本記事では「アメリカ不動産のHOA」について解説します。
アメリカ不動産投資でタウンハウスやコンドミニアムなどの区分所有不動産を購入した場合、HOA費を徴収されています。
「HOAって何だろう？」と思われる方のためにHOAについて詳しく解説します。
HOAとは？目的と仕組み
HOAとは、Home Owner’s Associationの略で「いかに住人が気持ちよく暮らせるか」を実現するための住民による、住民のための組合組織です。
日本でいうマンション管理組合と同じ組合組織です。
不動産には共用部と専有部がありますが、HOAは共用部を管理するための組合組織です。
住民から毎月HOA費を徴収して共用部の運営管理、修繕積立金、共用部に関わる損害保険をHOAから支払います。
共用部の設備や施設が充実していればしているほど、HOA費は高くなる傾向にあります。
HOAは住人で構成されていますが、住人毎に議決権を有しています。
HOAの予算やHOA費の決定、共用部の修繕など多数決により決議をして、決定・実行をします。
HOA費の会計についてもすべての住人に開示されているため、HOA費の使途も明確になります。
まさに住人の住人による住人のための組合組織で、HOAによる共用部の運営管理により、住人すべてに快適な住環境と不動産の価値を担保するための組織になっています。
アメリカ不動産の購入前に確認すべきHOAの規定
タウンハウスやコンドミニアムとったアメリカ不動産を購入する前にはHOAの規約やHOAの決算が開示されます。
アメリカ不動産の売主はHOAに関連する書類を整備して買主に提示しなければなりません。
もっとも注意しなければならないのが、購入したアメリカ不動産が賃貸できるかという点です。
HOAの規約の中には住人は不動産のオーナーでなければならないといった内容や賃貸の割合を制限する内容の規約もあります。
この場合、アメリカ不動産を賃貸することはできません。
購入してからこの事実がわかっても後の祭りなので、アメリカ不動産購入前にはしっかりHOAの規約を確認しましょう。
住人はHOAの会議に出席しなければ自分の意思は示せませんが、日本人の場合出席することは困難でしょう。
その場合はHOAの議決権を委任する必要があります。
一般的にはAM会社やPM会社に委任をすることが多いです。
AM会社やPM会社にどのような内容の決議がされたか、どのような議題があがっているかを定期的に確認するようにしましょう。
まとめ
HOAによる共用部の運営管理は不動産の価値を守るという意味で非常に重要です。
HOAが機能していない場合、その不動産の共用部は管理不十分で劣化していくことになり、アメリカ不動産の売却価格に影響します。
また、HOA費の使途についても確認が必要です。
住人から徴収した資金を住人のために使われているかを確認しておきましょう。
些細な内容で規約違反通知が来ることもあり、HOAを面倒に思うこともあるかもしれません。
しかし、HOAがあることで快適な住環境と不動産の価値を守れるということは、頭の片隅に置いておいた方がいいでしょう。
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