本記事では「アメリカ不動産の抵当権設定」について解説します。 今回のテーマは、「海外不動産のホントのトコロ」へのお問い合わせの中から選びました。最近の相談の中で、ローン返済したにもかかわらず、抵当権が外れていないというケースが発生しています。 抵当権が設定されたままだと売却の際に大きく影響します。
今回はアメリカ不動産の抵当権に関する情報をお伝えするので、損をしないよう、知識を深めていきましょう。
1.アメリカ不動産の2つの抵当権
一般的に、アメリカ不動産の抵当権は大きく2つに分けられます。「Mortgage」と「Deed of Trust」の2つです。両者の違いを簡単にいうと、裁判所を通しているか、否かになります。
アメリカ不動産の2つの抵当権について、詳しく確認していきましょう。
Mortgageとは？
Mortgageは、日本の金銭消費貸借契約と同じような仕組みで、リコースローン（担保以外にも返済の義務がある）といえます。Mortgageはアメリカ東海岸に多いです。ニューヨーク州、フロリダ州、ハワイ州も一般的にはMortgageが採用されています。
Deed of Trustとは？
Deed of Trustは、担保物件のみのノンリコースローン（担保以外は返済義務なし）となります。当然、裁判所を通さないDeed of Trustの方がローン実行のスピード感があります。債務者も不動産の収益をDD（デューデリジェンスの略で、不動産取得前に行う調査のこと）をすればいいので容易です。Deed of Trustはアメリカ西海岸を中心として多く採用されています。カリフォルニア州、ワシントン州、テキサス州もDeed of Trustです。
2.アメリカには抵当権に類似する権利もある
アメリカには、MortgageやDeed of Trustのほかにも、抵当権に類似する権利が存在します。代表的なものがLienです。Lienは抵当権ではなく、先取特権と訳すことができます。
例えば、工事業者への代金未払いやその他の未払いが発生した場合、業者はLienを設定することができます。Lienは登記情報にも記載される内容です。
紹介してきた抵当権や類似する権利が厄介な理由は、アメリカでも日本でも、抵当権などが残っている間は売却に大きく影響するからです。日本同様、アメリカでも債権者の同意なく売却は進められませんし、債権者が同意しない場合もあります。
今回のケースは返済したにもかかわらず、登記情報として残っていることが問題です。登記情報の問題を解消しない限り、アメリカ不動産の売却はできません。売却を検討されている方は、いま一度登記情報を確認しましょう。
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