本記事では「円建て・高ローン割合海外不動産ローンのリスク」について解説します。 不動産投資の醍醐味はローン（銀行融資）を使ってレバレッジを利かせて投資ができるところです。 海外不動産でもご多分に漏れず、レバレッジを利かせるために海外不動産ローンを借りて購入されている方も多数いらっしゃいます。 こんな海外不動産ローンを借りている方は危ない不動産投資です！高ローン割合（以下、高LTV）で海外不動産ローンを受けられている方、危険ですよ。 なぜ危険なのかを為替リスクと値下りリスクに分けて解説をしています。
日本での海外不動産ローンに潜むリスクとは
日本の金融機関でも海外不動産に対して不動産ローンを借りられる金融機関があります。基本的には日本の金融機関から資金を借りるので円建てということになります。さらに一部の不動産屋では、90％というLTVでも不動産ローンを借りられます。
日本の金融機関から海外不動産ローンを借りる際のリスクについて解説します。
●為替リスク
円建てで海外不動産投資をするということは、為替リスクが付きまといます。先進国の通貨、アメリカドルやユーロでも対円では中心地から10％のボラティリティがあります。不動産売却したタイミングでの為替レートによっては、仮にその国で同額で不動産売却ができたとしても為替でキャピタルロスが発生します。
新興国の通貨であれば、15～20％のボラティリティがあるので、さらにリスクが高いということになります。
●値下りリスク
不動産価格は経済環境が大きく影響します。過去歴史を振り返ると大きなリテンションが発生しているタイミングでは不動産価格は当然下落しています。資金回収を急ぐ場合、リテンションの際に不動産売却をせざるを得ない場合もあるでしょう！その際に高LTVで借り入れていた場合、不動産売却をしても残債が発生する可能性が高くなります。
為替リスクと値下りリスクを鑑みると90％といった高LTVの海外不動産ローンを借りた場合、キャピタルロスどころか、自己資金に不動産ローンの残債が発生するという最悪な結果を招くことになります。
海外不動産ローンのLTV最大値
海外不動産投資においても、不動産ローンを活用するのは不動産投資手法として当然有効です。それでは、どのくらいのローン割合であれば安心・安全な不動産投資が可能なのでしょうか。
為替リスクは先進国の低ボラティリティの通貨でも10％程度変動します。さらに不動産市況が悪く、20％不動産売却額が値下がったとしましょう。当然、2重のキャピタルロス（譲渡損・為替損）が発生しているので、不動産投資としては大きなキャピタルロスが発生しますが、できれば海外不動産を売却して終わりにしたいですよね。
その場合は、75％のLTVで残債が発生しない計算になります。
さらに値下った場合は、残債が発生します。
少なくとも為替リスクは排除しましょう！
これまでの解説の通り、海外不動産投資では2つのリスクがあります。
為替リスクと値下りリスクですが、少なくとも為替リスクだけでも排除しましょう！その方法を解説します。
●投資する国で海外不動産ローンを借りる
海外不動産投資をする国で不動産ローンを借りましょう！東南アジアやアメリカでは現地の金融機関から不動産ローンを借りることは可能です。逆に不動産ローンを借りれない国で海外不動産投資をする場合は、現金での不動産購入をオススメします。
●売却した後でも両替をせずその国で再投資する
日本円に両替しない限り、為替のキャピタルロスは発生しません。海外不動産投資をした国で再投資した場合は、同じ価値で不動産取引が可能です。再投資しないまでも、現地の銀行口座に現地通貨のまま置いておいてもいいでしょう。
海外不動産を活用した節税スキームがブームになったことにより、多くの方が円建ての高LTV不動産ローンを借りています。節税効果があるうちはあまり気にならなかったかもしれませんが、税制改正により節税効果もなくなりました。
いま一度現在の不動産ローンの条件を確認した上で、借換えや返済などの対策を講じることを強くオススメしています。
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