本記事では「海外不動産担保ローン」について解説します。不動産投資の醍醐味は、不動産担保ローンを活用して自己資金にレバレッジを効かせて投資できるところです。日本の不動産であればローン割合も高く、少額の自己資金でも不動産投資ができます。海外不動産投資で不動産担保ローンは活用できるのでしょうか。海外不動産投資で不動産担保ローンを活用する方法や注意点を解説します。
1.日本の金融機関で海外不動産担保ローンは可能か？
基本的には日本の金融機関では海外不動産を担保にローンを借りることはできません。
銀行をはじめとした日本の金融機関の中には、海外不動産ローンを謳う商品はありますが、
あくまでも用途として海外不動産の購入を認めているだけで、海外不動産を担保としてローンを貸し出しているわけではありません。
日本国内の不動産や預金、有価証券など別に担保設定をして海外不動産の購入のためにローンを貸し出すのです。
日本の金融機関が海外不動産を担保に不動産ローンが貸し出せない理由があります。
基本的に日本の金融機関は、「海外不動産の担保価値の算出」と「海外不動産の担保設定」ができないのです。
結果、不動産ローンの金額が設定できずに、回収の目途もたたないため海外不動産を担保にローンを貸し出すことができません。
そんな環境下ではありますが、日本の金融機関の中でごく一部の金融機関で海外不動産担保ローンを借りることができます。
ノンバンクや証券会社、保証会社付の銀行が円建てで海外不動産担保ローンを貸し出しています。
2.日本の金融機関から海外不動産担保ローンを借りたときのリスク
日本の金融機関から円建てで海外不動産担保ローンを借りることはできますが、海外不動産特有のリスクが付きまとうことになります。
2‐1.為替リスク
海外不動産特有のリスクは為替リスクです。
日本の金融機関から円建てで海外不動産担保ローンを借りることで、為替リスクが付きまとうことになります。
先進国の通貨、アメリカドルやユーロでも対円では中心地から10％のボラティリティがあります。
不動産売却したタイミングでの為替レートによっては、仮にその国で同額で不動産売却ができたとしても為替でキャピタルロスが発生します。
新興国の通貨であれば、15～20％のボラティリティがあるので、さらにリスクが高いということになります。
2-2.値下がりリスク
不動産価格は経済環境が大きく影響します。
過去歴史を振り返ると大きなリセッションが起こるタイミングでは不動産価格は下落しています。
資金回収を急ぐ場合、リセッションのさなかに不動産売却をせざるを得ない場合もあるでしょう。
不動産価格が下落しているときに不動産を売却することで残債が残ってしまう可能性があります。
2-3.高金利リスク
海外不動産担保ローンは、日本の不動産担保ローンよりも圧倒的に金利が高いのが一般的です。
先進国の利回りが低い不動産を海外不動産担保ローンを活用して購入した場合、金利分を賃料で賄えないケースもあります。
3.ローカルで海外不動産担保ローンを借りるには？
海外不動産特有の為替リスクを排除するためには、現地通貨でローカルの金融機関から不動産担保ローンを借りることです。
海外不動産投資をしていると、賃貸管理のトラブルなど想定できないリスクに巻き込まれることもあるでしょう。
その上で為替リスクまで抱える必要はありません。
ローカルで外国人に対して不動産ローンを貸し出す金融機関は限られています。
海外不動産会社やローカルのブローカーのコネクションによるところが大きく、公に外国人に対して不動産ローンを貸し出す金融機関はありません。
海外不動産投資で不動産ローンを活用したいのであれば、事前に海外不動産会社やローカルのブローカーに確認する必要があるでしょう。
4.セラーズファイナンスにはご注意を！
セラーズファイナンスとはその名の通り、不動産の売買代金の一部を売主から買主に融資することをいいます。
セラーズファイナンスは、金融機関のような審査がなく、外国人でも比較的簡単に不動産ローンを借りることができるため、重宝されています。
セラーズファイナンスの中には直接売主から不動産ローンの契約をしていない、債権債務関係が複雑なものがあります。
例えば、日本の買取転売会社を介してセラーズファイナンスを活用した場合、買取転売会社がもともとの売主からアメリカ不動産をセラーズファイナンスを活用して買取り、日本人投資家に転売していたアメリカ不動産です。
日本の買取転売会社は、もともとの売主のセラーズファイナンスをまた貸ししていることになります。
日本の買取転売会社が債務者、もともとの売主が債権者という関係とは別に、日本人投資家が債務者、日本の買取転売会社が債権者という関係になっています。
このような場合、知らないうちにデフォルトになって競売にて売却されていることもあります。
債権債務がよくわからない契約の場合、このようなトラブルに巻き込まれる可能性もあるのでお気をつけください。
5.まとめ
海外不動産投資で不動産担保ローンを活用したいのであれば、現地通貨でローカルの金融機関から直接借りることをオススメします。
日本人なので日本の金融機関から不動産担保ローンを借りた方が安心な気持ちはわかりますが、追加で為替リスクも抱えることになってしまいます。
海外不動産担保ローンの場合、金利もさほど変わりません。
また、不動産担保ローンの契約は直接金融機関から借りることをオススメします。
債権債務が複雑なローン契約はトラブルのもとになります。
仮に返済が遅れた場合でも金融機関から直接連絡が受け取れるようにしましょう。
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