本記事では「アメリカ不動産賃貸管理のあるあるトラブル」について解説します。
アメリカ不動産投資を安心・安全な投資にするにはトラブルを回避する必要があります。特に賃貸管理中にはインカムゲインが減ってしまうトラブルに見舞われがちです。日本とアメリカの商慣習の違いから起こるトラブルや自然災害など自分ではコントロールできないトラブルまで、事前に起こりやすいトラブルを知っておくことで準備ができます。アメリカ不動産投資で起こる代表的なトラブルについて解説します。
1.アメリカ不動産：入居者との賃料トラブルと入居者の退去
入居者が通常通り賃料を支払ってくれれば賃料収入を得ることができますが、入居者との賃料トラブルが起こると賃料の未回収により当然インカムゲインが減少してしまいます。アメリカ不動産の安定した賃貸管理を目指すのであれば、入居者との賃料トラブルは避けた方がいいでしょう。
入居者との賃料トラブルは段階に応じて、被害額も拡大していきます。入居者とのトラブルについて解説します。
1‐1.入居者の賃料支払い遅延
入居者との賃料トラブルのスタートは賃料の支払い遅延からはじまります。いままで賃料支払い期限前に支払っていた入居者が、賃料支払い期限ぎりぎりになり、段々と遅延する日数が増えていきます。入居者の賃料支払い遅延が起こった場合は黄色信号といってもいいでしょう。
1‐2.入居者の賃料滞納
賃料支払い遅延の行く末は賃料の滞納になります。1ヶ月以上賃料の支払いが遅延した場合は立派な支払い事故です。早急に賃料回収の対策をする必要があるでしょう。
賃料の支払い遅延や賃料の滞納であれば、まだ入居者が支払う意思があるため賃料の改修ができる可能性がありますが、中にはそのまま夜逃げをしてしまう入居者もいます。入居者に夜逃げされた場合、賃料の回収は困難になるでしょう。
1‐3.内装設備の破壊や持ち逃げ
夜逃げをする入居者の中には内装設備を破壊したり、そのまま持ち逃げしてしまう入居者もいます。ただでさえ賃料が回収できない上に、内装設備が破壊されたり持ち逃げされた場合は原状回復の資金が多額になってしまいます。入居者との賃料トラブルや退去トラブルの中では最悪のケースです。
入居者との賃料トラブルは、段階的に被害が拡大していきます。経済的損失や機会損失からはじまり、最終的には追加で原状回復の費用を投資しなければならない事態となるのです。
アメリカは入居者のエビクションが可能です。1ヵ月以上入居者の賃料滞納があった場合、裁判所に申し立てをして承認を得られれば公的に追い出しが可能なのです。
入居者との賃料トラブル被害が拡大する前に入居者をエビクションする必要がありますが、入居者の中には裁判所の通達があるにも関わらずそれに従わない入居者もいます。さらに裁判所にエビクションの申し立てをしたことに腹を立てて、嫌がらせで内装設備の破壊や持ち逃げをする入居者もいることを覚えておいてください。
2.アメリカ不動産：いつまでも終わらない、工事代金が膨れ上がる工事のトラブル
不動産の補修工事やリノベーション工事は不動産の価値を上げるためにも必要なことです。日本のように見積り通りの工事期間、工事代金であれば予定通りのインカムゲインを得ることができますが、工事が遅延したり、工事代金が膨れ上がることで機会損失が発生し、予定通りのインカムゲインを得ることができません。
日本の工事会社では見積りに記載された工事期間と工事代金で引き渡すのは当たり前ですが、アメリカの工事会社の見積りは工事期間と工事代金を約束したものではありません。経験上、見積り通りの工事期間と工事代金で引き渡してくれるアメリカの工事会社を見たことがありません。
日本人投資家との商慣習の違いにより、日本人投資家の中には追加の工事代金を請求されても支払わない方もいらっしゃいます。この場合、アメリカの工事会社は工事を途中でストップします。その結果リノベーション工事が中途半端な状態で不動産は放置され、さらに機会損失を拡大していきます。すでに工事が完了している部分の工事代金を支払わない場合は、リーンが設定され不動産を売却できなくなってしまいます。
日本人投資家にとってアメリカでの工事は難しいのが現状です。特に大規模のリノベーション工事は想定以上の工事期間が掛かったり、工事代金が膨れ上がるケースがほとんどです。すでに補修工事やリノベーション工事を終えている不動産を投資対象とするべきでしょう。
3.アメリカ不動産：自然災害による不動産トラブル
アメリカ不動産で自然災害に見舞われた場合、補修のための工事期間が必要なため、想定通りのインカムゲインを得ることができません。損害保険（火災保険）により、不動産を補修するための工事代金は保険金で賄えるかもしれませんが、工事期間通常に賃貸管理ができていた場合に比べると機会損失が発生し、インカムゲインを得られないでしょう。
不動産オーナーのすべての方が自然災害に見舞われることを予測することは不可能でしょう。結局、損害保険（火災保険）によりリスクヘッジをする必要があります。
アメリカの中でも多くの日本人投資家が不動産オーナーであるテキサス州は自然災害に見舞われる可能性が高いといわれています。雹による被害、ハリケーンによる被害、洪水による被害が代表的です。アメリカで起こる自然災害は日本人の想像を絶します。また、起こる頻度も非常に高いため、エリアによっては十分な補償の損害保険（火災保険）に加入する必要があるでしょう。
4.まとめ
アメリカ不動産でよく起こるトラブルは事前に知っておくことで、トラブルへの対策をすることができます。リノベーション工事をコントロールしたり、自然災害に見舞われてもすぐに賃貸に貸し出せるようにするのはAM会社の役割です。AM会社は工事会社や保険代理店の選定をアメリカ不動産オーナーに代わって取り仕切るのが役割のため、アメリカ不動産の安定した賃貸管理をするにはなくてはならない存在です。
一方、入居者との賃料トラブルを回避するためには、入居者属性により入居者を選定することが必要です。アメリカには客観的に指標であるクレジットスコアがありますので、事前にPM会社と入居者属性のクライテリアを設定することをオススメします。そもそも属性の悪いエリアの不動産を購入しないことも入居者との賃料トラブルを未然に防ぐ対策なので、いまからアメリカ不動産にチャレンジする方はアメリカのエリア選定からはじめてください。
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