本記事では「海外不動産投資の魅力」について解説します。日本ではバブル期に不動産価格が高騰していき不動産神話が生まれました。その後日本でリセッションが起こり不動産神話が崩壊しました。不動産のみならずリセッション後の日本は賃金もあがらずデフレーションのままです。このような日本の不動産で不動産投資をするのが不安な投資家もいるでしょう。そんな投資家には海外不動産投資をするという選択肢があります。
1.日本の不動産投資が難しいワケ
日本の不動産投資は成功しづらいと言われています。日本の不動産業界は魑魅魍魎の世界で素人が太刀打ちできる環境にありません。「騙し」「騙され」は当たり前です。
日本の不動産投資が成功しづらいのにはワケがあります。最大の原因は不動産情報が閉鎖的であることです。日本の不動産価格は不明瞭で実際に取引された不動産価格は国土交通省も地方自治体もだれも把握していません。つまり、売主が売り出している不動産価格が高いのか、安いのかがわかりづらいということです。また、日本の不動産情報はだれでも公平に見ることができません。不動産会社間にレインズという仕組みがありますが、罰則規定がないためまったく活用されていないのが現状です。要は日本の不動産市場は不動産会社の都合のよい不動産市場で、売主や買主のための不動産市場ではありません。
日本はこれから超高齢化社会になり、生産性も右肩下がりです。外国からは衰退途上国ともいわれています。社会情勢もよくなる可能性が低く、経済指標も悪くなる一方でしょう。このような日本で不動産投資をするのはリスクが高いと言わざるを得ません。一部の値上がりが見込まれる不動産以外は投資対象とはならず、その不動産情報も一部の人しか知り得ません。
2.これから日本人が不動産投資をするなら海外不動産しかない事実
不動産投資をするのであれば、わざわざ不動産市場や取引環境の悪い日本を選ぶ必要がありません。海外に目を向けるだけで社会情勢や経済指標が右肩上がりのエリアはたくさんあります。日本人が海外不動産で不動産投資をした方がよい理由を解説します。
2-1.経済成長やインフレーションが不動産投資の味方
日本は社会情勢や経済指標が悪化する国ですが、安定して経済成長をしてインフレーションをしている国はたくさんあります。東南アジアを中心とした新興国の経済発展は著しいですし、先進国の中でもアメリカを中心に順調に経済発展を遂げています。
デフレーションをしている日本人が海外不動産投資をすることで、経済成長やインフレーションを不動産投資の投資効果に取り込むことができます。
2-2.公平性と透明性が確保されている不動産情報
先進国の中にはアメリカやイギリスといった不動産情報に公平性と透明性が確保されている国があります。アメリカやイギリスの不動産情報はだれでも同じ不動産情報を収集することができます。つまり過去の売買履歴や周辺の売買事例などをもとに、投資対象の不動産が高いのか、安いのかを分析することができるのです。購入するときも売却するときも適正な不動産価格を知ることで適正な投資効果を得ることができます。
2-3.海外不動産投資をするだけで資産分散
日本円はIMFのSDRの採用通貨であり、世界的に信用のある通貨です。しかし、一部の通貨に偏った資産形成はその国に何かが起こったときにリスクヘッジができません。金融商品で資産分散をすることも重要ですが、通貨で資産分散をする考え方も大事です。海外不動産投資をするだけでアメリカドルやイギリスポンド、その他の通貨をもつことになり通貨分散が可能になります。
3.どの国で海外不動産投資をするか
海外不動産投資の対象となる国はたくさんあります。身近な東南アジアをはじめ、アメリカや遠くヨーロッパまでその国で暮らす住民がいる限りどこでも海外不動産投資ができます。国に目星を付けたとしても次にエリアを選ばなければなりません。海外不動産投資は非常に多数の選択肢から投資対象を選ばなければなりません。どのような基準で投資対象を選べばいいのでしょうか。
最低限の条件は、法務的に不動産取引ができる国にしましょう。先進国では安全・安心な不動産取引ができますが、エマージングマーケットでは不動産取引の環境が不安定な国もあります。不動産売買契約、不動産登記、不動産決済が間違いなくできる国を選ぶことが最低限の条件です。
海外不動産投資は不動産戦略によって対象とする国が変わります。安定したインカムゲインとある程度のキャピタルゲインを得たいのであれば先進国を中心として選ぶことになります。一方、大きなキャピタルゲインを得たいのであればエマージングマーケットでの不動産投資となるでしょう。つまり目指すリスクとリターンにより不動産投資をする国が変わるということです。エマージングマーケットでの不動産投資は大きなキャピタルゲインを得る可能性はありますが、不動産登記が曖昧だったり、そもそも売却できなかったりと資産性がなくなる可能性があります。先進国への不動産投資であれば、安定したインカムゲインとある程度のキャピタルゲインを得られるでしょうが、投資した金額の何倍もの投資効果を得ることはできません。海外不動産投資をはじめる前に、不動産投機か不動産投資かの不動産戦略を練りましょう。
4.まとめ
日本人からすると海外不動産というだけでハードルが上がり、無知なために投資の対象としない投資家はたくさんいます。「騙された」「詐欺にあった」という情報が溢れ、怪しいというイメージをお持ちの方も多いでしょう。海外不動産投資は正しい知識を持ち、優良なパートナーに恵まれれば、必ず日本よりも不動産投資を成功させやすい環境があります。誤解して投資の対象としないのはもったいないのです。
みなさんは衰退途上国で不動産投資しますか、それとも経済成長著しい国で不動産投資をしますか。答えは簡単です。海外不動産投資の方が圧倒的に有利です。海外に目を向け、リテラシーを身に付け、勇気をもって海外不動産投資にチャレンジしましょう。
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