本記事では「オープンハウスが発行したアメリカ不動産資料について」分析・解説します。海外不動産投資の初心者の方であれば、販売実績などの数字や上場している不動産会社を選ぶことが多いでしょう。しかし、提案を受けて資料をもらっても、最終判断には不安が残りますよね。 「オープンハウス」の物件資料を分析し、「オープンハウス」への質問事項や注意ポイントについて解説します。
お客様のお悩みごと
【お客様の相談内容】
「老後の資産形成のために今後もインフレが見込まれ、通貨も安定しているアメリカでの不動産投資に興味があります。
アメリカ不動産の販売実績が日本一の「オープンハウス」から提案を受けて購入しようと思っています。
とはいえ、アメリカ不動産の知識もなく、「オープンハウス」からの提案通りに買ってしまっていいのか不安です。
最終決断のため、提案されている物件について分析をお願いします。」
アメリカ不動産を分析するポイント～物件価格
不動産投資では購入する不動産価格は非常に重要です。
投資運用利回りや売却のときのキャピタルゲインは購入した不動産価格により大きく変わります。
購入する不動産価格が妥当なのかを分析するには、「売買取引履歴」の確認と「周辺売買事例」との比較をする必要があります。
売買取引履歴の確認
アメリカの不動産取引履歴はだれにでも確認することができます。
対象となる不動産の取引履歴はすべて残されており、いつ、いくらで売買取引がされたかが記録されています。
アメリカの不動産情報サイトであるMLSやRedfin、Zillowなどで確認が可能です。
不動産取引履歴を確認することにより、直近でいくらで売買されたか、場合によっては海外不動産会社の仕入れ価格がわかる可能性があります。
周辺売買事例との比較
対象となる不動産の周辺売買事例はだれにでも確認することができます。
直近1年間の周辺の取引価格と面積で割ることで面積単価が算出できます。
日本の場合、坪単価や平米単価で比較することが多いですが、アメリカの場合は面積をSQFで表すため、SQF単価での比較となります。
SQF単価と対象となる不動産の面積を掛けるとその地域の不動産相場がわかります。
【参考サイト】
Redfin：https://www.redfin.com/
Zillow：https://www.zillow.com/
高く買わされないために注意するポイント
日本の海外不動産会社が買取転売会社であった場合、仕入れ価格に利益を確保した上で販売するはずです。
これ自体は買取転売というビジネスモデル上当たり前のことで、買取転売会社は安く仕入れて不動産相場で売却することで利益を得ています。
一方、周辺の不動産相場よりも販売価格が高い場合には注意が必要です。
投資運用利回りや売却のときのキャピタルゲインに直接影響するためです。
周辺不動産相場が高い場合には理由が必要です。
例えば、フルリノベーションが施されており、周辺の不動産よりも圧倒的に競争力がある場合などが挙げられます。
周辺不動産相場より販売価格の方が高いのが問題ではなく、理由もないのに販売価格が高い場合は本来であれば投資運用利回りも高いでしょうし、売却のときにはキャピタルロスになる可能性があることを覚えておいてください。
海外不動産会社が提供している資料だけでは、不動産の詳細については不明な点が多いのは事実です。
ただ、海外不動産投資を成功に導く入口として、海外不動産会社のいうことを鵜呑みにすることなく、自分である程度の分析をした上で不明な点は海外不動産会社に質問をしましょう。
質問への回答でその海外不動産会社の力量が計れるはずです。
アメリカ不動産購入に興味がある方は、以下のリンクよりお気軽にお問合せください。
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