本記事では「マレーシア不動産投資に勝つには中古不動産」について解説します。
いまマレーシア不動産投資は、マレーシアの賃貸事情があら不動産投資には適さない不動産市場となっています。
それでも日本人投資家には大人気で、マレーシアが好きすぎてマレーシア不動産に投資をしたいと望まれる方が一定数いらっしゃいます。
どうしてもマレーシア不動産に投資をしたいという方のために、マレーシア不動産投資で利益を確保するために必要なポイントをすべて解説します。
1.マレーシア不動産投資ではどんな不動産を選べばいい？
日本でマレーシア不動産を販売している不動産会社のほとんどがプレビルドの新築コンドミニアムを提案するでしょう。
日本人は新築好きが多いため違和感がないでしょうが、新築不動産は必ずデベロッパーの利益が確保されており、不動産市場の原理が働かない不動産価格で販売されています。
さらにプレビルドとなると竣工しないリスク、竣工遅延のリスクがあり、海外不動産投資でよく起こるトラブルに見舞われる可能性が高いです。
マレーシアの新築コンドミニアムの場合、引き渡しは内装が施されていない状態のスケルトンでの引き渡しが当たり前です。
不動産投資であれば賃貸に貸し出す必要がありますが、内装が施されていない状態のスケルトンから賃貸に貸し出す状態にするまでに追加の費用が発生します。
結論、マレーシアで不動産投資をするのであれば郊外の中古戸建不動産にしましょう。
マレーシア不動産投資ではコンドミニアムを投資の対象としている投資家がほとんどですが、マレーシアは世界でも数少ない外国人でも土地の取引ができる国です。
唯一の不動産投資規制である最低不動産価格を上回る不動産を対象としなければならないため、不動産を探すのに苦労するかもしれませんが、ローカルが欲しい、ローカルが住みたい不動産に投資をすることで流動性が確保できます。
中古不動産であれば、すでに内装や設備は整備されているはずです。
少しリノベーションや家具・家電の入れ替えで費用が発生するかもしれませんが、新築コンドミニアムを貸し出せる状態にするよりは費用も抑えられるでしょう。
2.マレーシア不動産賃貸管理の極意
マレーシア不動産投資をスタートする前に賃貸管理の極意をお伝えします。
2-1.内装や家具の整備
マレーシア不動産投資で賃貸管理をする場合、内装や設備、家具・家電を整備する必要がありますが、個人の好みがわかれるような特徴的な内装や家具の場合、賃貸管理を阻害する要因にもなりかねません。
個人の好みが分かれない汎用性のあるデザインの内装や家具にしましょう。
極端に高いものをそろえる必要はなく、一般的な価格帯のもので十分です。
2-2.理想の賃料でなくても賃貸契約
マレーシアは借主の方が有利な不動産市場で、理想の賃料で貸し出せない可能性も往々にしてあります。
不動産投資では、何もしていなくても固定費が掛かります。
利益が得られなかったとしても、固定費をまかなえる賃料が得られるのであれば、理想の賃料で貸し出せなかったとしても貸し出しましょう。
中古不動産の取引中に当然インスペクションしますが、細かな補修が必要な箇所はだれかが住まなければわからないものです。
売主に瑕疵担保責任がある期間中であれば、速やかに補修箇所を売主に伝えて補修をしてもらいましょう。
不動産には売主に瑕疵担保責任があります。
2-3.入居者募集のための工夫
入居者募集を広く情報公開することで、賃料を上げられる可能性が高まります。
数多くの不動産エージェントに入居者募集の情報を伝えましょう。
限られた不動産エージェントや不動産管理を依頼している不動産屋のみだと入居者募集の情報が広く知られない可能性があります。
数多くの不動産エージェントに情報を伝えるには、ダイレクトメールを送ることです。
また、入居者へのオプションを用意するのも効果的です。
例えば、短期貸しやフリーレント、初年度賃料のディスカウントなど、日本での入居者募集の工夫はマレーシアでも有効です。
日本でもマレーシアでも賃貸管理の極意は変わらないようです。
日本で賃貸管理をする場合を想定して、マレーシアでも実践してみましょう。
3.マレーシア不動産を売却する前に確認すること
マレーシア不動産投資を売却する取引対象は、その不動産に住みたいローカルの実需と投資家にわけられます。
マレーシアは不動産投資をするにも、実際に住むにも内装や設備、家具・家電は備え付けである場合がほとんどです。
投資家に売却するのであれば、いまいる入居者はそのままでも不動産取引が可能ですが、住みたいローカルに売却するのであれば、最低限のレベルに内装や設備、家具・家電を入れ替える必要があるかもしれません。
マレーシアは利回りが低いため、住みたいローカルを対象とするようにしましょう。
また、不動産管理契約にも注意が必要です。
不動産賃貸管理契約の中で、不動産の売却のときには不動産管理会社が専任媒介で売却をするという条項が含まれている場合があります。
少しでも高く売却をしたいのであれば、広く買主を募集するべきですが、専任媒介契約による売却は高く売却するための阻害要因になる可能性がありますのでご注意ください。
4.マレーシア不動産投資での不動産ローン
マレーシアは不動産価格が高騰している割には、賃料が低い国です。
つまり利回りが低く、インカムゲインを十分に確保できません。
マレーシアの外国人向けのローン金利は高く、賃貸管理で生まれるキャッシュフローが返済額に満たない場合があります。
当然、空室や修繕費が掛かることも想定をすると不動産投資をしているにも関わらず、追加で資金を投じる必要があるかもしれません。
マレーシアで不動産ローンを活用して不動産投資をする場合は、慎重に収支シュミレーションをした上で取り組まれることをオススメします。
マレーシアで余裕資金を持っているか、ローン割合を下げるか、いずれ返済に困らないような収支での運用をしましょう。
まとめ
いまからマレーシアで不動産投資をするのはオススメしません。
経済成長が鈍化しているため、これ以上の不動産価格の上昇を見込めないのと、高騰した不動産価格により利回りが低く、十分なインカムゲインを確保できないためです。
どうしてもマレーシア不動産投資をしたい場合は、中古の戸建て不動産を検討してみてはいかがでしょうか。
半分程度の自己資金でローカルの不動産ローンを活用すれば、追加の資金を投じなくても不動産投資ができるかもしれません。
また、ローカルの収入が上がればキャピタルゲインも得られるかもしれません。
いずれマレーシアで不動産投資をする場合には、ある程度余裕資金を持って取り組む必要がありそうです。
日本のマレーシアを取り扱う不動産会社では郊外の中古戸建不動産は取引できないでしょう。
海外不動産投資は、ローカルのエージェントやブローカー選びが非常に重要です。
ローカルの信頼できるパートナーを見つけてマレーシア不動産投資にチャレンジしてください。
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