本記事では「サブリース契約解除とサブリース料率変更への対応」について解説します。海外不動産とよくあるトラブルのひとつがサブリース契約です。サブリースは保守的な日本人には人気がありますが、実はいうと不動産投資で海外に関わらずサブリースはよくトラブルになっています。サブリース契約が解除になった場合にどのように対応すればいいのでしょうか。サブリース保証会社との契約が解除になったとしても、不動産オーナーとして不動産賃貸管理しなければなりません。サブリース契約に関する判断でおさえるべきポイントから直接不動産管理会社と契約をして不動産賃貸管理をする場合の注意点まで解説します。
外活村スレッド内容
——————————————————————————————————————————— サブリースの減額OR解約要求がありました どうすればいいのでしょうか アメリカ不動産を購入し、サブリースを組んでいたのですが、管理会社から ①サブリース料率の減額 ②減額がのめなければ、サブリース契約の解約 どちらかを選べと連絡が来ました。 検討期間が１か月ほどしかなく、更に電話をしても取り次いでいただけないです。 どうしたらよいものでしょうか
外活村スレッド
———————————————————————————————————————————
サブリース契約解除とサブリース料率変更への対応
海外不動産投資ではサブリース契約のトラブルはよくある話です。 「サブリース契約解除」、「サブリース料率の変更」、「一時的なサブリース無配当」といったトラブルがほとんどですが、仮にサブリース契約の保証会社から一方的にサブリース契約に関する通達があった場合、どのように対応すればいいのでしょうか。 まずは、サブリース契約の内容確認をしましょう。 契約書の中でトラブルに関連する条項は「解除条項」「料率変更条項」です。 契約には必ず解除条項は含まれますが、料率変更など変更条項は契約書毎に違います。
まずはサブリースの保証会社が、原契約に則った通達をしているかを確認しましょう。 則っていなかった場合、もちろん原契約に則った主張をすればいいですが、則っていた場合、感情的、道義的には許せないと思われるでしょうが、裁判をしても勝てません。 その後、どのように賃貸管理をしなければならいかを考えた方がいいでしょう。
次に、サブリース料率の裏でその物件が実際にはどのくらいの利回りで運用できているかを確認することが大切です。 サブリースの保証会社に実際の収支を開示する義務はありませんが、実際の収支の情報がなければ判断ができない旨を伝えて、必ず実際の収支を確認しましょう。 サブリースの保証会社が契約の解除や料率の変更を通達する場合、その物件だけではなく、その他に賃料保証している物件のすべての収支を鑑みて判断をしていることがほとんどです。 もしかしたら、所有の物件はサブリース料率よりも高い運用益がでている場合があるので、その場合はサブリース契約を解除し、直接不動産管理会社とやり取りして賃貸管理をすればいいのです。
いずれサブリース保証会社と係争しても不動産オーナーは所有の物件を賃貸管理しなければなりません。 早めに判断をして、前向きに、建設的に不動産投資に取り組むことをオススメします。
サブリーストラブルが発生した物件の管理移管で気を付けること
サブリース契約を解除した場合、不動産オーナーは直接所有物件を賃貸管理する必要がありますが、サブリース保証会社から管理移管をするときに何を気を付けなければならないのでしょうか。
①不動産管理会社（PM会社）と直接契約
所有物件の不動産管理をしている不動産会社と直接契約することにより、不動産管理会社と不動産賃貸管理に取り組むことになります。 現地の不動産管理会社とのやり取りとなるため、最低でも英語のやり取りができる必要があります。
不動産管理会社の中には日本人スタッフが駐在している場合もあるので、どのような体制で取り組むことができるかを事前に確認しましょう。 不動産管理会社自体を管理移管することも可能ですが、その物件に精通しているのは現在の不動産管理会社なので、変えずに賃貸管理をすることをオススメします。
②資産管理会社（AM会社）と直接契約
サブリース保証会社は、資産管理会社（AM会社）を通じて不動産賃貸管理をしている場合があります。
その場合は、直接資産管理会社（AM会社）と契約することにより、現地の不動産管理会社（PM会社）の管理は資産管理会社（AM会社）に任せて不動産賃貸管理に取り組むことができます。
注意しなければならないのは、不動産賃貸管理がうまくいって安定して収益が生まれているのであれば、サブリーストラブルにはなりません。
もしかしたら、悪の元凶が資産管理会社（AM会社）ということもあり得ます。 資産管理会社自体を管理移管することも可能です。 海外不動産投資のトラブルの中でも断トツに多いのがサブリーストラブルです。 大体の保証会社は前提とした不動産投資期間中にサブリース契約の解除や改悪を一方的に通達することが多いです。
とはいえ、サブリース契約の原契約に則っていた場合、係争しても無駄なことがほとんどです。
早めに切り替え前向きに、建設的に不動産賃貸管理ができる環境を整えましょう。 いまは収益がなくても、しっかりとした賃貸管理をすることにより収益が上がっていきます。
もし不動産賃貸管理が困難であれば不動産の売却も検討しなければなりません。
サブリーストラブルにお困りの方は、以下のリンクよりお気軽にお問合せください。
▼お問い合わせはこちら
▼動画はこちら
海外不動産のホントのトコロYouTube版
記事では書ききれないリアルを発信中！
個別に相談したい方はこちら！
