日本人がアメリカ不動産を売却するとき、必ず理解しておきたい制度のひとつがFIRPTAです。
FIRPTAは「Foreign Investment in Real Property Tax Act」の略称で、外国人が米国不動産を売却する際、原則として売却価格等（Amount Realized）の15％が源泉徴収される仕組みです。
ここで最初に理解していただきたいのは、「売却価格の15％が最終的な税金として取られる」という意味ではないことです。FIRPTAによって源泉徴収された金額と実際の税額は、売却後の米国での確定申告によって精算され、源泉徴収額が実際の税額を上回っていれば還付を受けることができます。
それでも日本人投資家にとってFIRPTAが大きな問題になるのは、Closing（決済）時に売却価格等の原則15％という多額の資金が一時的に拘束されるからです。
Credi Techがこれまで見てきた日本人向けの米国不動産販売では、購入価格、想定利回り、減価償却などの説明に比べ、売却時の仲介手数料やClosing Cost、FIRPTAまで購入時に具体的に説明されるケースは非常に少ないのが実情です。
本記事ではFIRPTAを単なる「税金」としてではなく、アメリカ不動産売却時のキャッシュフローに大きく影響する制度として、還付やWithholding Certificateによる減額・免除申請を含めて解説します。
1．FIRPTAとは？外国人がアメリカ不動産を売却すると15％が源泉徴収される
FIRPTAは「売却価格の15％の税金」ではない
FIRPTAは、外国人による米国不動産の売却に関係する税務制度です。
外国人がU.S. Real Property Interestを譲渡する場合、一定の例外を除き、買主側には原則としてAmount Realizedの15％を源泉徴収する義務があります。
たとえばAmount Realizedが500,000ドルの場合、一般則では次のようになります。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| Amount Realized | $500,000 |
| FIRPTA源泉徴収率 | 原則15％ |
| Closing時の源泉徴収額 | $75,000 |
この75,000ドルは、最終的に確定した譲渡所得税額ではありません。
あくまで売却時に先に源泉徴収される金額であり、その後の米国での確定申告によって実際の税額と精算します。
FIRPTAの源泉徴収義務は原則として買主側にある
FIRPTAの制度上、源泉徴収義務を負うのは原則としてBuyer / Transferee（買主・譲受人）側です。
必要な源泉徴収・納付が行われなければ、Withholding Agent側が税額や利息、ペナルティ等の責任を問われる可能性があります。
一方、実際の米国不動産取引では、Escrow（エスクロー）やTitle CompanyなどがClosingに関する実務を担当し、FIRPTAの源泉徴収・納付手続きに関与することが一般的です。
そのため、外国人売主の取引に慣れていないBuyerやEscrow / Title Companyほど、FIRPTAが未処理の状態でClosingを進めることには慎重になる傾向があります。
FIRPTAには一定の例外もある
FIRPTAには、取引条件や買主による物件の使用方法などによって、源泉徴収が不要になったり、通常とは異なる源泉徴収率が適用されたりする場合があります。
ただし、Credi Techの読者の多くが対象とする投資用不動産の売却では、まず「原則15％が源泉徴収される可能性がある」ことを前提として売却時の資金計画を立て、そのうえで個別の例外や減額の可否を専門家に確認するのが安全です。
2．FIRPTAで本当に怖いのは「税額」ではなく売却資金の拘束
Closingした直後の手取り資金が大きく減る
日本人投資家にとってFIRPTAの最大の問題は、最終的な税額そのものよりもClosing時に多額の資金が拘束されることだとCredi Techでは考えています。
アメリカ不動産を売却すると、売却代金がそのままオーナーの手元に入るわけではありません。
売却時にはローン残高の返済、仲介手数料、Escrow / Title関連費用などのClosing Costが発生し、さらに外国人売主の場合はFIRPTAによる源泉徴収が加わる場合があります。
たとえば以下は、500,000ドルの物件を売却した場合のイメージです。
| 項目 | 金額例 |
|---|---|
| 売却価格等 | $500,000 |
| FIRPTA源泉徴収 | ▲ $75,000 |
| ローン返済 | ▲ $250,000 |
| 仲介手数料・Closing Cost等 | ▲ $30,000 |
| Closing時の概算手取り | $145,000 |
※上記はFIRPTAによる資金拘束を説明するための単純化した例であり、実際の売却費用、源泉徴収額、税額等は取引条件によって異なります。
最終的な米国税額が75,000ドルより少なかったとしても、通常のFIRPTA処理によって75,000ドルがIRSへ納付されれば、その資金は還付を受けるまで自由に使うことができません。
▲ FIRPTAの15％は最終税額ではありません。Closing時に源泉徴収され、米国での確定申告後に実際の税額と精算します。
還付まで2～3年を要したケースもある
制度上は源泉徴収額が実際の税額を上回っていれば、米国で確定申告を行い、差額の還付を受けることができます。
しかし、実務では「確定申告をすればすぐにお金が戻ってくる」と考えない方がよいでしょう。
Credi Techが実際に関与した案件では、FIRPTAに関連する還付まで2～3年を要したケースもあります。
これはIRSがすべてのFIRPTA還付に2～3年かかると公表しているという意味ではありません。外国人売主に関する税務手続きでは、書類確認や個別照会などによって処理に時間を要するケースがあり、実際の処理期間には大きな差があります。
だからこそ、FIRPTAは「後から還付されるから問題ない」と考えるのではなく、売却後の資金をいつ、何に使うのかまで含めたキャッシュフローの問題として考える必要があります。
3．FIRPTAを減額・免除するWithholding Certificateとは
Form 8288-Bによって減額・免除を申請できる場合がある
通常のFIRPTA源泉徴収額が、売主の実際の米国税額を大きく上回ると見込まれる場合などには、IRSへWithholding Certificateを申請し、源泉徴収額の減額・免除を受けられる可能性があります。
この手続きで使用される代表的な書類がForm 8288-Bです。
たとえば購入価格や取得費等との関係から売却損が見込まれる場合や、通常の15％源泉徴収額が最大税額を大きく上回ると見込まれる場合などには、検討する価値があります。
ただし、「売却損だから自動的にFIRPTAが免除される」という制度ではありません。IRSへ必要書類を提出し、Withholding Certificateの発行を受けるための手続きが必要です。
IRSの標準処理期間だけを前提に売却計画を立てない
Withholding Certificateは、必要な情報がそろった申請についてIRSが一定期間内に処理することを目標としています。
しかし、Credi Techの実務経験では、外国人売主に関するFIRPTA手続きやIRSへの照会が想定通りのスケジュールで進まないケースも経験しています。
FIRPTAは外国人による米国不動産取引に関係する特殊な税務手続きでもあるため、「申請すればClosingまでに必ず承認される」と考えて売却スケジュールを組むことはおすすめしません。
売却を検討し始めた段階で、外国人の不動産売却に対応できるCPA等へ相談しておくことが重要です。
▲ Withholding CertificateはFIRPTAを自由に「回避」する制度ではありません。条件を満たす場合に、IRSへ源泉徴収額の減額・免除を申請するための正式な手続きです。
4．Closing時のFIRPTA実務と還付までの流れ
Withholding Certificate申請中にClosingを迎える場合
FIRPTAのWithholding Certificateを申請したからといって、必ずIRSの判断が出るまでClosingを延期しなければならないわけではありません。
所定の期限までにWithholding Certificateを申請し、Closing時点でもIRSの審査中である場合には、必要な源泉徴収額を確保しつつ、IRSの判断が出るまで通常の納付を待つことができる場合があります。
この場合、IRSからWithholding Certificateまたは申請に対する判断が出た後、その結果に基づいて必要額を納付することになります。
実務ではBuyer、Escrow / Title Company、CPAなどとの連携が重要になります。
Escrowとのやり取りは必ず書面に残す
Credi Techでは、Withholding Certificateを申請している案件については、申請状況や源泉徴収予定資金の取扱いなどをEscrow / Title Companyと早い段階で確認することをおすすめしています。
特に重要な資金の取扱いについては、口頭だけで確認するのではなく、CPA等の専門家と連携しながら書面で残しておく方が安全です。
外国人売主の取引経験が少ない関係者が含まれる場合、FIRPTAの取扱いについて認識が一致しているかをClosing前に確認しておくことが重要です。
源泉徴収後は米国の確定申告で最終的な税額を精算する
通常のFIRPTA源泉徴収が行われた場合、その金額が最終税額になるわけではありません。
売却後に米国で確定申告を行い、実際の課税所得や税額を計算し、すでに源泉徴収されたFIRPTAの金額と精算します。
源泉徴収額が実際の税額を上回っていれば、その差額について還付を請求することになります。
この手続きではForm 8288や8288-Aなどの書類も重要になるため、Closing時に受領した税務関係書類は必ず保管しておきましょう。
FIRPTAの還付と日本の外国税額控除は別の話
ここは特に誤解されやすいポイントです。
FIRPTAによって米国で源泉徴収された金額を米国の確定申告によって精算・還付することと、日本の外国税額控除は別の手続きです。
日本居住者の場合、アメリカ不動産の売却による所得について日本側での申告・課税関係も検討する必要があり、一定の外国所得税が生じている場合には、二重課税を調整する仕組みとして外国税額控除を検討します。
日米双方の確定申告と外国税額控除については、以下の記事で詳しく解説しています。
5．日本人投資家はFIRPTAを「購入時」から理解しておく
売却時の仲介手数料・Closing Cost・FIRPTAまで試算する
Credi Techでは、FIRPTAは不動産を売却するときに初めて考える制度ではないと考えています。
アメリカ不動産を購入するときには、購入価格や想定賃料、表面利回りだけでなく、将来どのように売却するのかまで考えて投資判断を行う必要があります。
特に外国人投資家の場合は、売却時の仲介手数料、Closing Cost、ローン返済、FIRPTAによる資金拘束などを含めて、「売却価格」ではなく「売却後にいくら手元へ残るのか」を考えることが重要です。
外国人売主の取引経験がある専門家を選ぶ
FIRPTAでは、Broker、Escrow / Title Company、CPAなど複数の専門家が関係します。
そのため、単にアメリカ不動産を売却できるだけではなく、外国人オーナーによる米国不動産売却の経験があるチームを選ぶことが重要です。
Credi Techがこれまで日本人投資家の米国不動産取引に携わってきた中でも、購入時には物件のメリットが詳しく説明される一方、将来の売却時に発生する仲介手数料やClosing Cost、FIRPTAまで具体的に説明されていないケースを数多く見てきました。
FIRPTAによる15％の源泉徴収をClosing時に初めて知れば、その後の投資計画や資金計画そのものが変わってしまう可能性があります。
FIRPTAがあるからアメリカ不動産が不利なのではない
FIRPTAがあるからといって、外国人にとってアメリカ不動産への投資が不利だと単純に判断する必要はありません。
一方で「後から還付されるから気にしなくていい」という考え方も適切ではありません。
FIRPTAの問題は、制度を知らないまま売却し、想定していた売却後のキャッシュフローが大きく崩れることです。
購入、保有、減価償却、売却、FIRPTA、米国での確定申告、日本での確定申告までを一連の投資として考えることで、初めて正確なアメリカ不動産投資の収益性を判断できます。
まとめ｜FIRPTAは売却時の「15％の資金拘束」まで考える
FIRPTAでは、外国人がアメリカ不動産を売却する際、原則としてAmount Realizedの15％が源泉徴収されます。
しかし、その15％は最終的な税額ではありません。米国で確定申告を行い、実際の税額と精算することで、過大に源泉徴収されていた金額については還付を受けることができます。
重要なのは、還付される可能性があるから問題ないのではなく、Closing後に多額の資金を長期間使えなくなる可能性があることです。
売却損が見込まれる場合や実際の税額が通常のFIRPTA源泉徴収額を大きく下回ると考えられる場合には、Withholding Certificateによる減額・免除を検討できる場合もあります。
アメリカ不動産を売却する予定がある場合は、Closing直前ではなく、売却を検討し始めた段階から外国人売主の取引経験があるCPA、Broker、Escrow / Title Companyなどと連携することをおすすめします。
動画でもFIRPTAについて解説しています
FIRPTAの基本的な考え方については、以下の動画でも解説しています。制度や手続きについては、本記事の最新情報もあわせてご確認ください。
▼動画はこちら
Credi Techでは、アメリカ不動産の購入だけでなく、保有中のAsset Managementから売却、FIRPTA対応に必要な現地CPA・Escrow等との連携までサポートしています。
「アメリカ不動産を売却したいがFIRPTAが分からない」「15％の資金拘束をできるだけ避けたい」「Withholding Certificateを検討したい」「購入した会社から売却時の税務について説明を受けていない」といった場合もご相談ください。
※本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の税務・法律上の助言を行うものではありません。FIRPTAの源泉徴収額、例外、Withholding Certificate、米国・日本での申告方法は取引条件や納税者の状況によって異なります。実際の取引ではCPA、税理士等の専門家へご確認ください。
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