本記事では「海外不動産投資の税務申告を任せる税理士・会計士の選び方」について解説します。海外不動産投資をしている場合、日本での確定申告はもちろんですが、不動産投資をしている国での税務申告が必要になります。日本の確定申告は税理士にお願いしているオーナーがほとんどですが、海外の税務申告をだれにお願いをするかでお困りの方がいらっしゃいます。海外不動産を販売した海外不動産販売会社がその国での税務申告を担当する税理士や会計士を紹介するのが一般的です。いざ日本の税理士と海外の税理士・会計士がやり取りをはじめると、言語の壁やその国々の税法の違いで戸惑うこともあるようです。海外不動産投資をしている場合の税理士・会計士の選び方や税務申告のポイントを解説します。
1.外活村スレッド内容
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海外不動産買った後に現地の税理士・会計士ってどうしてますか？不動産屋に紹介された人でいいのかな…？ あんまり信用できそうにない人なんだよね あからさまに対応が雑だし、全然こちらのこと考えてくれてなさそう
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2.海外不動産投資の税務申告で困る原因
海外不動産投資をスタートさせた後、日本での確定申告や決算と海外不動産投資をしている国での税務申告が必要です。国境を越えて税務申告が必要になるため、税務申告があまりうまくいっていない日本人投資家がいらっしゃいます。
2-1.言語の障壁
海外不動産投資では基本的には売買契約書や収支報告書は英語か現地の言語になります。 不動産賃貸で用いる用語は専門的なものも多く、英語ができる税理士の方でもなかなか理解ができないようです。
質問をするにしてもローカルの税理士だった場合、コミュニケーションがうまくいきません。
2-2.税法の違い
税務申告をするための税法はその国によって違います。つまり、海外不動産投資をしている国の税務申告の内容をそのままトレースできないということです。例えば、減価償却費の計上の仕方が違ったり、接待交際費が費用に計上できなかったりと日本の税法との違いで税理士は困惑します。
2-3.為替レート
海外不動産投資の収入や費用はすべて海外不動産投資をしている国の通貨で税務申告をします。日本の確定申告や決算では、当然日本円に換算しますがいつの為替レートで処理をするかのルール決めが必要です。年間の平均値を為替レートに使用する場合もあれば、収入や費用が発生した日の為替レートを使用する場合もあります。
海外不動産投資の税務申告のポイントは、日本と海外不動産投資をしている国の税務申告の数値を合わせることです。日本と海外不動産投資をしている国での税務申告の数値が合っていない場合、税務調査で指摘をされる可能性が高まります。
少しのボタンの掛け違いが数年の間に大きな数値の差となり、大幅な修正申告が必要になるケースもあります。
3.海外不動産投資での税理士・会計士の選び方
海外不動産投資をしている日本人投資家のほとんどは、海外不動産を購入した日本の販売会社から紹介を受けて税理士・会計士に依頼しているでしょう。税務申告にあまり費用を掛けたくないため、安価で請け負ってくれる税理士・会計士に依頼している場合もあります。 税理士・会計士の選び方は、本当にそれでいいのでしょうか。
海外不動産投資の税務申告のポイントは日本と海外不動産投資をしている国の税務申告の数値を合わせることです。
だとしたら、日本の税法に詳しくない税理士・会計士を選ぶべきではありません。ローカルの税理士・会計士のほとんどは日本の税法に精通していません。それどころか、日本の税法にあまり興味がありません。
海外不動産投資の税務申告を任せる税理士・会計士は少なくとも日本に居る税理士・会計士を選ぶべきです。
理想は日本に居る税理士・会計士で日本の税理士資格を持ち、海外不動不動産投資をしている国でも税務の資格を持っている税理士・会計士に依頼するのがベストです。 国境を越えた税務申告でも同じ税理士・会計士が税務申告することでミスマッチが起こりずらいでしょう。
4.正確で知識のある税理士・会計士を選ばなければならない理由
海外不動産投資をしている日本人投資家の中には日本の税理士がしっかりしているので、海外不動産を投資している国の安価な税理士・会計士に依頼している日本人投資家も多いでしょう。実は安価で知識のない税理士・会計士に依頼していた場合、必ずいつか困ります。
一番代表的な例が、海外不動産売却のときの納税です。 海外不動産を売却した後は日本でも譲渡税に対して納税が必要ですが、海外不動産を売却した国でも譲渡税を納税する必要があります。二重課税になりやすく、外国税額控除の正確な処理や海外不動産を売却した国でも正確に納税額を算出する必要があります。もし税理士・会計士に認識の齟齬があった場合、二重課税をして損をしてしまうでしょう。
また、所有者が亡くなった場合には相続になりますが、国によっては不動産の資産を凍結される場合もあります。いわゆるプロベートの対象となった場合です。
凍結を解く手続きをしなければ、日本で相続税は納税するものの海外不動産については現金化ができないという事態となります。
このような事態に陥らないためにも、税務報酬で税理士・会計士を選ぶのではなく、先々どのようなイベントが起こったとしても海外不動産の税務申告に対応できる税理士・会計士を選ばなければなりません。
5.まとめ
海外不動産投資に関わる税務申告をする税理士・会計士のミッションは、毎年の海外不動産の収支を税務申告するだけではありません。多くの場合、日本の海外不動産の販売会社は、毎年の海外不動産の収支を税務申告するに足る税理士・会計士を紹介しています。
どのようなイベントが起こったとしても海外不動産の税務申告に対応できる税理士・会計士に依頼しなければ、損をする可能性や最悪の場合海外不動産投資をしている国での税務調査の対象となる場合があります。
もちろん税理士・会計士は変えることができます。 もし海外不動産投資に関わる税理士・会計士に不安な方は海外不動産の売却までには、知識のある税理士・会計士に変えることをオススメします。
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