本記事では「いまもっともトラブルを抱えるテキサス不動産」について解説します。
個人の所得税節税スキームでアメリカでもっとも不動産投資をされたのがテキサス州です。日本のアメリカ不動産会社がこぞって商品を開発し、日本人投資家に販売しました。 一大ブームとなったアメリカ・テキサス不動産投資ですが、多くの不動産でトラブルが続出しています。
いまテキサス不動産で起こっているトラブルについて解説します。
1.トラブルが続出しているテキサス不動産のスキーム
トラブルが続出しているテキサス不動産のほとんどが区分所有の不動産です。もともと1棟で売買されていた不動産を日本のアメリカ不動産会社がコンドコンバージョンすることで区分所有の不動産として開発した不動産です。つまり、すべての区分所有不動産を複数の日本人オーナーが所有していることになります。日本のアメリカ不動産会社は、多くの節税ニーズを取り込むため、不動産価格を下げる必要がありました。テキサス州の区分所有不動産であれば1Unitあたりの不動産価格を低く設定できるため都合がよかったのです。
さらに日本のアメリカ不動産会社と日本のノンバンクを中心とした金融機関が提携することで、不動産ローンを借りて投資ができたため、多くの日本人投資家がテキサス不動産へと投資をしたワケです。
もうひとつの要因がサブリースです。日本人投資家は安心・安全という言葉が大好きです。アメリカ不動産においてもサブリースをすることにより、安定的な収益を日本人投資家に約束しました。サブリース契約により、不動産投資というよりも金融投資に近いスキームにしたことにより、より日本人投資家がテキサス不動産への投資をしやすくなったのです。
このスキームは見覚えがありますよね。スマートデイズの「かぼちゃの馬車」スキームと酷似しているのです。
2.日本人オーナーが所有するテキサス不動産の最大の問題はHOA
日本では区分所有の集合住宅にはマンション管理組合を組織しなければなりませんが、アメリカでも同様にHOAを組織しなければなりません。1棟不動産であればHOAを組織する必要はありませんが、コンドコンバージョンした場合は新たにHOAを組織する必要があります。 区分所有不動産は専有部と共用部に区別されますが、専有部は不動産オーナーの管理、共用部はHOAが管理をします。共用部の管理のために各不動産オーナーから毎月HOA費を徴収して、その資金を元に共用部の運営やメンテナンスをすることになります。新たにHOAを組織するときには、決済時にある程度の資金をHOA費として徴収するのが一般的です。
日本のアメリカ不動産会社が決済時にある程度の資金をHOA費として徴収していない、または毎月のHOA費が逆ザヤになっている場合は、当然HOAの資金不足により共用部の運営やメンテナンスが行き届かない状態に陥ります。日本人オーナーが投資したアメリカ不動産はまさにHOA費不足という問題に直面しています。共用部の運営やメンテナンスが行き届かないため、著しくアメリカ不動産が劣化しているのです。
HOAの資金不足や共用部の劣化については、アメリカ不動産を売却するときに買主に対して開示をしなければなりません。開示をした結果、売却価格のディスカウントを交渉されたり、最悪の場合売れない不動産になってしまう可能性もあります。
HOAが問題となっている不動産の現状を動画で確認してみてください。
3.いつまでもリノベーションが終わらない不動産
日本のアメリカ不動産会社が販売したテキサス不動産の多くはリノベーションを前提とした区分所有の不動産です。築古不動産をフルリノベーションすることで将来のキャピタルゲインを期待できるとあって人気がありました。
アメリカのリノベーション工事は日本のように工期や費用が守られるということはありません。工期が延びる、費用が増えるということは一般的です。多くの日本のアメリカ不動産会社が開発したリノベーションを前提とした不動産の工事はいまだに完了していません。
日本の感覚であればリノベーションの費用が増えるということはあまりないため、追加の費用を支払わない日本人投資家も多く見てきました。当然、リノベーションの費用が不足した場合、工事は完了せずに放置されてしまいます。工事が完了していない不動産は著しく治安が悪くなり、犯罪の温床となってしまいます。その結果、賃料は下がり、インカムゲインも下がってしまうでしょう。
最悪の場合、工事会社に不動産に対してリーンを設定されてしまうこともあります。リーンが設定された場合、不動産を売却することはできません。
リノベーション工事が完了せずに放置されている不動産の現状を動画で確認してみてください。
4.まとめ
節税目的でアメリカ不動産投資をした日本人オーナーが所有するテキサス不動産にトラブルが続出しています。そろそろ売却したいと考えている日本人オーナーもたくさんいるでしょうが、売却の時期になってはじめて現状を知る日本人オーナーも少なくないでしょう。お持ちの不動産が売れない負動産になっているかもしれません。
その他にもテキサス不動産ではサブリースの解除や賃料の横領などのトラブルも起こっています。
このようなトラブルの責任はすべてAM会社にあります。トラブルを抱えている不動産のAM会社に直接連絡をしたことがありますが、PM会社のせいにしたり、そもそも連絡が取れなくなってしまったりとAM会社自体に問題があるケースがほとんどです。テキサス不動産に限らず、安全・安心なアメリカ不動産投資をするには信頼のできるAM会社をパートナーすることが必須です。いまのAM会社が不審な場合は速やかにAM会社を更迭、信頼できるAM会社に管理移管をすることをオススメします。
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