本記事では「アメリカ不動産を活用した法人税節税対策」について解説します。法人税節税対策として、いま法人所有でアメリカ不動産を購入されている法人が増えています。背景としては他のオペレーティングリースや生命保険といった法人税の節税商品の制度が変わったり、在庫が少なかったりすることが挙げられます。いま注目のアメリカ不動産を活用した法人税節税対策について解説します。
いまさら聞けない法人税節税の仕組み
日本の法人で日本の不動産で法人税の節税ができるのであれば、迷わずみなさん日本の不動産で法人税節税をするでしょう。
わざわざアメリカ不動産を活用するということは、アメリカ不動産の特徴を活かすということです。
ポイントは2つあります。建物比率とスピード償却です。
①圧倒的に高い建物比率
日本の不動産の建物比率は20％程度です。
一方、アメリカ不動産の建物比率は80％ということで、日本の税法では土地は償却対象とはならず、建物部分について減価償却をすることになるので、建物比率が高いアメリカ不動産は有利です。
②耐用年数を超えたスピード償却
耐用年数を超えた償却資産については、簡便法でもともとの耐用年数に20％を掛けた年数で減価償却をすることができます。
居住用の木造住宅であれば、22年が耐用年数となるので4年で減価償却が可能です。
日本の居住用住宅で耐用年数を超えるものは不動産価格としても落傾向にありますが、中古の流通量が70％を超えるアメリカ不動産は耐用年数を超えても不動産価格として上昇傾向下にあります。
続いてアメリカ不動産市況を確認しましょう。
賃料相場を見るためにはアメリカの消費者物価指数、売買価格を見るためにはアメリカの住宅価格を表すケース・シラー住宅価格指数を確認します。
アメリカはインフレの国です。
消費者物価指数は年平均で2％上昇します。
また、不動産価格を表すケース・シラー住宅価格指数も、リーマンショックなどのリセッションにより一時は下落するものの回復し右肩上がりです。
アメリカ不動産の特徴を理解すれば、法人税繰り延べ商品として優れていることがわかります。
法人税の繰り延べのイメージです。
前提としては1億円の物件で建物比率が80％とします。
土地の価値が2,000万円、建物の価値が8,000万円なので、毎年2,000万円ずつ減価償却費を計上することができます。
この2,000万円に法人税の実効税率、例えば34％を掛けた金額が節税効果ということになります。
最終的に売却した場合は、簿価として残る土地を引いた不動産価格が特別利益として計上されます。
法人利益を調整できるアメリカ不動産法人税節税
単なる法人税の繰り延べだと思われる方も多いと思いますが、実はアメリカ不動産を法人所有することで法人利益をコントロールをすることが可能です。
法人の減価償却は任意償却が認められています。
個人所有の場合は、強制償却なのでどんな理由があれ、毎年決まった金額を減価償却しますが、法人の場合は上限の減価償却（建物価値を減価償却期間で割った金額）は決まっているものの、それ以下であれば減価償却費を調整することが可能です。
利益が少なく減価償却が必要ない場合は、減価償却費を計上せず次年度以降に繰り越すことができます。
法人節税対策をして、結果赤字決算をするようなことになっては意味がありません。
実物資産であるアメリカ不動産であれば法人利益をコントロールすることが可能です。
また、売却の時期もコントロールすることができます。
アメリカ不動産を売却した場合、特別利益が計上されてしまい、それに対して法人税の納税が必要です。
他の法人税繰り延べ商品は、満期やピークなどの期間が定められているものがほとんどです。
例えばオペレーティングリースや足場レンタルは期間が定められているので、法人の利益如何に関わらず、利益として計上し法人税の納税をします。
また、生命保険の法人税節税商品も解約返戻金のピークがあるものが多く、ピーク時には同様に法人税を納税する必要があります。
アメリカ不動産であれば満期もピークもないので、必要なタイミングで売却し利益を計上することができます。
生命保険との掛け合わせでアメリカ不動産の節税効果が増大する
アメリカ不動産と生命保険を掛け合わせることにより、さらに節税効果を得ることができます。
生命保険の利益を節税したい場合です。
例えば逓増定期保険のピークが近づいている、保険の解約返戻金が貯まっているなど生命保険の解約による利益計上に困っている経営者を多くお見受けします。
アメリカ不動産の減価償却分で生命保険の解約返戻金を相殺することができます。
例えば逓増定期保険にピークが近づいている場合、ピーク時に解約しないとその後の解約返戻金が減っていくので解約せざるを得ません。
そんなときにアメリカ不動産を購入し、減額と解約をすることで生命保険の解約返戻金をアメリカ不動産に資産入れ替えすることができます。
このスキームのメリットは、資産入れ替えのみならず、契約者貸付を活用しアメリカ不動産を購入することで法人としては簿外の資産を活用してアメリカ不動産を購入することができます。
また、当然不動産賃貸による収入も継続的に得ることができます。
続いて、アメリカ不動産を売却した場合の特別利益を節税したい場合です。
逓増定期保険に代表される商品に加入し、アメリカ不動産の売却と同時に法人から個人に名義変更した場合、アメリカ不動産と特別利益と名義変更時の雑損失を相殺することができます。
法人は損失もなく、個人に資産を移転することができるのです。
アメリカ不動産と生命保険を掛け合わせる場合、解約返戻金の額や減額の金額など綿密な計画が必要ですので、専門家にご相談の上取り組まれることをオススメします。
アメリカ不動産は法人税節税のための優良な商品です。
法人税節税、法人利益の調整、価値が下がらない、利益計上のタイミングなど他の法人税節税商品とは一線を画す法人税節税商品になり得ます。
ただアメリカ不動産を法人で所有する最低限の条件は安定した賃貸管理とキャピタルゲインです。
アメリカ不動産で法人税節税をしたっばっかりに思わぬトラブルに巻き込まれないようにお気をつけください。
法人でアメリカ不動産による法人税節税に興味がある方は、以下のリンクよりお気軽にお問合せください。
▼お問い合わせはこちら
▼動画はこちら
海外不動産のホントのトコロYouTube版
記事では書ききれないリアルを発信中！
個別に相談したい方はこちら！
