本記事では「不動産投資には適さないマレーシアの賃貸事情」について解説します。
海外移住先としても海外不動産投資先としても人気が高いマレーシア。
ひと昔前とは海外不動産投資環境が激変しています。
いまマレーシアではどんどんと不動産の供給がされており、さらに不動産価格の高騰が相まって思ったような投資効果が得られません。
一方、賃貸をする場合には高級コンドミニアムでも日本に比べれば格安で賃貸することが可能です。
マレーシアの賃貸事情からマレーシア不動産投資の投資環境について解説します。
1.マレーシアの賃貸事情が原因の低利回り投資
マレーシアの首都といえばクアラルンプールです。
マレーシア不動産投資をするのであれば、まず一番に検討するのがクアラルンプールの中心地でしょう。
いまマレーシアのクアラルンプールでは、たくさんの複合施設やタワーマンションを開発しており、居住用不動産がたくさん供給されています。
いまのマレーシアは供給過多であるのは間違いなく、経年劣化ではなく供給過多が原因でマレーシアの賃料は断続的に下がり続けています。
クアラルンプールの一等地であっても、15年程度すれば賃料は半額になります。
新築のコンドミニアムのお陰で中古不動産は賃料をディスカウントしなければ入居者を確保することができないのです。
マレーシア不動産を取り巻く競合は居住用の不動産だけではなく、高級ホテルやサービスアパートメントも競合となります。
短期滞在だけではなく、長期滞在でホテルやサービスアパートメントに宿泊しても高級コンドミニアムの賃料とさほど変わらないためです。
供給過多と競合過多が原因で、不動産投資で重要な賃料収入を上げることができず、他国の不動産投資に比べて利回りは低いのが特徴です。
2.低利回りに追い打ちをかけるスケルトン渡し
東南アジアの新築コンドミニアムでは、プレビルドの不動産を販売することがほとんどです。
不動産投資を検討するときはモデルルームを内覧しますが、そのモデルルームには高級な内装や設備、家具・家電が備わっています。
当たり前ですが、綺麗で高級に見えるモデルルームの内装や設備、家具・家電は不動産価格に含まれていません。
マレーシアの新築不動産は、そのほとんどが内装も施されていない状態のスケルトンで引き渡されてます。
不動産投資をとして、不動産賃貸管理をスタートするにはまずは内装の工事、設備の導入、家具・家電の購入をしなければなりません。
マレーシアの不動産購入代金とは別に、内装や設備、家具・家電を整備するのに1,000万円前後の追加の資金が必要になります。
ただでさえ利回りが低いマレーシア不動産投資ですが、内装や設備、家具・家電といった追加の費用が必要なことで、さらに利回りを押し下げる原因となります。
マレーシア不動産投資を検討する際には、マレーシア不動産の引き渡しの状態を確認することをオススメします。
引き渡しの条件は様々で、内装を施した状態である場合や設備まで導入した状態である場合などが稀にあります。
3.マレーシアへの海外移住であれば賃貸しかない！
マレーシアで1LDKを借りたい場合、50,000円程度あれば高級コンドミニアムを借りることができます。
ファミリータイプだとしても100,000円もあれば十分です。
基本的には賃貸物件は、内装や設備、家具・家電がそろっており、トランク1つ持っていけばすぐに住める環境です。
高級コンドミニアムなので、日本では考えられないくらいの豪華な共有部があります。
少し郊外に行けばさらに安い賃料で借りることも可能です。
マレーシアの不動産賃貸借契約では、ビザがなくても契約が可能な場合があります。
その不動産のオーナーとの交渉になりますが、ビザを取得予定であれば大体は借りることができます。
日本と同様、不動産仲介手数料、前家賃、保証金など賃料の3～4カ月程度が賃貸のイニシャルコストになります。
ホテルやサービスアパートメントも非常に安いので、まずはホテル暮らしをしてゆっくり賃貸物件を選んでもいいかもしれません。
4.まとめ
マレーシア不動産は、不動産価格が高騰しているにも関わらず供給過多の状態です。
さらにこれから経済成長は鈍化していく傾向にあるため、不動産価格の上昇は見込めません。
供給過多と競合過多が原因で賃料は下がっていく一方でインカムゲインの確保も難しいでしょう。
マレーシアは最近大人気だったMM2Hを改悪し、マレーシアに住む外国人を追い出したいようです。
いままで不動産市場や賃貸市場を支えていた外国人が居なくなるのも、不動産投資としてはネガティブなニュースでしょう。
海外移住先としてマレーシアを検討している方は、このような賃貸事情から住環境は賃貸で借りるのがいいでしょう。
マレーシアの教育や物価、気候などは海外移住先としては魅力的です。
あとはビザの問題を解決すればマレーシアへの移住はできますが、MM2Hの改悪により簡単には移住できない国となってしまいました。
わざわざこのような不動産市場で不動産投資をする必要はありません。
海外不動産投資の投資対象は無限にあります。
自分に合った、投資をしたいと思える国やエリアを探して、海外不動産投資にチャレンジしてください。
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