本記事では「売却できない可能性の高いアメリカ不動産」について解説します。節税を目的とした日本人投資家にアメリカ不動産を販売したアメリカ不動産会社は、自分たちの都合のよい、日本人には耳障りのよい商品を創り上げてきました。
その中でも多くの日本人投資家が購入したアメリカ不動産が、タウンハウスやコンドミニアムといった区分所有の不動産です。タウンハウスやコンドミニアムといった区分所有のアメリカ不動産は売却できないかもしれません。区分所有のアメリカ不動産の共用部を運営管理するのがHOAですが、HOAを設立されていないケースやエリアの住人からの需要がないケースがあります。売却できないかもしれないタウンハウスやコンドミニアムといった区分所有のアメリカ不動産の特徴や売却できない区分所有のアメリカ不動産を日本人オーナーが売却するためにやるべきことを解説します。
- 節税目的で購入した木造アパートは売れない可能性が高い！？
- ①HOAが設立されていない
- ②エリアに区分所有不動産の需要がない
- ③住宅ローンが借りれない
- 実は深刻なHOAが原因で売却できない不動産となるケース
- 解決困難な売却できない可能性の高い区分所有のアメリカ不動産
- まとめ
節税目的で購入した木造アパートは売れない可能性が高い！？
アメリカ不動産投資といっても、1棟収益不動産、戸建て不動産、区分所有不動産と投資の対象は様々です。
その中でも区分所有の木造アパートは売却できない可能性が高いのです。
なぜ売却できない可能性が高いのでしょうか。
【Question】なぜタウンハウスやコンドミニアムといった区分所有のアメリカ不動産は売れない可能性が高いのですか？
①HOAが設立されていない
アメリカ不動産で区分所有の不動産の場合、共用部の運営管理をするためにHOAを組織し、HOAを介して共用部の運営管理をするのが一般的です。
もしHOAが組織されていない場合、共用部の運営管理ができずにその不動産の朽ちていくことになります。
②エリアに区分所有不動産の需要がない
大都市の都心であれば木造のコンドミニアムの需要はありますが、アメリカは広大なため戸建ての方が需要が多い傾向にあります。
アメリカ不動産投資をしたエリアで区分所有の需要がない場合、買手不在で売却できない可能性が高いのです。
③住宅ローンが借りれない
日本でもマイホームを購入するときには住宅ローンを活用しますが、それはアメリカでも同様です。
区分所有のアメリカ不動産のオーナーのほとんどが日本人オーナーであった場合、アメリカの金融機関から住宅ローンを借りることができません。
住宅ローンが活用できない場合、売却できない不動産となる可能性が高いのです。
一概にタウンハウスやコンドミニアムといった木造区分所有の不動産が売却できないということではなく、そのエリアの需要やHOAによる共用部の運営管理状況により、売却できるか否かが決まります。
実は深刻なHOAが原因で売却できない不動産となるケース
区分所有のアメリカ不動産の場合、専有部だけではなく共用部も含めた不動産の価値が不動産価格に影響し、売却できるか否かが決まります。
共用部の運営管理はHOAによりされますが、実はHOAが原因となり売却できない不動産となるケースがあります。
HOAが組織されていないケース、HOAが組織されている場合でもPM会社やAM会社の運営管理が下手なケースでは共用部が荒れ、共用部の劣化がすすみます。
当然、不動産として劣化がすすむので不動産の価値も下がり、賃料や不動産価格は下がるということになります。
不動産の価値が下がるだけならまだしも、荒れたアメリカ不動産は日本人の想像を超えるトラブルが続出します。
賃料が下がることにより入居者の属性が下がり、賃料の滞納や夜逃げのトラブルにはじまり、入居者の退去時に起こるいやがらせや盗難といったトラブルに発展し、最悪の場合その不動産が犯罪の温床となるケースもあります。
このような不動産を所有している日本人オーナーにはリスクしかありませんが、多くの日本人オーナーがその事実に気付いていないというのが現状です。
まずは自分が購入した木造区分所有のアメリカ不動産の現状やこれから起こるかもしれないトラブルを予測することが必要となります。
セカンドオピニオンやコンサルティングといった第三者に相談をして現状は把握をすることをオススメします。
解決困難な売却できない可能性の高い区分所有のアメリカ不動産
【Question】現状把握をして「売れないかも！？」と気付いた場合、その日本人オーナーが取り得る解決法を教えてください。
HOAが原因となるアメリカ不動産のトラブル解決は非常に困難です。
少なくとも過半数のオーナーが同じ意思を持ち、HOAを組織する必要があります。
すでにHOAを組織しているにも関わらず、共用部の運営管理がうまくいってない場合は、HOAを運営管理をしている日本のアメリカ不動産会社の委任を解き、別のHOA管理会社に委託する必要があります。
そのエリアに需要がない場合、住宅ローンが借りれない場合は通常のアメリカ不動産市場での売却は困難です。
その場合は投資家に売却をする必要がありますが、投資家は区分所有のアメリカ不動産を区分所有のまま購入はしません。
投資家に売却するためには1棟収益不動産にする必要があるため、できる限り多くの日本人オーナーが結集し、売却のタイミングを合わせて売却をする必要があります。
当然、日本人オーナーは他の日本人オーナーを知る由もないので、売却のためにオーナーを取りまとめるAM会社が不可欠となるでしょう。
まとめ
日本のアメリカ不動産会社が日本人に耳障りの良い不動産商品を創って、区分所有のアメリカ不動産を多くの日本人オーナーが購入しました。
日本人オーナーの中でこの事実を知っている日本人オーナーは一部です。
時が経てば経つほど、その不動産の劣化がすすみ、売却できない不動産となってしまいます。
売却のためには追加で資金を投じてリノベーション工事が必要な場合がありますが、追加で資金を投じたくない場合は損切も覚悟しなければなりません。
多くの日本人オーナーの意思を統一しなければ売却はできませんが、その意思を統一することが一番難しいのです。
心当たりのある日本人オーナーは、いますぐセカンドオピニオンやコンサルティングから第三者的な情報を入手し、現状把握をすることを強くオススメします。
日本人オーナーの取りまとめがうまくいった場合のみ、そのアメリカ不動産の売却ができるでしょう。
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