本記事では「アメリカ不動産、不動産管理契約の落とし穴」について解説します。
アメリカ不動産投資で賃貸管理をするとき、アメリカ不動産を管理するPM会社とアメリカ不動産管理契約を結ばなければなりません。アメリカ不動産投資で安定したインカムゲインを確保するためには、経験豊富なPM会社を選ばなければ確保できないでしょう。
アメリカ不動産を管理するPM会社を選ぶポイントとアメリカ不動産管理契約の落とし穴を解説します。
1.アメリカ不動産のPM会社を選ぶポイント
アメリカ不動産投資の主たる目的のひとつである安定したインカムゲインの確保は、アメリカ不動産を管理するPM会社の腕次第です。その地域で経験の乏しいPM会社にPMを任せた場合、アメリカ不動産の管理が行き届かずに劣化し、アメリカ不動産の価値を下げかねません。
1-1.PM会社の業歴
アメリカ不動産投資をしているエリアでどのくらい不動産賃貸管理業をしているかが、PM会社を選ぶポイントになります。業歴が長ければ長いほど、そのエリアのことを熟知し不動産の情報や人脈も多いので、安定した賃貸管理ができます。
1-2.PM会社の管理戸数
アメリカ不動産投資をしているエリアでたくさん不動産管理に携わっているかが、PM会社を選ぶポイントになります。管理戸数が多ければ多いほど、そのエリアの不動産情報や人脈も多く、修繕やリノベーションの経験も多いはずです。賃料をあげる施策の実現性が高まります。
1-3.レスポンスの早いPM会社
アメリカ不動産の日本人オーナーとアメリカのPM会社は主にメールやリモートでのMTGでやり取りをします。日本人オーナーからの質問や緊急で対応が必要な事項などに早いレスポンスができるPM会社を選ぶべきです。アメリカ不動産の賃貸管理では、対応に遅れた場合訴訟になりかねません。アメリカのPM会社から対応の判断を迫られた場合は、日本人オーナーも速やかに判断をする必要があります。
2.アメリカ不動産の不動産管理契約で確認すべき条項
日本人オーナーには、アメリカ不動産を購入するときのSPAには弁護士にチェックさせたりして、深く内容を理解しようとするにも関わらず、アメリカ不動産の不動産管理契約をおざなりにする傾向があります。あまり確認していない結果、思い通りのアメリカ不動産の賃貸管理や売却ができないという日本人オーナーもいます。
すべてを読み込む必要はありませんが、不動産管理契約で確認すべき条項を解説します。
2-1.アメリカ不動産管理契約の期間
日本と同様、不動産管理契約は期間を定めて契約をします。契約期間中に途中で解約した場合に一定のペナルティーを支払わなければなりません。アメリカ不動産の不動産管理契約の期間は、一般的には1年契約の自動更新です。アメリカのPM会社によっては、長期間の契約期間を定めて自動更新になっている場合があります。
長期間の契約期間のリスクは、もしそのPM会社が不動産管理するアメリカ不動産の賃貸管理がうまくいっていなかった場合でも途中で解約した場合に多額のペナルティーを支払わなければならないことです。アメリカのPM会社の担当者変更やPM会社自体の方針変更による原因でクオリティが下がる可能性もあります。その場合は速やかに別のPM会社に管理移管をするべきですが、長期間の契約期間であった場合にはなかなか管理移管をすることができません。
アメリカ不動産投資は中長期で投資をされることが多いでしょうが、賃貸管理途中に制約を受けないためにも一般的な短期の契約期間とするべきでしょう。
2-2.アメリカ不動産専任媒介
アメリカの不動産管理契約の中には、PM会社が管理するアメリカ不動産を売却するときには、そのPM会社が専任媒介をするという条項が盛り込まれている場合があります。
アメリカ不動産のPM会社の中には売買仲介もできる不動産会社があり、ワンストップでサービスを提供してくれて心強い反面、広く不動産情報を提供し売却活動ができないというリスクもあります。契約当初は信頼していても賃貸管理途中にPM会社の方針変更や担当者の変更などでクオリティが下がる可能性もあります。
アメリカ不動産投資は中長期で投資をあれることが多いでしょうが、できる限りキャピタルゲインを確保するためにも、PM会社の専任媒介の条項のない不動産管理契約とすることをオススメします。
2-3.アメリカ不動産に関わる実費負担
不動産賃貸管理にはさまざまな費用が掛かります。 日本の不動産管理会社の場合、PM会社が事前にオーナーから承認をもらって施した費用の実費を支払うのが当然ですが、アメリカの不動産管理会社との不動産管理契約の中に実費負担の条項があり、承認をしていないにも関わらずPM会社から一方的に実費を請求される場合があります。実際にアメリカ不動産の賃貸管理に関わる費用であれば仕方がありませんが、請求される内訳の中には収支報告書作成に掛かる事務員やアメリカ不動産の管理人の人件費や打ち合わせのときの飲食代など、日本人オーナーが理解ができない費用を請求される場合があるのです。
アメリカの不動産賃貸管理で実費負担でトラブルにならないためにも、事前に不動産管理契約内の実費には何の科目が含まれるのかを確認することをオススメします。
頻繁に掛かりそうな実費については、不動産管理契約書内で明文化することも必要でしょう。
とはいえ、国境を越えた不動産賃貸管理となるため、ある程度の権限はアメリカのPM会社に与えるべきです。時差のせいで対応が遅れ、入居者から訴訟になる可能性もあるからです。その場合は、PM会社の判断で支払いしてもいい上限の金額を不動産管理契約書内で定めればいいでしょう。
3.まとめ
アメリカ不動産投資で安定したインカムゲインを確保したいのであれば、クオリティの高いPM会社を選び、良好な関係性で不動産賃貸管理をする必要があります。アメリカの不動産管理契約は、PM会社と良好な関係で不動産賃貸管理をするためにも事前に相互の認識に相違がないようにしなければなりません。仮にアメリカの不動産管理契約で認識の相違があり、トラブルになった場合は不動産賃貸管理がうまくいきません。
アメリカ不動産投資の中で一番長い期間は賃貸管理によるアメリカ不動産の運営です。
購入や売却は一瞬で終えますが、賃貸管理は中長期的になるため、信頼のできるクオリティの高いPM会社を選びましょう。解説したPM会社を選ぶポイントとアメリカ不動産の管理契約でPM会社と事前に認識の擦り合わせをするべき条項を参考にしてください。
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