本記事では「マレーシア不動産投資のまとめ」について解説します。日本人投資家に人気のマレーシア不動産投資ですが、マレーシアは不動産投資に適していません。かつてマレーシアに期待していたキャピタルゲインやインカムゲインは期待できません。とはいえ、どうしてもマレーシア不動産投資にチャレンジしたいという日本人投資家もいらっしゃるでしょう。そんな日本人投資家のために、いまからマレーシア不動産投資をするならマレーシアの中古不動産をオススメします。マレーシアの中古不動産のメリットや中古不動産を選ぶポイント、マレーシア不動産を購入してから賃貸管理、売却までを解説します。
1.マレーシアが不動産投資として適さない理由
いまマレーシアではどんどんと不動産の供給がされており、さらに不動産価格の高騰が相まって思ったような投資効果が得られません。
一方、賃貸をする場合には高級コンドミニアムでも日本に比べれば格安で賃貸することが可能です。
1-1.成熟期であるマレーシアの経済
東南アジア不動産投資といえば、新興国への不動産投資により大きなキャピタルゲインを期待するでしょう。
マレーシアは東南アジアの中ではシンガポールに次ぐ、経済が成熟している国です。
かつて一大ブームになった時期に比べると大きなキャピタルゲインは期待できないでしょう。
1‐2.不安定なマレーシアリンギット
海外不動産投資特有のリスクは為替リスクですが、東南アジアの自国通貨は弱くボラティリティが大きいといわれています。
いまリンギットは安く、マレーシアの不動産を購入するにはチャンスといわれていますが、これからさらにリンギットが安くなる可能性もあります。
海外不動産投資の為替リスクを最小限にするためには、ボラティリティの小さい通貨を選択して投資をすることをオススメします。
1-3.利回りの低いマレーシア不動産投資
マレーシア不動産投資は、東南アジアの中でも圧倒的に利回りが低くなっています。
1-3-1.マレーシア不動産は供給が多すぎる
マレーシア不動産投資の一大ブームのときにプレビルドで販売されていた不動産が乱立しており、多くの高級コンドミニアムが供給されています。
供給過多により、高級コンドミニアムであっても安い賃料で借りられるため、借主優位の不動産市場になっています。
1-3-2.マレーシア不動産には競合が多すぎる
マレーシア不動産の競合には、高級ホテルやサービスアパートメントも競合になります。
高級ホテルに長期で滞在したとしても、宿泊費は賃貸不動産の賃料とあまり変わりません。 その他、サービスアパートメントやホテルレジデンスなどサービス提供もあり、格安で滞在することができます。
1-3-3.新築コンドミニアムの引き渡し
マレーシアの新築不動産は、そのほとんどが内装も施されていない状態のスケルトンで引き渡されます。
不動産投資をとして、不動産賃貸管理をスタートするにはまずは内装の工事、設備の導入、家具・家電の購入をしなければなりません。
マレーシアの不動産購入代金とは別に、内装や設備、家具・家電を整備するのに1,000万円前後の追加の資金が必要になります。
ただでさえ利回りが低いマレーシア不動産投資ですが、内装や設備、家具・家電といった追加の費用が必要なことで、さらに利回りを押し下げる原因となります。
マレーシア不動産は、不動産価格が高騰しているにも関わらず供給過多の状態です。
さらにこれから経済成長は鈍化していく傾向にあるため、不動産価格の上昇は見込めません。
供給過多と競合過多が原因で賃料は下がっていく一方でインカムゲインの確保も難しいでしょう。
2.どうしてもマレーシア不動産投資をしたいなら中古不動産しかない！
不動産投資には適さないマレーシアでどうしても不動産投資をしたいのであれば、中古不動産をオススメします。
プレビルドや新築の不動産と比べて、中古不動産は失敗しずらいのです。 失敗しずらいマレーシアの中古不動産のメリットを解説します。
2-1.賃貸や売買ができる状態にあるマレーシア不動産
マレーシアの新築不動産の引き渡しは、ほとんどの場合スケルトンでの引き渡しです。 賃貸で貸し出す、売買の取引ができるようにするために、内装・設備、家具・家電を追加で用意する必要があります。
一方、マレーシアの中古不動産の場合、すでに賃貸や売買ができる状態にあり、少しリノベーションや家具・家電の入れ替えで費用が発生するかもしれませんが、新築コンドミニアムを貸し出せる状態にするよりは費用も抑えられるでしょう。
2-2.周辺売買事例を比較することにより割安なマレーシア不動産
プレビルドや新築不動産の場合、デベロッパーの利益を含んだ不動産価格での購入となりますが、中古不動産の場合、仲介手数料を支払えば市場の原理が働いた不動産価格で購入することができます。
周辺の売買事例と比較することで、適正な不動産価格を算出することができるため、割安なマレーシア不動産を購入することができます。
2-3.賃料相場からマレーシア不動産の収支シュミレーションが可能
プレビルドや新築不動産の場合、まだ賃貸に貸し出されていない状態のため、いくらの賃料で賃貸ができるかがわかりません。
中古不動産ですでに賃貸に貸し出されている場合は、賃料を事前に想定することができます。また、貸し出されていない場合でも周辺の賃料相場から事前に賃料を想定することができます。
事前に収支のシュミレーションができるため、失敗が少なくなるのです。
これからマレーシア不動産投資をするのであれば、マレーシアのローカルに需要のある不動産を投資対象とするべきです。
クアラルンプールの中心地は供給も競合も多いため、郊外の戸建をオススメしますが外国人不動産投資規制の最低価格以上の戸建不動産を見つけるのが困難です。
日本のマレーシア不動産販売会社のほとんどがプレビルドの不動産を販売していますが、マレーシアで信頼のできる不動産会社を見つけることができれば、外国人にとっては希少な郊外の戸建不動産の取引ができるかもしれません。
3.現実的なマレーシア不動産投資は中古コンドミニアム！？
マレーシアの中古不動産への投資でオススメは郊外の戸建不動産ですが、信頼ができるパートナーが居なければなかなか投資することができません。
日本人にとって現実的なマレーシア不動産投資は中古コンドミニアムになります。 どのような中古コンドミニアムを選べばいいのでしょうか。
3-1.複合開発施設にあるマレーシア不動産
マレーシアのみならず、東南アジアはまだ新興国でエンターテインメントやレジャー施設が少なく、ローカルにも大型複合施設は大人気です。
休日には多くのローカルが複合開発施設で余暇を過ごされています。 東南アジアの高級コンドミニアムといえば、先進国の駐在員向けというイメージがありますが、ローカルに人気がある不動産であれば、売却のときにも、賃貸で貸し出すときにも有利です。
流動性が確保できるという観点で不動産投資としてメリットがあります。
3-2.トップブランドが運営するマレーシア不動産
リッツカールトンをはじめとしたトップブランドのコンドミニアムは、周辺の同じスペックのコンドミニアムよりも不動産価格が3割以上高い傾向にあります。
ローカルの知らないデベロッパーが開発した、ローカルの知らない運営会社が運営するコンドミニアムであれば、比較的安く購入できるかもしれません。
不動産市場からの評価は当然トップブランドの方が高く、不動産の価値としてトップブランドのコンドミニアムは守られるのです。
3-3.駅直結 or 駅近マレーシア不動産
マレーシアのみならず、東南アジア諸国では都市化がすすみ、公共交通機関なおどのインフラ設備もどんどんと整備されています。
日本でも駅近不動産は人気がありますが、マレーシアでもできるだけ職場から近いエリアに住みたい、移動の利便性が高い不動産に住みたいといったニーズが高まっています。 さらに駅直結であればこの上ない利便性となるため、売却のときにも、賃貸で貸し出すときにも有利です。 これからマレーシア不動産投資をするのであれば、ローカルのマレーシアで人気のある中古コンドミニアムを投資対象とするべきです。 実需で人気があることにより、流動性を確保することができます。
4.マレーシア不動産の賃貸管理から売却までの虎の巻
マレーシア不動産を購入した後、賃貸管理や売却まで気を付けるべきポイントを解説します。 日本の不動産での賃貸管理や売却までの工夫はマレーシアでも同じです。
4-1.マレーシア不動産はトランクひとつでも生活できる
マレーシア不動産投資で賃貸管理をする場合、内装や設備、家具・家電を整備する必要がありますが、個人の好みがわかれるような特徴的な内装や家具の場合、賃貸管理を阻害する要因にもなりかねません。
個人の好みが分かれない汎用性のあるデザインの内装や家具にしましょう。
極端に高いものをそろえる必要はなく、一般的な価格帯のもので十分です。
4-2.マレーシア不動産の賃料は想定通りにはならない
マレーシアは借主の方が有利な不動産市場で、理想の賃料で貸し出せない可能性も往々にしてあります。
不動産投資では、何もしていなくても固定費が掛かります。
利益が得られなかったとしても、固定費をまかなえる賃料が得られるのであれば、理想の賃料で貸し出せなかったとしても貸し出しましょう。
中古不動産の取引中に当然インスペクションしますが、細かな補修が必要な箇所はだれかが住まなければわからないものです。
売主に瑕疵担保責任がある期間中であれば、速やかに補修箇所を売主に伝えて補修をしてもらいましょう。
4-3.マレーシア不動産投資でも入居者募集の工夫が必要
入居者募集を広く情報公開することで、賃料を上げられる可能性が高まります。
数多くの不動産エージェントに入居者募集の情報を伝えましょう。
限られた不動産エージェントや不動産管理を依頼している不動産屋のみだと入居者募集の情報が広く知られない可能性があります。
数多くの不動産エージェントに情報を伝えるには、ダイレクトメールを送ることです。
また、入居者へのオプションを用意するのも効果的です。
例えば、短期貸しやフリーレント、初年度賃料のディスカウントなど、日本での入居者募集の工夫はマレーシアでも有効です。
5.まとめ
東南アジア不動産投資で人気のマレーシア・クアラルンプールへの不動産投資はオススメしません。
供給・競合過多により利回りが低く、十分なインカムゲインが確保できないのとマレーシアは成熟期に入り十分なキャピタルゲインの期待ができないためです。 インカムゲインとキャピタルゲインの期待ができないのであれば、不動産投資をする意味がありません。
MM2Hの改悪により、今後外国人はマレーシアから追い出されることになるでしょう。 外国人が少なくなると高級コンドミニアムの需要に陰りが見えるのは当然です。
どうしてもマレーシアで不動産投資をしたいのであれば、中古不動産をオススメします。 プレビルドや新築不動産よりも中古不動産の方が圧倒的に失敗は少ないはずです。
日本人が中古のマレーシア不動産に投資をするには、現実的に中古コンドミニアムとなるでしょうが、注意すべきポイントを確認の上、投資対象を選んでください。
結局、海外不動産投資ではローカルの信頼ができるパートナーを見つけることが成功に直結します。
マレーシア不動産投資においても、信頼のできるパートナー選びからはじめ、できるのであればローカルに人気のある郊外の中古戸建不動産に投資することをオススメします。
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