本記事では「アメリカの不動産税制優遇制度～オポチュニティゾーン」について解説します。アメリカ不動産のキャピタルゲインをアメリカの特定地域に再投資することでアメリカでの税制優遇を受けられます。アメリカ版の買換え特例とも捉えられるオポチュニティゾーンへの投資について解説します。
1.オポチュニティゾーンへの不動産投資で税制優遇される背景
日本でも不動産の買換えにより税制優遇を受けられる買換え特例があります。アメリカでもトランプ政権下で経済刺激政策として、オポチュニティゾーンへの投資に対して税制優遇が受けられる制度があります。
アメリカは世界の中でも経済格差があることで知られています。いまアメリカでは6人に1人、国民の17％が貧困層です。貧困層が住む地域では産業が成長しません。その結果、その地域の賃金は上がらず、同時に物価も上がらないため、経済循環が悪くなっています。経済格差はアメリカで社会問題となっており、問題解決のために税制優遇制度が設けられました。オポチュニティゾーンへの投資に対して税制優遇する目的は、富裕層の資金を貧困地域に流し込むことです。富裕層が得たキャピタルゲインをオポチュニティゾーンに再投資を促すことで、貧困地域の雇用や産業の創出、住宅開発や犯罪率の低下を目指しています。不動産のキャピタルゲインだけではなく、金融商品のキャピタルゲインも対象で、全般的なキャピタルゲインを対象としています。
2.オポチュニティゾーンへの不動産投資で税制優遇の内容
オポチュニティゾーンは大都市郊外の貧困エリアを中心に指定されています。全米でオポチュニティゾーンとして指定されている地域は8,761地域にものぼります。ニューヨーク、ロサンゼルス、シカゴ、ヒューストンとアメリカを代表する都市の貧困地域が設定されています。具体的な不動産投資における税制優遇の内容を解説します。
2-1.キャピタルゲイン税の繰り延べ
不動産や金融商品で得たキャピタルゲインをオポチュニティゾーンに再投資をした場合、本来納税するべきキャピタルゲイン税を一時支払う必要がなくなります。
2-2.キャピタルゲイン税の減額
不動産や金融商品で得たキャピタルゲインをオポチュニティゾーンに再投資して、一定期間投資し続けた場合、キャピタルゲイン税を減額することができます。5年以上の投資期間で10％、7年以上の投資期間で15％のキャピタルゲイン税を節税することができます。
2-3.キャピタルゲイン税の免除
不動産や金融商品で得たキャピタルゲインをオポチュニティゾーンに再投資して、10年以上投資をし続けた場合、キャピタルゲイン税が免除されます。オポチュニティゾーンに投資する前のキャピタルゲインに加えて、オポチュニティゾーンに再投資したキャピタルゲインに対してもキャピタルゲイン税が免除されます。
3.オポチュニティゾーンへの不動産投資の活用
アメリカの治安が悪い地域にアメリカ不動産購入をされている方で、不動案賃貸管理でトラブルが発生している方でもその地域がオポチュニティゾーンに設定されている場合、所有のアメリカ不動産の流動性が確保される場合があります。一度所有アメリカ不動産がオポチュニティゾーンに設定されているかを確認されることをオススメします。
4.まとめ
オポチュニティゾーンへの再投資に対する税制優遇制度はあくまでもアメリカでの税金に対しての税制優遇です。日本の納税に関して税制優遇が受けられるわけではないのでご注意ください。アメリカ法人でアメリカ不動産を投資運用されている場合は対象となります。
税制優遇がされるからといって、貧困地域に日本人がアメリカ不動産投資をするのは、不動産賃貸管理上非常に難しいです。安定した不動産賃貸管理が可能な地域へのアメリカ不動産投資をオススメします。
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