本記事では「不動産譲渡税を視野にいれたアメリカ不動産の売却」について解説します。海外不動産、特にアメリカ不動産を個人の節税対策のために購入された方で賃貸管理中のトラブルやPM会社やAM会社とのトラブルに巻き込まれている方は、アメリカ不動産投資の運用に辟易としてしまいます。とはいえ、節税目的で購入しているため、不動産譲渡税の税率の壁を越えられません。不動産賃貸管理中のストレスと不動産譲渡税の税率の狭間に経っているアメリカ不動産オーナーの売却を判断するときの注意点を解説します。
外活村スレッド内容
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アメリカの不動産を売るタイミングっていつが良いんですか？
購入していたアメリカの不動産が、管理会社一方的なサブリースの減額、管理状態の不透明等があり、非常に不安定な状況なのですが、場所がアメリカなので更によくわからない状況です。
本当は購入してからまだ５年経っていないので、売却したくはないのですが、ストレスもすごいので売却したいとも思っています。
早期売却したほうが良い場合ってどういう場合でしょうか？
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不動産譲渡税・短期譲渡と長期譲渡の違い
アメリカ不動産を活用した個人の所得税・住民税対策は一大ムーブメントとなり、多くの投資家がアメリカ不動産を購入しました。
残念ながら2021年から海外不動産に関しては損益通算ができなくなり、個人の所得税・住民税の節税効果はなくなりました。
いまアメリカ不動産のオーナーのほとんどが個人の節税を目的としたオーナーです。
アメリカ不動産オーナーが次に考えなければならないのが不動産譲渡税です。
不動産譲渡税は不動産の所有期間により税率が変わります。
購入した年の翌年の1月1日を起算日として、5年以内の場合は短期譲渡となり税率は39.63％となり、5年超の場合は長期譲渡となり税率は20.315％となります。
短期譲渡と長期譲渡では約2倍の差があるため、アメリカ不動産オーナーは長期譲渡になるまで所有し売却をしたいと考えるのが当たり前です。
アメリカ不動産の賃貸管理がうまくいって安定した収益を得ている場合は当たり前のように長期譲渡を待つのでしょうが、賃貸管理でトラブルに巻き込まれている場合は収益を得るどころか、不明な修繕費や実質利回りの低下で悩まれているオーナーも数多くいらっしゃいます。
アメリカ不動産の賃貸管理に辟易としてしまうのです。
不動産の運用中のストレスは不動産譲渡税の税率差を超え、すぐにでも売却をしたいと考えるアメリカ不動産オーナーも散見されます。
それでは、不動産の運用中のトラブルに巻き込まれ、ストレスを感じているオーナーはどのように売却の判断をするべきなのでしょうか。
不動産投資の原点に立ち戻る
例え節税目的で購入したとしても不動産投資として成功をしていれば資金が減ることはありません。
不動産投資の原点は安定したインカムゲインと売却のときのキャピタルゲインです。
あくまでも節税効果は不動産投資に付帯する投資効果なのです。
不動産運用中にトラブルに巻き込まれた場合、インカムゲインは安定せず逆に資金を持ち出す必要もあります。
ただ最終的にキャピタルゲインを得られる場合は売却という判断も間違ってはいません。
当時節税効果も見込んでキャッシュフローをシュミレートして、想定のキャッシュフローを生み出せていなかったとしても、キャピタルゲインが得られて資金が増えているのであれば不動産投資をしては成功といっていいでしょう。
不動産投資の原点に立ち、キャピタルゲインがでるか、否かで売却の判断をしてはいかがですか。
売却の判断をするためには、いま所有しているアメリカ不動産の正確な価値を知る必要があります。
もともと購入した販売会社に問い合わせしたところで正確な不動産売却価格はわかりません。
もともとの購入価格が高値だったということになってしまうため、正確な不動産売却価格を伝えないのです。
ある程度の不動売却価格の想定は自分で調べても知ることができますし、必要があればアメリカの不動産管理会社や不動産仲介会社、セカンドオピニオンが可能な不動産会社に依頼すればある程度の売却価格の相場を教えてくれるでしょう。
その売却価格でキャピタルゲインがでるようであれば、売却の判断をすればいいのです。
不動産売却の判断での注意点
キャピタルゲインは単純に買った不動産価格と売った不動産価格の差額ではありません。
アメリカ不動産の場合、取引手数料は微々たるものなのでそこまでキャピタルゲインに影響はしませんが、買ったときには掛からなかった仲介手数料が売るときには発生します。
アメリカの商慣習として買主は仲介手数料を負担せず、売主がすべての仲介手数料を支払うことになっています。
仲介手数料の相場は不動産価格の6％前後です。
また、忘れてはならないのが日本のアメリカ不動産会社に支払った業務委託費用です。
一般的に買うときにも売るときにも日本でのアメリカ不動産取引のコンサルティング費用として業務委託費用を支払っているはずです。
これらアメリカ不動産取引に掛かる費用をすべて合算すると、15％程度の費用が掛かっていることになります。
買った不動産価格と売った不動産価格が同額の場合、この取引に掛かる費用の15％程度の資金が減ることになります。
売却の判断では単純な不動産売買価格との差額、取引に掛かる費用の2点で売却の判断をしましょう。
キャピタルゲインがでる場合はストレスを感じて投資をする必要もないので、売却をしてもいいかもしれません。
アメリカ不動産の売却時期は暑い季節がいいでしょう。
日本は4月からが新生活のスタートですが、アメリカは9月からが新生活となります。
当然新生活前の夏に不動産市場は活況となります。
不動産市場が活況の時期に売却をすることで少しでも高値で売却をすることができます。
あまり不動産譲渡税に囚われることなく、売却の判断は純粋に不動産投資として成功するか、失敗するかで判断をすることをオススメします。
賃貸管理がうまくいってない場合は多少のキャピタルロスをしたとしても、精神衛生上よくないので仕方がないという判断もあります。
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