本記事では「アメリカ不動産にまつわる裁判」について解説します。
訴訟大国として知られるアメリカでは、アメリカ不動産のオーナーと入居者のそれぞれが訴訟のリスクを抱えています。 アメリカ不動産のオーナーが裁判所に手続きをするエビクションと入居者がアメリカ不動産のオーナーに対して損害賠償を求める裁判の事例とアメリカ不動産で訴訟を回避するポイントを解説します。
1.アメリカ不動産の特徴であるエビクションとは？
日本の不動産投資では入居者が借地借家法に守られているため、不動産オーナーが一方的に入居者を追い出すことは難しいですが、アメリカ不動産投資では比較的簡単に入居者をエビクションできるため、不動産投資の機会損失が最小限にできるという特徴があります。
その反面、エビクションが原因で入居者から逆恨みをされてトラブルに巻き込まれることもあるのです。
まずはエビクションのプロセスから解説していきます。
アメリカ不動産オーナーが入居者をエビクションしたいと考える原因は、家賃滞納による機会損失や周辺の住民への迷惑行為があります。また、州によってエビクションの手続きのルールは違います。今回はテキサス州を例に挙げ、エビクションの一番の原因である家賃滞納を例に挙げて解説します。
入居者が家賃を滞納し10日以上が経過した場合、入居者に対してエビクションノーティスを伝えた後、その3日後以降に裁判所にエビクションの手続きを開始することができます。エビクションの申請をしてから2週間程度でエビクションの可否の判決がくだります。入居者は判決が出てから7日以内に退去をするか、控訴をするかを決断しなければなりません。控訴をした場合裁判に発展しますが、入居者が7日以内に退去しない場合保安官によりエビクションが実行されます。
州によって違いはありますが、どの州でも2ヵ月程度でエビクションが完了することが多いので、家賃滞納によるアメリカ不動産投資の機会損失が最小限になるというワケです。
保安官によるエビクションの実行は日本人の想像を逸する光景です。銃をもった保安官が入居者に銃口を向け、身柄を拘束します。犯罪者さながらの扱いを受け、強制的に退去させられるのがエビクションです。犯罪者扱いされた入居者がエビクションを不服とした場合、アメリカ不動産オーナーを逆恨みするのです。エビクションが原因で退去時に嫌がらせをしたり、その後に逆に訴えられたりとエビクションを原因としたトラブルが後を絶ちません。エビクションはアメリカ不動産投資のリスクのひとつでもあるのです。
2.あなたも訴えられるかも！？入居者からの損害賠償請求
アメリカは訴訟大国ということもあり、些細なことでも訴えられてしまいます。入居者がアメリカ不動産オーナーを訴える場合、スモールクレームコート（少額請求裁判所）に訴えることがほとんどです。裁判を簡略化して判決が下るため、入居者から損害賠償請求をされることもしばしばです。
アメリカ不動産オーナーが入居者に訴えられるケースを解説します。
2-1.不動産修繕工事の未対応や遅延
不動産設備の不備が原因となり訴えられるのが一番多いケースです。特に冷暖房に関わる故障はアメリカでは生死に関わるため速やかに修理をする必要があります。その他、シャワーヘッドのような些細なことでも訴えられたケースがありますので、不動産の修繕工事には速やかに対応されることをオススメします。
2-2.入居者の迷惑行為
入居者が他の入居者に迷惑を掛けた場合は他の入居者からアメリカ不動産オーナーが訴えられることになります。迷惑を掛けた入居者をエビクションする際にも逆に入居者から訴えられるリスクもあります。騒音や犯罪行為といったわかりやすいものから、水を出したまま放置した結果の漏水や共用部への破壊行為など日本では考えられないことで訴えられることもあるのでご注意ください。
2-3.入居者からの言いがかり
アメリカでは自分が得をするのであれば訴えるという価値観なので、もしアメリカ不動産オーナーに過失がない場合でも訴えられるケースがあります。裁判所での判決で負けることはあまりありませんが、ごく稀に負けて損害賠償の支払い命令が下ることもあります。そもそも裁判になるという事実が日本人には精神的苦痛になるでしょう。
3.アメリカ不動産で争いごとを起こさないためのポイント
アメリカは訴訟大国と言われるほど裁判は一般的ですが、日本人オーナーからすると訴えられるだけでも精神的苦痛を受けるでしょう。アメリカ不動産投資という意味でも少なくとも裁判中は機会損失に見舞われるでしょう。
アメリカ不動産投資に限らず、争いごとに巻き込まれないためのポイントを解説します。
3-1.入居者の選定
そもそも訴えるような入居者を入居させないことです。訴えるということは賃料をディスカウントしたい場合や損害賠償請求をすることによる賠償金を得ることが目的です。また、エビクションの一番の原因は家賃滞納であることから収入や資産が多いに越したことはありません。アメリカではクレジットスコアで客観的に入居者の経済的な属性がわかるため、入居者選定には必ずクレジットスコアを活用した方がよいでしょう。また、ある程度の賃料帯のエリアにアメリカ不動産投資をすることで回避することができます。
3-2.PM会社とAM会社
入居者から訴えられる原因としてもっとも多いのが不動産設備の故障と修繕の対応遅延や未対応です。アメリカ不動産を賃貸管理をするには時差が付きもので、速やかに対応が必要なものでも時差により遅延になってしまうケースがあります。日頃からPM会社やAM会社とのコミュニケーションは大事ですが、そもそもPM会社やAM会社の対応の遅れで訴えられるケースもありますので、いま一度PM会社やAM会社に信頼が置けるのかを確認することをオススメします。
3-3.健全なHOA運営
区分所有の場合、共用部はHOAの管理となります。共用部の劣化や設備運営が健全でない場合、入居者からHOAが訴えられる可能性があります。HOAが訴えられた結果損害賠償を支払う場合はそれぞれのアメリカ不動産オーナーから積み立てた資金を使うことになります。また、それだけでは足りずに特別徴収をされる場合があります。潤沢な資金を積み立てていて共用部のメンテナンスも行き届いた不動産に不動産投資をするべきです。
4.まとめ
アメリカは訴訟大国であり、アメリカ不動産オーナーとしてすべての裁判を回避するのは難しいかもしれませんが、そのリスクを最小限にすることはできます。エビクションや入居者からの訴訟は必ずアメリカ不動産投資の機会損失を生み出します。
訴えられないようなエリアでの不動産投資、問題を起こさない入居者選定、故障などがあった場合でも速やかに対応するPM会社やAM会社が裁判のリスクを回避するために重要です。
もしエビクションや入居者からの訴訟が起こった場合は粛々と対応していくしかありません。日本人は裁判沙汰になると精神的苦痛が伴いますが、起こってしまった場合は割り切って対応していきましょう。
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