本記事では「法人税節税のためのアメリカ不動産名義変更」について解説します。
税制改正により個人の節税ができなくなったため、アメリカ不動産の名義を個人から法人に変更したいという依頼が多くなっています。法人に名義を変更することで、アメリカ不動産を活用して法人税の節税ができるためです。
多くのニーズを受け、日本のアメリカ不動産会社がいろいろな手法で個人から法人へ名義変更の手伝いをしていますが、日本のアメリカ不動産会社の中には法外な報酬、煩雑な手続きを勧める不動産会社もあります。
アメリカ不動産を個人から法人へ名義変更するときに気を付けなければならないポイントと名義変更のプロセスについて解説します。
1.アメリカ不動産を法人へ名義変更するニーズが増えた背景
アメリカ不動産を活用した個人の節税対策は一大ブームとなり、節税目的でアメリカ不動産を購入した日本人オーナーが急増しました。残念ながら2020年の税制改正により2021年以降は海外不動産に限り損益通算ができなくなったため、個人での節税ができなくなってしまいました。
しかし、税制改正では法人での取扱いについては言及していなかったため、法人であればアメリカ不動産のスピード償却による法人税節税が可能です。節税目的で購入した日本人オーナーの多くが法人代表者であることから、アメリカ不動産を個人から法人に名義変更して節税メリットを受けたいというニーズが高まっているのです。
アメリカ不動産は不動産投資の投資対象としても優秀なため、法人に名義変更して長期投資に切り替えたいというニーズもあります。
アメリカ不動産を個人から法人へ名義変更するということは、人格が変わるため個人と法人間で不動産の取引をする必要があります。個人と法人とで不動産取引をした場合は一般的な不動産取引と同様のプロセスが必要なため、面倒な手続きや資金移動が必要になります。
2.オススメしない一般的な不動産取引プロセスを経た名義変更
アメリカで一般的な不動産取引のプロセスはタイトル会社からのタイトル保険とエスクローを介した不動産取引になります。個人で購入したときの売買諸経費に不動産仲介会社の報酬が加わり、同じように手続きをすすめなければなりません。つまり、買主と売主に必要な売買諸経費と事務手間がすべて自分に降りかかるということです。
結論からいうと一般的な不動産取引をしなくても個人から法人への名義変更はできます。日本のアメリカ不動産会社の中には法外な報酬を取り、一般的な不動産取引で名義変更をすすめる不動産会社が多いのでお気をつけください。
2‐1.アメリカ不動産売買諸経費
タイトル会社によるタイトル保険とエスクローを介した場合、不動産価格の0.5％～1.0％のタイトル保険費用とエスクロー費用が掛かります。アメリカでは不動産仲介手数料を売主が負担するのが商慣習となるため、5.0％～6.0％の不動産仲介手数料が掛かります。
法人の代表者からすると自分から自分に名義変更するのに7.0％前後の費用が掛かるということです。
2-2.アメリカ不動産売買代金の支払い
当然ですが不動産売買契約を決済するためには、不動産の売買代金を支払わなければなりません。個人から法人への名義変更の場合、法人が不動産売買代金をエスクローに支払い、個人がエスクローから不動産売買代金を受け取ることになります。
法人にある程度まとまった資金がない限り、名義を変更することができません。
2-3.アメリカ源泉税（FIRPTA）
アメリカでは外国人が不動産を売却したときに15％の源泉税（FIRPTA）が徴収されます。名義変更といえども、一般的な不動産取引の場合源泉税の対象となり資金拘束を受けることになります。
法人代表者からすると自分から自分に名義変更をするだけにも関わらず、日本のアメリカ不動産会社に多額の報酬を取られ、多額の資金移動と資金拘束を受ける名義変更をするのであれば意味がありません。
一般的な不動産取引や個人間取引を勧められた場合、無駄な手数料と無駄な時間を使うことになるためお気をつけください。
3.もっとも簡単な名義変更の手法
無駄な手数料と無駄な時間を使わずにもっとも簡単に名義変更ができる手法を紹介します。
個人と法人代表者が同一人物であることが最低条件ですが、アメリカではQuit Claim Deedで名義変更が可能です。所有権に関わる書類であるため、ノータリーが必要ですがペーパーワークのみで名義変更が可能なのです。
アメリカ不動産を個人から法人へ名義変更の手続きには多くの専門家の協力が必要です。個人から法人への不動産移転価格や名義変更後の会計処理については税理士やCPA、Quit Claim Deedの書類作成には弁護士の協力が必要になります。 Quit Claim Deedはもっとも簡単に名義変更ができる手法ではありますが、必ずアメリカ不動産取引に詳しいコンサルタントや専門家に相談の上すすめるようにしましょう。
4.まとめ
アメリカ不動産を個人から法人へ名義変更するには細心の注意が必要です。法人代表者の名義変更には税務当局も目を光らせているはずです。不当に安い不動産価格での取引や名義変更の明確な書類がない場合はすぐに税務調査の対象となるでしょう。
一方、名義変更ニーズの急増により多額の手数料を取得する日本のアメリカ不動産会社もいるのでお気をつけください。
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