本記事では「海外不動産投資20年の変遷」について解説します。
不動産投資では売買のタイミングが成否をわけます。海外不動産投資の場合、グローバルな経済情勢や社会情勢から世界の資金がどこに流れているか、タイミングを見計らって投資判断をすることが必要です。事前に世界の資金がどこに流れているかがわかれば大きな利益を得ることができるでしょう。
今回は世界を俯瞰して見る「バードアイ」を身に付けるために、過去20年間の海外不動産投資の変遷をお伝えすることで投資判断のヒントになるでしょう。過去20年で世界の資金はどこに向かい、どこに流れたのか、海外不動産投資20年の変遷を解説します。
1.日本人が海外不動産に目を向けたきっかけであったアジアへの不動産投資
2000年初頭まで日本で海外不動産を取り扱う不動産会社は皆無で、インターネットでも海外不動産の情報はほとんど得ることができませんでした。そのような日本で日本人の海外不動産投資のきっかけとなったのが中国への不動産投資でした。
中国は「人民元切り上げ」と「香港返還」というビッグイベントを控え、世界中が中国に注目をしている時期でした。世界の資金は中国へと向かい、中国政府の独裁的な政策もあり急速な経済発展を遂げます。中国政府は山間部から沿岸部へと人口流入を促し、中国の企業に手厚い経済支援をしたのです。
このような中国の情勢は、不動産投資も後押ししました。この時期に中国の不動産に投資した日本人は不動産のキャピタルゲインに加え、為替益も得ることができ莫大な利益を上げました。その後、中国では外国人不動産投資規制が発令され、莫大な利益を中国に再投資することはできませんでした。
中国で生まれた莫大な利益を再投資するため、投資対象を探すようになります。中国から近い東南アジアが投資対象として白羽の矢が刺さり、シンガポールをはじめ、マレーシアやタイ、フィリピンに世界中の資金が流れ込みました。 それまでは海外不動産会社からの情報提供が主で不動産情報は限定的でしたが、利益の再投資を希望する日本人投資家からのニーズに応えるように変わりました。
2.リーマンショック後に注目されたイギリス・ロンドン
ロンドンは世界的にも有数の不動産市場で、世界中の富裕層が資産保全のために不動産投資をするエリアです。ニューヨークと並び不動産価値が下がらないエリアとして知られています。
イギリスは「リーマンショック」と「ブレグジット」というビッグイベントがあり、ポンドが大幅に暴落し、不動産価格も調整局面を迎えていました。
中国での不動産投資の成功と同様に、ロンドンへの投資は不動産のキャピタルゲインと為替益を得られる可能性が高いと見込まれており、世界中からロンドンの不動産投資がされました。
その後、ポンドは安定し不動産価格も元通りになったため、この時期にロンドンに投資した投資家は莫大な利益を得ることができました。
世界中のどのエリアと比べてもロンドンの不動産価格は高いです。だれでも不動産投資ができるというエリアではありません。投資のしやすさを求め、イギリスのマンチェスターやバーミンガムといった地方都市へと投資マネーが流れていきました。
3.節税ブームが追い風となったアメリカ不動産投資
アメリカでの不動産投資の王道はニューヨークのマンハッタンへの投資です。ロンドンと並び世界でも有数の不動産市場があり、多くの富裕層が資産保全のために不動産投資をするエリアです。ロンドンと同様、ニューヨークの不動産価格は高いのでだれでも不動産投資ができるというわけではありません。
2015年頃から日本ではにわかにアメリカ不動産投資ブームがはじまります。アメリカ不動産を活用すれば個人の節税ができるということがきっかけでした。アメリカでの不動産投資をする投資対象は一変し、減価償却がとれない東海岸から減価償却の効果の高い不動産がたくさんあるカリフォルニアやテキサスへと移り変わりました。
節税のブームはいままでアメリカ不動産に見向きもしなかった富裕層にまで波及し、多くの日本人投資家がアメリカ不動産に投資をすることになります。特にトヨタ北米本社が移転したテキサス州は一大ブームとなり、多くのアメリカ不動産会社が参入しました。
残念ながら税制改正により、2021年以降は個人の節税ができなくなりアメリカ不動産のブームは終焉します。当時アメリカ不動産を購入した日本人投資家は長期譲渡期間に突入することもあり、多くの日本人投資家がアメリカ不動産を売却するでしょう。
4.まとめ
海外不動産の変遷からもわかるように、海外不動産投資はイベントや経済成長などタイミングが非常に重要です。 また、グローバルな投資マネーがいまどこに向かっているのかを理解することで、相乗りして投資をすることができ、成功確率をぐっと上げることができます。
日本にこだわらず「バードアイ」で世界を見渡し、複数の選択肢から投資対象を検討し取り組む必要があります。
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