州税のない州で賃貸管理をするという考え方もあるかもしれません。所得に対する州税を課さない州はその他の税金が高い場合があります。例えばテキサス州は所得に対する州税は課さないものの固定資産税が高額です。所得に対する州税だけに重きを置くのではなく、アメリカ不動産の収益に重きを置き投資の判断をすることが必要となるでしょう。
3.アメリカでの税金還付と外国税額控除
日本でもアメリカでも確定申告をして、必要があれば納税の必要があるとすると日本でもアメリカでも納税することになり、二重に納税が必要になると心配される投資家もいらっしゃるでしょう。日本とアメリカは租税条約を締結しており、外国税額控除という仕組みがあるため基本的には二重課税になりません。一般的には日本の納税が先になるため、アメリカに日本で納税した証拠となる書類をCPA経由で提出することになります。ただ日本とアメリカで費用の計算が若干違うため、外国税額控除の計算や確定申告は複雑になります。必ずCPAなどの士業経由で確定申告することをオススメします。
アメリカ不動産の賃貸管理で得た収益に対しては外国税額控除があるため、ほとんど納税の必要がありませんが、アメリカ不動産を売却したときにはFIRPTAを一度納税しなければなりません。アメリカ不動産売却価格の15％を一時的にIRSに納税が必要となり、その年の確定申告をして納めすぎた税金をIRSから還付してもらう手続きになります。譲渡益に対する税金についても外国税額控除の対象となり、アメリカへはほとんど納税する必要がありませんが、一時的にIRSに納税をして還付をしてもらう手続きに時間を要することが多いので注意が必要です。アメリカ不動産を売却したときも必ずCPAに相談されることをオススメします。
4.まとめ
外国税額控除はあくまでも二重課税を防止する仕組みです。日本で納税した分をアメリカの納税分から控除する仕組みです。税制改正前までは日本でアメリカ不動産の収益に対して納税する必要はありませんでしたが、税制改正後大きな減価償却費を計上できなくなってしまったため日本への納税が必要になるケースが多くなるでしょう。外国税額控除の計算や確定申告は非常に複雑なため、必ずCPAなどの士業に相談するようにしましょう。
アメリカでは州によって所得に対する課税が大きく変わります。アメリカ不動産に投資するのであれば収益を得るために州を選ぶことは大事です。テキサス州やワシントン州は所得に対する課税がありませんが、固定資産税などその他の税金が高い傾向にあります。一概に所得に対する州税だけで州を選ぶのではなく、税金を加味した上でどの州が収益を上げやすいかという観点で不動産を選ぶことをオススメします。
日本でもアメリカでも納税は義務です。二重課税で税金を納めすぎる必要はありませんが、必ず確定申告をして必要があれば納税しなければなりません。確定申告や納税を怠った場合、どちらの国からも税務調査を受けるケースがあるのでお気をつけください。
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