本記事では「HOAが原因となるアメリカ不動産のトラブル」について解説します。
タウンハウスやコンドミニアムといった区分所有のアメリカ不動産を購入した場合、HOAにより共用部の運営管理は非常に重要です。
不動産の価値を守るためにもHOAが機能し、徴収したHOA費を有効活用することが不可欠です。
節税目的にアメリカ不動産オーナーとなった日本人オーナーにHOAが原因によるトラブルが多発しています。
トラブルが発生しているタウンハウスやコンドミニアムの特徴
HOAは住人やオーナー毎に議決権を有しています。
日本のマンション組合と同じ仕組みで、共用部の運営管理はすべてHOAの決議をもって実行されます。
住人やオーナーの様々な意見を会議で話し合い、民主主義である多数決で決議されるため、多くの住人やオーナーの意見や要望を取り込んでいます。
節税目的でアメリカ不動産を購入する日本人に対して、日本のアメリカ不動産会社は1棟の収益不動産を区分所有の不動産にして販売しました。
アメリカ不動産を購入した日本人の議決権は、アメリカ不動産会社に委任されているのが一般的です。
つまり、民主主義で運営されているHOAのはずが、すべての日本人オーナーから委任を受けているアメリカ不動産会社の意図のみが反映されることになってしまいます。
つまり、HOAで運営管理する不動産のすべてを日本人オーナーが区分所有している不動産にトラブルが続出しているのです。
アメリカ不動産会社のHOA運営管理で起こるトラブル事例
アメリカ不動産会社のすべてのオーナーから委任を受け、共用部の運営管理をした場合どのようなトラブルに見舞われるのでしょうか。
日本人オーナーからHOAの議決権を一手に委任されているアメリカ不動産会社には、共用部運営管理に対する監視することができません。
管理不十分による不動産の劣化
共用部の運営管理はすべてアメリカ不動産会社に一任されるため、共用部の管理不十分により共用部が劣化するトラブルが起こっています。
共用部が劣化するということは、不動産自体の価値が下がることを意味しています。
HOA費の横領
HOAの運営管理がすべてアメリカ不動産会社に一任されるため、HOA費の使途が不明になったり、会計や税務処理が間違っている場合があり、日本人オーナーのためにHOA費が使われていることが明確になりません。
アメリカ不動産会社の中にはHOA費を横領している不動産会社もあります。
HOAの借金に対する抵当権設定
不動産の共用部に対し大規模修繕が必要な場合、一部をHOA費から足らない費用を金融機関から融資を受けてリノベーションすることがあります。
融資を受けるということは、その物件に対して抵当権設定がされるため、抵当権が解除されないうちはアメリカ不動産の売却ができません。
アメリカ不動産会社の中にはリノベーションの工事費用未払いで工事会社にリーンを設定されている場合もあります。
HOAが原因となるアメリカ不動産のトラブルの原因はすべて日本のアメリカ不動産会社が原因です。
もともと住人による住人のためのHOAですが、日本人オーナーから一手に委任を受けているアメリカ不動産会社のHOA運営はアメリカ不動産会社の都合のよい運営となってしまい、日本人オーナーのためのHOA運営とはなりません。
HOAが原因となるアメリカ不動産のトラブル解決法
HOAが原因となるアメリカ不動産のトラブルは、アメリカ不動産が売れないアメリカ不動産になる原因となることがあります。
そもそもHOAが機能していないタウンハウスやコンドミニアムは、ローカルの住みたい人は買いません。
売主は買主に対してHOAの規約や決算書を提示する必要がありますが、HOAが機能していない場合提示することができません。
そもそも共用部の管理が不十分なタウンハウスやコンドミニアムを買いたいという人はいないでしょう。
それとは別の問題もあり、すべてを賃貸しているアメリカ不動産に対して、アメリカの金融機関は住宅ローンを貸しません。
不動産を購入するにあたり、当然のように住宅ローンを活用するのは日本と変わらないので、すべて現金で買わなければならない不動産は売れません。
HOAが原因となるアメリカ不動産のトラブル解決は非常に困難です。 少なくとも過半数のオーナーが同じ意思を持ち、HOAを運営している日本のアメリカ不動産会社の委任を解き、別のHOA管理会社に委託する必要があります。
また、アメリカ不動産売却のときにはできる限り多くのオーナーが結集し、売却のタイミングを合わせて売却をする必要があります。
ローカルの住みたい人を相手には売却が不可能なため、投資家へ売却することになります。
まとめ
HOAが原因となるアメリカ不動産のトラブルは非常に深刻な上に解決が困難です。
このようなアメリカ不動産の特徴は、利回りが年々下がったり、不可解な修繕費の請求からはじまっています。
心当たりがあるアメリカ不動産の日本人オーナーの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
自分が購入したアメリカ不動産がトラブルに巻き込まれる可能性があるのが、取り急ぎ現状を把握することをオススメします。
このようなアメリカ不動産だった場合、日本のアメリカ不動産会社をはじめとする、AM会社やPM会社から管理を移管する必要があります。
アメリカ不動産の日本人オーナーが力を合わせて問題解決に臨む必要があるのです。
アメリカ不動産のHOA管理運営に不安な方は、以下のリンクよりお気軽にお問合せください。
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