本記事では「アメリカの商業不動産～トリプルネットリース」について解説します。
日本人のアメリカ不動産オーナーは居住用不動産でアメリカ不動産投資をしている投資家がほとんどです。
居住用不動産は不動産価格が手ごろということもあり人気ですが、月々の収支が変動しインカムゲインが安定しずらいというデメリットがあります。
アメリカ不動産オーナーの中には不可解な修繕費や入居者の賃料滞納で頭を悩まされているオーナーもいらっしゃるでしょう。
税制改正によりアメリカ不動産を活用した個人の節税対策はできなくなりましたが、法人でアメリカ不動産を購入した場合、法人税の節税は可能です。
とはいえ、アメリカでの訴訟のリスクは残ったままです。（リスクがあるのをご存知ですか。）
そこでオススメなのがアメリカの商業不動産です。
安定したインカムゲインの実現とリスクヘッジができるアメリカの商業不動産について解説します。
アメリカの商業不動産とは？居住用との違い
居住用のアメリカ不動産の入居者は一般的なローカルの方です。
それに対し、商業不動産はその名の通り、入居者は商売をする事業主です。
例えば、コンビニエンスストアやファーストフード店、金融機関などいろいろな業種が対象となります。
居住用不動産と商業不動産では入居者が違うため、賃貸借の違いがあります。
居住用と商業不動産の違いを解説します。
①入居者審査
居住用の入居者審査はクレジットスコアを用います。
アメリカの信用情報であるクレジットスコアは透明かつ公平で、日本よりも簡単に入居者の審査をすることができます。
一方、商業不動産の入居者審査は入居する事業主のデューデリジェンスが重要です。
NYSEやNASDAQに上場している事業主であれば、IR情報も公開されており安心して賃貸借契約ができるでしょう。
②賃貸借契約期間
アメリカの居住用不動産は一般的に1年更新で賃貸借契約をするケースがほとんどです。
商業不動産の賃貸借契約期間が居住用よりも長く、一般的には3～5年で契約します。
長い契約になると10年契約もあります。
③賃料上昇
アメリカの居住用不動産の場合、更新時に賃料を上げる交渉をします。
入居者は気に入らなければ退去し、新たな入居者を募集することになります。
商業不動産の場合、その長い契約期間から契約期間の中で数年ごとに賃料を上げることを盛り込んだ賃貸借契約を締結するのが一般的です。
毎年わずらわしい賃料交渉をする必要がなく、契約書に基づいて賃料は上昇していきます。
アメリカの商業不動産はNYSEやNASDAQに上場している企業と契約ができた場合、長期的に安定したインカムゲインが実現できます。
一方で商業不動産の最大のリスクは空室リスクです。
居住用の新たな入居者を募集するのは比較的簡単で、早ければ1ヶ月程度、時間が掛かっても3ヶ月程度で新たな入居者に賃貸することができます。
商業不動産の場合、賃貸する対象が少ないため長期間空室になってしまう可能性が高いのです。
長期の賃貸借契約といっても、途中で解約することもできるため、契約期間の間に退去したいという保証はありません。
アメリカ不動産オーナーに有利な契約形態～トリプルネットリース
居住用のアメリカ不動産の費用で代表されるのが固定資産税、保険料、修繕費です。
このような費用が発生した場合、月々の収支は安定しません。
商業不動産の賃貸借契約の契約形態は様々ですが、契約形態の中でオーナーに有利な契約形態がトリプルネットリースです。
NNNと書いてトリプルネットリースと呼びますが、固定資産税、保険料、修繕費を入居者が負担するという賃貸借契約のことをいいます。
この3種類の費用のどれだけをテナントが負担するかにより、シングル、ダブル、トリプルといった表現をします。
さらにアブソリュートトリプルネットリースでは、不動産管理費用などの費用もテナントが負担する契約形態もあります。
この場合は、オーナーは不動産ローンの金利以外の費用を支払う必要がありません。
どのような賃貸借契約形態であっても、土地と建物はオーナーのものなので減価償却費も計上できます。
そんな契約形態で契約をする入居者がいるのか、と思われる投資家は多いでしょうが、実はアメリカの商業不動産では当たり前の契約形態なので、意外と簡単に見つかります。
アメリカ不動産オーナーに有利な不動産～グランドリース
グランドリースとは、土地のみを所有して、土地のみを賃貸することをいいます。
日本でいう借地権契約と同様で、地代を借地権者から賃料として受け取る契約です。
この場合、土地のみオーナーのものとなり、建物は入居者のものとなるため、建物に付随する費用は発生しません。
土地分の固定資産税は発生しますが、保険料や修繕費はすべて入居者の負担となります。
グランドリースでも契約形態により、固定資産税を入居者負担にする賃貸借契約も可能です。
気を付けなければならないのが、オーナーは建物を所有していないため減価償却費が計上できない点です。
日本の税法では土地は減価償却することができません。
とはいえ、建物に付随する費用が発生しないため、ほとんど費用が発生せず、安定したインカムゲインが確保できる不動産投資といえます。
まとめ
アメリカの商業不動産は安くはありませんが、非常に安定したインカムゲインを実現できます。
費用を入居者が負担するということは、その責任も入居者が負うということです。
アメリカ不動産投資の中でもローリスクハイリターンが目指せる不動投資となり得ます。
最近では日本の法人がアメリカ不動産を活用して法人税の節税をしていますが、居住用不動産の場合、収益は安定せず、訴訟のリスクを抱えることになります。
法人税節税のためにアメリカ不動産投資をするのであれば、商業不動産をオススメします。
居住用不動産よりもデューデリジェンスや不動産の選定、契約が煩雑なので商業不動産取引の経験のある信頼できるブローカーやエージェント、専門家選びがポイントとなります。
当然居住用のアメリカ不動産よりも難易度が高いので、購入のときにはお気をつけください。
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