本記事では「アメリカ不動産を個人から法人に名義変更するときの注意点」について解説します。
税制改正により節税ができなくなったことで、アメリカ不動産を節税目的で購入した日本人オーナーから法人への名義変更の依頼が多くなっています。個人での節税はできなくなったものの、いまだ法人では節税が可能なためです。また、いま法人税節税の商品が少なくあらたにアメリカ不動産を購入して法人税を節税したい法人からのニーズが増えています。 アメリカ不動産の名義を個人から法人に変更した場合に起こり得る不都合の事例からアメリカ不動産の名義変更で注意すべきポイントを解説します。
1.なぜアメリカ不動産の名義変更で不都合が起こるのか？
アメリカ不動産の名義を変更した場合に起こり得る不都合には、人格の変更と取引の時期が原因となるものがあります。
個人から法人に名義を変更した場合、不動産賃貸管理に関わるすべての契約の契約者が変わることになります。個人契約と法人契約では掛かる費用が変わるものがほとんどです。一般的には法人契約の方が費用が増えると考えられます。
個人から法人に名義を変更した場合、個人が購入したときと法人が購入した時期では前提条件が変わります。名義変更といえども不動産の取引をしたことになるため、取引をした時期によって不動産の価値や不動産のリスクが変わることになるのです。例えば税金や保険料、金利などが増減する可能性が高くなります。
アメリカ不動産の名義を変更した場合には不都合が起こる前提で判断しなければなりません。ほとんどの場合、個人が投資している条件と法人が投資をする条件は前提が変わり、同じ条件の収益や節税は実現できないことを覚えておきましょう。
2.アメリカ不動産の名義変更で起こる不具合
アメリカ不動産の名義変更で起こる不都合の代表的な事例を紹介します。
2-1.損害保険（火災保険）料
アメリカ不動産の損害保険の更新は一般的には毎年更新します。保険会社は不動産の事故率や対象の不動産価値によって毎回保険料を算出しています。また、不動産オーナーの人格によってもリスク算出をするため、個人契約を法人契約に切り替えた場合に損害保険料が値上がりすることがあります。
損害保険料は不動産賃貸管理の収支に影響するため、いままでの利回りが確保できなくなる可能性があります。事前に法人契約に切り替えた場合の損害保険料の見積もりを取得することにより、名義を変更した後の利回りを想定することができます。
2-2.建物比率
アメリカ不動産は建物比率が高いため、建物部分を減価償却をする日本の税法では節税メリットが大きいです。一般的に建物比率を計算するときに用いるのが固定資産税評価額です。購入したときの建物比率を用いてその後減価償却費を計上していきますが、法人に名義を変更した途端に、名義変更したときの固定資産税評価額で建物比率を再計算しなければなりません。再計算した結果、当時よりも建物比率が下がり節税効果が少なくなる可能性があります。事前に現在の固定資産税評価額の確認をするか、アプレイザルをして建物比率を確認することをオススメします。
2-3.不動産賃貸管理に関わる契約者変更
アメリカ不動産の不動産賃貸管理では多くの取引先と契約をしています。そのすべての契約の契約者変更をしなければなりません。契約者変更をしなかった場合、請求書や領収書の宛先の不一致により不動産賃貸管理の費用としてみなされない可能性があります。
正確な会計処理のためにも水光熱費や不動産管理契約、入居者との賃貸借契約、損害保険などたくさんの契約を漏れ抜けないように変更するようにしましょう。
3.まとめ
アメリカ不動産という資産を個人でも法人でも活用して節税することで、資金効率は上がり投資効果も高くなるため、個人から法人の名義変更は有効です。
人格が変わることにより不都合が起こるのは当然ですが、事前に起こり得る不都合を想定して名義変更をすれば、想定通りの投資や節税ができるでしょう。
法人に名義変更に掛かる費用を極力抑え、法人に名義変更した後のリスクや起こり得る不都合を想定するようにしましょう。
個人でも法人でもアメリカ不動産を最大限有効活用することをオススメします。
アメリカ不動産を個人から法人へ名義変更に興味がある方は、以下のリンクよりお気軽にお問合せください。
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